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之前有很多人都想當包租公、包租婆，投資小套房出租，但在房價漸高、租金未增下，想當包租公婆者，宜掌握投資標的首重生活機能、整理房子，以增加租相，並透過網路招租，如此較易租快、租高、租對人。

 

妙招一，挑投資標的首重「生活機能」避免過多「同質性競爭」。永慶房屋研展部協理黃增福說，最好是附近的生活機能需十分健全，有便利商店、小吃店、市場等。

 

黃增福說，出租標的應避開大馬路，以免過於吵雜，並遠離會影響住家安寧的設施，包括垃圾場、墳場、殯儀館、特種營業等。此外，房東除考慮環境因素外，還必須評估商圈內同質性較高的出租產品供給量，避免因供給量過多而調降租金。

 

妙招二，目前有不少房客都是透過網路找房子，房東可以順應時勢，以網路取代一般舊式的招租方式。中信房屋董事長特助胡佩蘭說，房東可透過網路刊登來增加物件曝光率，出租速度也會增快。

 

妙招三，整理愛屋，增加「租」相，並提供簡單家具，網路設備必裝！住商不動產企研室主任徐佳馨說，在出租前，最好都將房屋做簡單的清理，以增加房屋「租」相。例如，牆壁油漆粉刷或室內外的打掃乾淨等，幾個簡單的動作，就可使房子看起來更舒適，也較有機會收取較高租金。

 

黃增福說，除房屋本身的硬體設備外，如何增加房屋的附加價值也是房東要考慮的，如網路設備或者第四台絕不能省。

 

黃增福說，此外，房東最好提供如冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，若房東自己原本就有將家具汰舊換新的打算，先將自己的舊家具留下提供給租屋者，也是省錢的妙招。

 

租屋省錢要全盤考量，不能只看租金多寡。

 

一位從台南到台北工作的王小姐，為了交通便利決定在捷運周邊租屋，可是詢問後發現，捷運周邊的房價都不低，最後王小姐選擇在距離捷運約500公尺處租屋，雖然要多花點步行時間，不過環境更清幽，每月的房租大約可以省下約10％。

 

除了距離捷運遠一點之外，也有兩位剛畢業的大學生北上租屋，原本打算租電梯大樓，可是房租動輒2萬元起跳，讓兩位經濟不穩定的大學生吃不消，最後決定找舊式的公寓，雖然屋齡有點久又沒有電梯，不過年經人體力好可以接受，只要屋況不要太糟，居住品質不會差太多，可以少下好幾千塊的房租。

 

另外，還有一對新婚夫妻，打算找個兩房一廳房子當做新婚的住家，由於手頭資金有限，如果住全新的大樓，要多花一筆家具與家電的費用，最後夫妻決定，用稍為貴一點的租金，租有基本家具的房子，而且房東還願意提供冷氣機，讓這對夫妻省去大筆的採購費用。

不少房東將屬於「加蓋增建」的違建物出租，除了最常見的頂樓加蓋，另還包括農舍、鐵皮屋、陽台外推加蓋等，若房客承租後才發現是違建，若以此為由解約，目前民法並不適用。

 

因法律為保障交易安全，當事人不得以寬鬆定義、任意終止租約，影響出租方（房東）的權益，因此民眾承租前，應仔細查看是否為合法建物。

 

崔媽媽基金會近期接獲租客反應，承租處是鐵皮屋、農舍或陽台外推等違法加蓋，因耽心有居住危險，是否可隨時終止租約搬走或向房東求償？

 

律師沈以軒表示，違章建築大致分為個人自行加蓋及建商超蓋等2種狀況，而出租給房客後，雙方的法律責任歸屬，可用民法租賃篇約束。

 

依民法租賃篇的法條內容可見，發生4類狀況時，房客可終止租約，第1類是民法424條的海砂屋、輻射屋、政府機關認定之危樓。第2類是民法第430條的房東有修繕義務、但經催告仍不修繕時。第3類是民法第435條，也就是租賃物因風災或地震等不可歸責於承租人的事由，不能達到租賃的目的時。第4類是民法第436條的因第3人主張權利，導致無法使用時。

 

至於違建部份，多數民眾誤以為「違章建築」未拿到政府機構核發的使用執照，屬於不安全或危險建物，因此可適用於民法第424條，租客可終止租約，但沈以軒解釋，民法第424條必須有「實際」危害身體安全健康的理由，也就是經過醫學或科學判斷租賃物確實已造成租客身體損失，例如輻射屋對身體有害、海砂屋危及建物結構等，才可終止租約。否則以目前台灣常見的「違章建築」來說，只是法律上未核發建築使用執照，但房東仍具有自由使用的處份權，可將其出租給房客，並未對承租人的身體或安全造成實質損害，因此，房客若貿然解約或求償、恐站不住腳。

 

沈以軒指出，法律為保障交易安全，不能讓當事人以寬鬆而隨性的定義，任意要求終止租約，當事人必須提出有力的證據，才能依法行事。無論如何，若民眾本身介意承租處屬於違章建築，可主動請房東提供房屋權狀，可詳查是否為合法建物，確保自身權益。

 

中央銀行總裁彭淮南關注房地產價格，前些日子親自出面，對幾家大型銀行的高層大聲急呼：應注意放款時的擔保品品質。但根據中央銀行今(24)日下午公布的最新數據顯示，包括台銀、合庫、土銀、華銀及一銀在內的五大銀行，10月份新承作貸款，顯然還是以房貸為主力，單月承做451億元，較9月小增24億元，是唯一較上月成長的貸款項目，其餘則全數下滑。

 

　　若以這五大行庫本月新增貸款的平均利率而言，五大銀行10月份的平均利率為1.54％，較9月份的1.577％，下降0.037個百分點。央行經研處副處長陳一端表示，主要因素是購屋貸款、資本支出貸款，以及週轉金貸款利率，全都下降所致。

 

　　陳一端指出，雖然10月份五大銀行新承作放款平均利率，較9月份下降，但下降幅度並不顯著，放款平均利率目前大約回復到年初水準。

 

　　除購屋房貸外，本月五大銀行新承做放款中，企業資本支出貸款、周轉金貸款、消費性貸款等金額，都較上月衰退。陳一端認為，五大銀行新增貸款較9月減少，主要原因是因為9月份為第3季的季底，企業資金需求會比平常略高一些，屬於季節性因素。

 

　　另外，國庫最近的籌資方式出現轉變，不再向銀行大幅申貸週轉金借款，而轉向發行公債，這也促使這五行庫新增週轉金貸款，連續兩個月跌破5,000億元規模，10月僅剩3,926億元。

 

　　至於政府優惠房貸結束後，五大行庫購屋房貸利率為何仍持續下探？陳一端解釋，是因為本月有一家行庫承做大量分戶貸款，民眾可適用較低利率，10月五大行庫新增房貸利率為1.78％，較上月略低。另外，借款企業的信用水準較高，促使本月資本支出和週轉金貸款利率雙雙下跌。

房價高漲，大幅壓縮租金的投報率，若加上屋況整理及房屋折舊等成本，目前買房出租付房貸，已不見得有利可圖。根據主計處公布資料顯示，全台消費者物價房租類指數從去(97)年10達到100.96的近年高點後，隨著金融海嘯爆發，租金指數已呈現連12個月下滑狀態，至今(98)年10月底指數為100.50，租金水準倒退一年，低於97年1月的租金水平。

 

　　根據永慶HouseFun租屋統計發現，大台北地區大安、中正、信義；北縣新莊、新店、板橋等地區，平均租金報酬率均不到3%，分別為北縣市報酬率最低的三個行政區。其中，大安區租金報酬水準僅2%，與購屋貸款利率相比幾乎高不了多少，有意當包租公的人在購屋前應審慎評估。

 

　　永慶HouseFun租屋發言人涂金谷經理表示，全台租金指數連十二個月下滑，主要原因是租屋市場供給量增，但實際需求量卻不斷減少。今年以來市場相當看好兩岸經貿開放後前景，民眾紛紛積極進場購屋，帶動房價大幅走揚，且受到低利率影響，更有不少人以買屋出租等待增值的策略，進行投資布局，導致租屋市場供給大幅增加，到處可見出租屋的廣告與訊息。

 

　　不過，由政府主計處公布資料顯示，目前台灣經濟雖已脫離衰退谷底，但預估2009經濟成長率，仍將呈現-4.04%負成長，並且失業率仍將處在6%左右的高檔區，顯見經濟與就業市場實際狀況仍相當低迷。不少民眾失業後，為節省租金支出，紛紛選擇回鄉居住，租屋市場需求量慢慢減少。目前大台北租屋市場在需求減少，供給增加的供需消長下，房屋空租期拉長，租金因而不斷下滑。

 

　　根據永慶HouseFun租屋統計，目前台北縣市各行政區房屋出租報酬率中，北市以大安區、中正區、信義區投資租屋報酬率最低，分別僅有2.0%、2.2%及2.4%；另外，新莊市、新店市、板橋市則分列北縣租金報酬最低的三個區域，租金報酬率分別也僅有2.6%、2.7%、2.9%。

 

　　除了租金投報率低外，目前大台北地區房屋空租期也有拉長跡象。北市平均約2個月、北縣約2.5個月，均較以往大約多出0.5個月，若以此計算北縣市各區租金報酬率，可發現高房價地區租金報酬率，已有明顯偏低的跡象。

 

　　以北市租金報酬率最低的大安、中正及信義區來看，為雖然平均每坪租金仍有1,000元以上高水準，但是因為房價相對更高，其中大安區房價更已高達每坪60萬元，導致租屋投報率跌到僅剩2%左右；而北縣的租金報酬最低的新莊、板橋、新店等地區，更是北縣近年來快速發展的高房價地區，在租金不見上漲狀況下，租金報酬也均不到3%，目前買屋出租抵付房貸的投資策略，風險已較以往提高不少。

包租公、包租婆難為！根據主計處最新調查顯示，全台租金指數自97年10月起已連十二個月下滑，倒退回一年前水準。從永慶House Fun租屋統計更發現，北市大安、北縣新莊兩地，雖房價快速攀升，但平均租金報酬率低於3％以下，分列北縣市租金報酬率最低的行政區。

 

依主計處公布資料顯示，全台房租指數從97年10月達到100.96的近年高點後，即因金融海嘯，一路下滑，至今年10月底，租屋指數為100.50，租金水準倒退一年，低於97年1月的租金水平。

 

另從永慶House Fun租屋統計分析，目前大台北地區租金報酬率，北巿以大安區、中正區、信義區投報酬率最低，僅有2.0％、2.2％及2.4％。

 

新莊市、新店市、板橋市則分列北縣租金報酬最低的三個區域，投酬率也只有2.6％、2.7％、2.9％。

 

「在房東增加，租客沒有變多的情形下，租金水準多年來無法提升並不意外。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，但也因為這樣趨勢，不少投資者改以「養房客」方式，將房子順利出租後，再高價求售，由於有租金收入，房價往往高出區域行情一成，這種投資模式，已成為租金低迷時代下，另類投資顯學。

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