Golden 七期別墅嚴選達人!!0919662106

人物側寫－

林炫佑：從學習中追求進步與成長

2009-11-06 工商時報 【莊富安】

    　
    擁有一張Baby face，看不出年紀已40出頭的沅林建設總經理林炫佑，平常穿著相當隨性，身上幾乎找不到品牌，堪稱是中部地區最不像建設公司老闆的老闆；但當他蓋起房子來卻又一板一眼，每天必定早中晚三巡工地現場，緊盯著施工品質與進度不放，完全服膺「魔鬼出在細節裡」的那股要求事事完美的的龜毛性格，卻不得不讓人折服。

    　貌似個大男孩的林炫佑，很多人看到他的第一眼，可能會被他的外表所矇騙，其實他在台中建築業界已有近20年的資歷，在創立沅林前，他曾在台中市某知名建商磨練，先後從事過土地開發、規劃、營建與房地產行銷等工作，歷練相當完整，讓他對七期房地產市場的一路發展知之甚稔，更成為最早進入七期的建商之一。

    　林炫佑謙稱他是個「做中學」，從學習中再追求進步與成長的建築人。事實上，由於他長期來浸淫在中部房地產市場，專注本業不分心，讓他在產品規劃、營建技術、市場行銷及財務運作等各營運層面，能擁有比別人豐富的經驗，得以戰勝景氣低潮時的考驗，尤其在選地的功力上他更是一流，比別人多了一份自信；例如先前他在台中一中附近所推出的商店街個案「沅林一中街」，因擁有優越地段優勢加上完善工程品質，讓當時以每棟1,300至2,500萬元所購買的客人，迄今都大賺了1倍以上，傳為佳話。

    　說林炫佑是個事事要求完美、每個環節都講究精準的用心企業家，並不為過。目前他在台中七期新市政中心所推出的「沅林市政莊園」別墅莊園，除符合他一貫追求的「好地段、好品質及提供好生活」的「沅建築」經營理念，讓該建案在立地的先天環境上即佔了優勢外，他更把該建案視為其人生階段的代表作，混凝土即選用了台泥品牌的抗壓強度，原3000psi強度，測試後常達到4,600psi，讓其成本硬是比同業高了30％，但強度卻增加了50%；而從預售至目前的成屋階段，他更不惜犧牲到手的利潤，先後追加了強化玻璃、全社區網路鋪設與One touch中央燈控系統等12項住宅升級工程，整體支出因而增加了上千萬元之譜，只為了讓入住的客戶擁有更佳的生活品質。

    　鴻海董事長郭台銘曾說過：「魔鬼就在細節裡！」，隱喻著一個人成功與不成功，就在於他對細節注重的程度。而從林炫佑長期來對自家建案品質的細微管理與挑剔要求的程度，及以客戶為尊、重視售服的經營理念來看，無疑他是這句話的最佳實踐者。

6都會區統計 中市購屋率2.4%冠全台

41人有1置產 成屋平均1坪11萬低價誘人

引用：2009年12月19日蘋果日報

台中7期重劃區公共建設多，吸引中彰投及北部客移居購屋。陳恒芳攝

【柯玥寧╱台北報導】台北市房價雖最貴，但台中市才是交易最熱絡的都會區。分析6大都會區今年1~10月建物買賣移轉棟數統計及現住人口數，今年台中市購屋率最高，達2.4%，代表台中市民每41人就有1人購屋，北縣、新竹縣市及北市民的購屋率都維持在2%以上；但高雄市卻因缺少就業機會，購屋率僅1.3%，平均76個高雄市民才有1人購屋。

以內政部統計處的各都會區今年1~10月累計建物買賣移轉棟數，除以目前現住人口數計算出購屋率發現，今年台中市購屋率達2.4%冠居全台。

 

工作多吸引外地人

而其次是台北縣、新竹縣市、台北市，購屋率也達2%以上，代表今年該都會區居民每50人中就有1人購屋。
信義房屋企研室經理蘇啟榮說，從2004年起，台中市連年蟬聯購屋率最高的都會區，每年平均10戶中就有1戶家庭新購屋，主要原因就是台中市的都市化腳步持續進行，有投資契機且工作機會多，吸引中彰投居民往都會區移動。
而且台中房價比北市平易近人，目前成屋均價每坪11~12萬元，讓外地民眾有意願且能下手購屋，不像北縣民雖想擠進北市，卻無法負擔北市高房價。

 

高雄市排行吊車尾

住商不動產台中區經理賴萬表示，今年台中市成交熱區是在7期重劃區的西側，約在河南路、黎明路一帶，目前新屋行情每坪13~20萬元，與7期重劃區內豪宅，每坪30萬元以上的行情相較便宜，且同樣能享受7期重劃區的生活圈，因此備受購屋人青睞，多鎖定3~4房總價450~800萬元產品。
目前成屋均價每坪不到10萬元的高雄市，購屋率在各大都會區的排行卻是敬陪末座。
台灣房屋首席總經理彭培業分析，連不屬於直轄市的新竹縣市購屋率都較高雄市高，主因就是就業機會，新竹縣市受到竹科人支撐房市買氣，價量表現都較高雄市佳，高雄市以往雖有楠梓工業園區，但工作者多是外勞，沒有實質的購屋能力，造成高雄房市價量連年在低檔徘徊。

桃縣民購屋率1.7%

蘇啟榮分析，會吸引人到區域購屋主要取決於就業及投資機會，高雄市不像北縣市、新竹縣市、台中市有科技園區及為數眾多的傳產業；在就業機會缺乏，人口增加數不多的情況，造成長期購屋率偏低。
蘇啟榮說，同樣問題也出現在桃園縣，因缺少科學園區，加上北縣林口、三峽攔截不少北市客，今年桃園縣民購屋率僅1.7%。

國壽近30億 買忠孝錢櫃大樓

土地單價千萬元新高 售後租回年收1.05億

看現場...

 

放大圖片

 

 

國壽昨以29.9億元買下忠孝錢櫃大樓（箭頭處），創台灣大樓土地單價新高。蕭榕攝

 

【吳靜君╱台北報導】國泰金（2882）子公司國壽昨天再度出手買下台北市精華地段房地產，以29.9億元取得台北市忠孝SOGO錢櫃大樓土地及建物，據換算，該交易平均土地單價突破千萬元，達1059萬元，刷新台灣大樓土地交易單價最高紀錄，平均建物單價130萬元，也創忠孝商圈新高價。
 

 

國泰人壽昨日公告，以29.9億元從源昱視聽公司，也是錢櫃大股東的手上取得忠孝SOGO錢櫃大樓，引起房地產市場的矚目。

 

 

年租金報酬率3.53%

 

 

 

該大樓屋齡10年，土地面積為282.23坪，建物面積2295.20，地上11樓地下2樓，含停車塔共98個機械停車位，面積33.13坪。國泰人壽協理林昭廷表示，預計下個月完成過戶手續。
林昭廷說：「這棟大樓的確符合我們所要求的租金報酬率以及長期持有的要求。」國泰人壽買下之後，將採取售後租回的方式，繼續租給錢櫃使用。
國泰人壽表示，而錢櫃與源昱視聽簽的是長期合約，短期之內應該不會調整租金。
據了解，錢櫃大樓每月租金880萬元，每年會有1.05億元租金收入，以國壽的買價計算，租金報酬率約3.53%。
台灣房屋分析師邱太煊表示，該商圈的店面及大樓最高租金報酬率大概都只有2.9%多，國泰買到錢櫃大樓還能有這樣的租金報酬率，算是相當划算。

 

 

今年買91億不動產

除了租金報酬合理之外，林昭廷表示，該大樓地點絕佳，位置在捷運板南線、文湖線交接處，具有無可取代的稀有性，且既有承租戶錢櫃是娛樂界的領導品牌，假日該錢櫃訂位更是一位難求，因此相信營收會相當穩定。
另外，忠孝SOGO錢櫃產權單一，都是屬於源昱視聽所有，將來也少了產權爭議問題，這也是國壽會出手買下的原因之一。

 

 

手握130億續尋標的

今年以來，國泰人壽已經買了新竹大潤發百貨、中租迪和、上海商業銀行敦南大樓和忠孝錢櫃大樓，雖然出手相較其他壽險同業保守，但也已經海砸了91億元在不動產上。
林昭廷否認，以高價買下忠孝SOGO錢櫃大樓，是後MOU（Memorandum of Understanding，金融監理合作備忘錄）時代，陸資來台前的卡位戰，不過繼續買樓的計劃仍然不會改變。
林昭廷表示，10月底國泰人壽通過167億元購買大台北地區的不動產，扣除掉購買忠孝SOGO錢櫃大樓之後，尚有130多億元可以投資大台北的不動產，未來台北市區有好的租金報酬率、產權單一，地點很好的標的，國泰人壽還是會繼續買進。
邱太煊表示，國泰人壽破天價在忠孝東路4段，號稱「台北市店王路」搶下一席之地，加上文湖線通車後，忠孝復興雙捷運通車，所帶動人潮商機，預估忠孝復興SOGO商圈的商用不動產將有新價值。

 

 

忠孝錢櫃大樓小檔案

 

 

 

地點：台北市忠孝東路四段22號
土地面積：282.23坪
建物面積：2295.20坪
樓層：11層+地下2層
屋齡：10年
前屋主：源昱視聽歌唱股份有限公司
資料來源：記者採訪整理

嫁入中信 南山嫁妝再添26.5億大樓

買下興富發持有之台中大樓 續當包租婆年租金報酬4%

資料來源：2009年11月19日 蘋果日報

南山無懼釋股案的震撼，以26.5億買下興富發位中港路上的「 RICH 19」大樓。陳恒芳攝

【楊茲珺、陳建徵、陳瑩欣╱台北報導】中策集團將釋出3成南山股權給中信金（2891），雖然金管會主委陳冲說，釋股案將使中策入主南山的審查作業更複雜，不過南山昨無懼釋股案造成的震撼，以26.5億元買下興富發建設（2542）位於中港路上的「 RICH 19」大樓，嫁入中信的嫁妝再添1棟大樓。

積極布局

南山在地產投資上頗為積極，累計已投資近330億元，先後買下台北市民生金融大樓、崇聖大樓5個樓層及IBM大樓一、二樓，沒想到在中策與中信金宣布交叉持股隔天又再砸下26.5億元在台中買樓。

 

南山持有近330億房產

「 RICH 19」大樓近中港交流道，是興富發3年前以13億元取得整棟建築、再花5億元重新裝修，成本約18億元，如今以26億元售出，淨賺8億元。
全棟樓地板面積約1萬6000多坪，招租2年來已滿租率約7成多，對南山人壽來說，以26.5億元買下「RICH 19」，可年收租金1.1億元，年租金報酬率約4%，相當划算。
興富發副總經理廖昭雄表示，興富發以開發住宅產品為主，當初會買下辦公大樓「RICH 19」，純粹因地段極佳又便宜。
台中房地產業者普遍認為買賣雙方都很划算，順天建設副董事長王忠正認為，興富發賣「RICH 19」獲利8億元，以土地開發角度來看，若重新開發為住宅大樓案銷售，因可建容積將較目前少，「一定賺不到8億元！」

興富發獲利約8億元

如春房屋副總經理李佩女宇指出，「RICH 19」面對7期重劃區，目前每坪月租金600~700元，南山連同租約買下，「絕對划得來。」王忠正也認為，南山整棟買下，可列為資產長期收租金，也可包裝成REITs發行。
不同於南山積極買樓，國泰金子公司國壽昨以每坪300萬元、總金額11.9億元的價格，順利標脫信義區信義段5小段13-2地號396.8坪畸零地，獲利9.1億元，投資報酬率達3.25倍。

國壽出脫信義區土地

國壽僅出脫400坪地，但卻創下極高獲利率，引發市場關注，國壽副總林昭廷表示，信義區精華地標售向來備受重視，加上現在交易處分時間點不錯。
林昭廷指出，這塊土地國壽已持有3、5年，因畸零地不易處理，國壽又有保險公司開發建地後2年內必須處分的壓力，內部不斷評估最好的發展方式，昨日標售後，由特定不動產開發公司得標，預料可以全面運用。

為企業主成就加冕

    一如歐洲皇室貴族，國內許多企業領袖在功成名就後，也紛以能座擁一座私人莊園城堡，來做為個人財富和權力象徵。位於七期新市政中心的「沅林市政莊園」，以罕見的千坪莊園式城堡、獨棟雙併Art Deco建築、進口巨石大氣勢、華麗迎賓門廳、自德國和義大利引進頂級設備進行精雕細琢，並配置有24小時特勤人員，為住戶安全防護加分，讓不少企業主見獵心喜，做為獎勵自己與家人的傳家收藏品！

    　「沅林市政莊園」全社區面積1,132坪，配置有30戶獨棟與雙併別墅，戶戶3面採光，每戶地坪約35至60坪，建坪100至145坪，合併戶最高可達168坪，其中社區內15棟別墅推出後已迅速銷售一空，僅剩臨路別墅尚有空席。

    　「沅林市政莊園」採人車分道，基地位於25米龍門路與20米朝貴路角地，進出採三道安全系統管制及24小時特勤保全，並配置有車牌辨識系統；中庭劃分為迎賓區、水景區與花架端景區，氣派豪華。

    　臨路型別墅產品1樓挑高6米，規劃客、餐廳與廚房等空間，2樓可做為第二客廳、私人起居室。地下室可停2至4輛車，並預留收納空間，車庫後配置有一間多功能視聽室。

    　不同於七期豪宅大樓多採毛胚交屋，「沅林市政莊園」別墅為全配交屋，建商選用大量自歐洲進口的頂級建材與設備，為住戶帶來裝潢時間與費用節省效益。全區住戶客廳內採用大面積強化玻璃；各樓層地板與樓梯踏、立面均鋪設進口大理石；樓梯扶手採用花梨木搭配鍛造欄杆；廚房內配置進口廚具；主臥配備有雙人按摩浴缸與進口衛浴設備；室內裝設有保全系統與One Touch中央燈控系統。外觀則以大量繡石、米黃石、霞紅石鋪陳，搭配雕刻石柱，呈現Art Deco的裝置藝術風格。

    　「沅林市政莊園」產品售價從3,980至6,980萬元間，接待館位於七期市政路、朝貴路，禮賓專線（04）2258-2007。

西側豪墅群首選標的

• 2009-11-06 工商時報 【莊富安／台中報導】

    　政府准許陸資來台投資，頂新集團買下101大樓逾2成股權引領中部台商返鄉置產，台中縣市合併升格確定，加上新壽位於台中市英才路的1,258坪土地，日前又以高於底價6成的天價脫標，激勵台中七期新市政中心豪宅客群紛紛歸隊，推升區內房價再度向上竄升。房地產業者認為，相較新市政中心東側地帶的豪宅大樓密佈，人潮與車輛的熙來攘往，居住品質日益滑落；反觀西側的豪墅區因擁有近3萬坪的綠地，屬低密度開發，且土地持分較豪宅大樓為高，凸顯其地段與居家生活的優越性，將成為這一波房地產景氣回春後炙手可熱的商品。

    　台中市建投公會理事長賴源釗指出，台中縣市合併後，因政府組織、腹地及可用資源都將增加數倍，使得大台中市勢將成為中部6縣市600萬人口的核心都會，磁吸效應較前更強；尤以首善之區的七期新市政中心，因居中部政治、交通、金融、產業與商業消費等重要樞鈕地位，其房價無庸置疑勢會再向上推升，目前已有建商推案將價格訂在每坪70萬元，後市潛力廣被看好。

    　沅林建設總經理林炫佑也認同這樣的看法。他並指出，中部赴大陸發展的台商眾多，較具知名度者包括製鞋、橡膠、自行車、機械與電子等產業，不少大廠於頂新集團購下101股權後，也有意仿效返回中部購置房產大樓，再鼓勵先前與其共赴大陸發展的協力廠商集體進駐，協同運作，這些群聚性高的產業首要投資目標都是瞄準七期新市政中心，其居家也會選擇在鄰近辦公室附近，使得區內房價長期來看易漲難跌。

    　但以區位優勢來看，新市政中心東側因有大都會歌劇院、市政廳、新光三越等所謂的「黃金三角」，加上密集矗立的豪宅高樓群，人聲鼎沸，國際都會景象日益浮見，儼然是紐約的MIDTOWN，繁華熱鬧雖有餘，但居住品質卻不盡理想。

    　林炫佑認為，新市政中心西側地帶，距TIGER CITY老虎城與歌劇院不遠，區內擁有一條寬闊美麗、清澈見魚的潮洋溪，一座佔地8,204坪、台中僅有的潮洋公園，其優質樂活的生活環境，低密度、高質感的別墅社區齊聚，讓此區可以說是新市政中心的後花園，稱得上是七期的UPTOWN頂級住宅區，突顯其產品的珍稀與高增值性。

 

    　而循著台中都會核心過去一路向西發展的歷史軌跡來看，當新市政中心東側建設到一定程度後，西側必將接棒，尤其河南路至環中路區塊，台中市政府以國際會展中心、觀光飯店、SHOPPIN MALL等來定位，緊鄰的純住宅區朝貴路兩旁，投資價值更相對突顯。