投資房地產比買股票或信託基金更為複雜,需投入“做功課”的時間更長,但相對也是風險較低及保值能力強的投資。只要捉對竅門,投資得當,房地產的長期回酬潛力佳,可說是為未來的日子提供了保障。
致富的前提在于你能否相準時機,懂得把握每一次危機中的轉機。
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投資房地產比買股票或信託基金更為複雜,需投入“做功課”的時間更長,但相對也是風險較低及保值能力強的投資。只要捉對竅門,投資得當,房地產的長期回酬潛力佳,可說是為未來的日子提供了保障。
致富的前提在于你能否相準時機,懂得把握每一次危機中的轉機。
由前幾次市場事件可以觀察到,當私部門無法透過市場機制來解決金融危機時,由政府出面主導的解決措施,如政策性的溢注市場資金、成立特別資產管理公司取得 並保護資產價格,或發起銀行資本再造方案等是最後的解藥。另外,當政府處理的態度越明確,或是應變速度越快時,越能縮小市場震盪的陣痛期,同時對於社會成 本的負擔也會愈小。
以日本而言,在耗時10年的金融危機中,政府態度搖擺不定,擔心傳統金融市場秩序遭破壞,遲遲無法建立有效政策,使最後整體花費成本占總體經濟GDP 13%,居歷次金融危機之冠。
幾次危機的共同點,都是便宜的資金成本加上金融法規的開放,導致投資風氣大盛,刺激股市和房地產價格飆漲;這次金融危機更可說是在過度的財務包裝和槓桿運作下,承作高複雜度和低透明性的衍生性金融商品,造成評價困難,可說是此次金融危機較之前複雜的原因。
商品市場回顧:需求減弱投機退潮,商品市場由多轉空
4反應商品需求減弱,投機資金退潮引發商品價格大跌
全球商品價格自7月初開始大幅下跌,以德意志商品價格指數為例,跌幅已逾20%,其中以原油價格跌幅最重。8月份儘管油價利多消息不斷(颶風威脅、俄羅斯政治衝突…等),但仍阻止不了油價的跌勢。

根據美國商品期貨交易委員會(CFTC)統計,截至今年7月中紐約期交所之原油未平倉交易中﹐約49%的期貨及選擇權合約是歸類為投機型交易。但隨著美元反轉以及全球經濟明顯走弱,投機資金亦逐步撤出期貨市場,各類商品價格因此應聲回落。

國際熱錢之所以肆無忌憚狂襲商品市場,也是看準原油市場供需一直處於脆弱平衡的狀態。回歸市場本質,影響油價的因素千變萬化,除供需問題外,投機資金的攪動仍會持續加劇商品市場的波動。
原油:供需因素相互拉扯,投機資金動向成關鍵
需求面:由統計資料顯示,從北美到亞太地區,因經濟動能減弱,因此減少原油的需求,僅中國原油需求維持成長。需求減少的另一原因是,油價已超出許多人可負擔範圍,迫使人們開始改變生活習慣,並提昇能源使用效率。

7月份OECD石油存庫量增加469萬桶,主要也是反應此區域需求的疲弱。近期,IEA亦調降今明二年OECD每日石油需求量16萬桶。儘管中國亦面臨經濟下滑的問題,但來自戰備儲油的需求仍然強勁,此將使得中國原油需求量維持高檔。

供給面:OPEC在9月份最新會議中決定減產52萬桶/日,顯示在全球需求減弱、原油價格急速下跌之際,OPEC欲借控制產量方式來干預原油價格走勢。另外,俄羅斯亦與OPEC達成廣泛合作協議,推測俄羅斯乃是藉由此種合作關係來增加與西方國家對峙的籌碼。
研判供給面不確定因素將部份抵銷因石油需求減少對油價的影響。此外,另一關鍵因素為,信貸問題惡化是否會使得投機資金進一步撤出商品市場。推測,未來原價將持續大幅震盪,而根據Bloomberg券商調查,市場預期未來油價將高檔震盪。

信用市場回顧
4金融機構持續上演“資產減記”與“資本再造”戲碼
信貸風暴發生已逾一年,影響層面已逐漸由次級房貸擴散到其他資產上。金融機構財務危機亦由投資銀行蔓延至保險業及儲貸銀行。儘管美國聯準會自去年8月在貨幣市場上採取一連串注資動作,並且積極降息,但成效似乎有限。
統計至9/17止,全球金融機構已提列5,186億美元資產減記,新募集資本達3,644億美元,資金缺口持續擴大。近期信用利空仍舊不斷,如銀行大量買 回標售利率債券、美國房市持續探底造成銀行所持有之MBS相關投資組合價格下跌…等,金融機構將進一步認列投資損失(IMF預估總損失金額約1兆美元)。

今年以來S&P500下跌21%(9/17),但銀行股價卻重挫35%,成為拖累大盤的主要類股。金融機構在提列資產減記的同時,募集新資本成為另一項重要課題,未來銀行能否順利籌措所需資本是左右市場信心的一大關鍵,其中各國政府及亞洲等主權基金是關鍵角色。

證券化市場萎縮,全球資金動能受限
對信用市場的擔憂持續增加,使得市場對於證券化商品的需求,如ABCP、MBS、CDO…等急速萎縮,此結果最直接的影響就是造成該類型商品市場利率不斷走揚(價格下跌),金融機構恐將持續減記資產提列損失。

在信貸風暴影響層面逐步擴大之際,以房貸抵押證券(MBS)市場所受衝擊最大;統計今年前5個月非GSE所發行的MBS金額較去年6月份高峰萎縮近98%。擔保債權憑證(CDO)市場也同樣受到衝擊,市場交易量明顯下滑,全球資金動能因此受限。
銀行間違約風險升高,銀行及企業融資難度與成本皆提高
MBS等相關證券的投資損失已嚴重侵蝕金融機構的資本結構,並大幅降低其營業獲利。反應銀行間交易對手風險升高,銀行短期拆借利率因此上升。

9/15雷曼兄弟宣佈破產,同天美國銀行以500億美元收購美林銀行,9/16聯準會提供850億美元貸款入股AIG,連串金融事件瓦解市場信心,導致美 元隔夜拆款利率9/17單日飆漲300個bps。全球金融市場陷入流動性危機,因金融機構籌資難度愈來愈高,高盛和摩根史坦利未來發展是市場下一波關注重 點。
金融機構的資產減記亦對實質經濟造成相當大的影響,許多金融檵構紛紛裁員縮減成本,不利就業市場與消費市場。風險趨避程度提高,導致各種金融商品的風險重新訂價。公司債即是一例,對信用等級較低的債券最為明顯,信用利差已擴大到風暴發生前的2倍。

企業發債成本提高已嚴重限制公司債的發行量(今年前5個月垃圾等級債券的發行量不及去年6月單月發行量的一半)。企業無法募集到所需資金,將被迫延後或取 消擴張計劃,不利經濟成長。信用風暴對金融機構的影響已形成一個負向的迴圈,信貸事件何時可解除警報,證券化市場扮演重要角色。

