網路房地產達人-您購屋的好幫手

台北市政府促進都更，4月將成立台北都更公司由民間與政府一同開發，首當受益的就是積極進行都更計畫的萬華區，都更議題發酵，萬華房市近來備受矚目，從房市交易量來看，根據北市地政處統計，累計96年1至11月，北市買賣移轉件數約為5萬8千件，相較前年同期6萬3千件減少了8個百分點，其中台北市十二個行政區當中，大同及萬華區交易量不減反增，6月起平均每月買賣件數相較1~5月分別成長6%及3%。

 

 

交易量比起台北市各區來講不降反升，據房仲業者分析，主要原因是因為幾年來台北市房地產漲幅相較下，萬華是漲幅最小的地區，以市中心來說，萬華房價要便宜的多，當台北其他地區房市因房價過高，再加上次級房貸、政治紛擾等利空因素，買氣快速下滑時，萬華區卻是逆勢增溫，交易量平均成長兩成以上，在一片低迷的氛圍中表現更顯突出。

 

 

信義房屋萬華萬大店店長蕭秉宏表示，以往多數外來客對萬華區的認識，可能還是停留在早期龍山寺周邊熱鬧、老舊的環境印象，會來看房子是因為萬華的房價比其他行政區便宜許多。然而，不少客戶實地了解萬華的居住環境之後，對萬華的印象明顯有所改觀。

 

 

■南北萬華 風貌不同

 

 

萬華以萬華火車站區隔北萬華、南萬華，北萬華就是大家熟知的艋舺，南萬華舊稱則是加納。以路段來分則為和平西路區分南北，北萬華連接博愛特區，有西門町鬧區、電影街、紅樓商圈等，商業氣息濃厚；南萬華則是以住宅區為主，青年公園、近植物園、且區域內多所學區，居住環境相較下較單純。

 

 

北萬華商業機能較豐，家樂福、中華路段地段近捷運，環境較優，南萬華青年公園周邊，文教休閒設施完善，擁有大面積的公園綠地，住家環教也較單純，相較北市大型公園周邊每坪動輒五、六十萬以上的房價，青年公園附近均價約三十萬左右，可以說是北市最便宜的公園住宅區段。

 

 

萬華近半年的房市交易逆勢成長，建商萬華推出每坪上看60萬元的產品，仍吸引不少區域客，反映出越來越多的購屋者，對於西區未來的更新發展，抱持樂觀的預期。

 

 

■都市計劃利多帶動行情

 

 

過去鐵路未地下化之前，南北萬華發展受阻，兩地僅靠西園陸橋與和平西路陸橋相互連繫。自萬華鐵路地下化工程完成，市府拆除西園陸橋、和平西路陸橋後，康定路與萬大路南北貫通。和平西路陸橋拆除，將南海學園和龍山寺文化園區串聯起來。艋舺大道和西藏大橋、華翠大橋通車，未來南萬華規劃捷運萬大線，更帶動萬華的交通利基。

 

 

萬華鄰近台車站特定專用區的的雙子星大樓計畫，已經吸引超過三十家國內外廠商領標，計畫興建76及56層兩棟摩天大樓，地上規畫商場、辦公室及飯店，地下為機場捷運線終點站，桃園台北未來只要35分鐘到達，無疑會連帶萬華區域的市場行情。

 

 

目前新推案件，「桂林苑」靠近中華路段，據西門捷運站步行約10分鐘，正對家樂福，屬合建案，開價每坪50～56萬間。「皇家醴記」，接近龍山寺捷運站，開價每坪約42萬，是新成屋。「國家首馥」則是目前南萬華唯一公開推案，位在雙園國小旁巷道內，鄰近環境為住宅，開價39~42萬。

 

 

中古屋方面，信義房屋萬華店專案經理鄭光佑表示，以南萬華而言，居住品質較佳的有中華路、萬大路上的公寓。北萬華則是長沙街二段靠西門町、西寧南路、西園路一段、二段上的公寓產品。而青年公園附近大約有17棟國宅，以青年國宅指名度高。另外，位在中華路上的國輝國宅開價行情約在30萬左右。

 

 

 

根據網路地產王一月份投票調查，針對立委選後政情局勢來看網友們對於目前房地產市場進場購屋的意願調查，發現有近一半比例的網友們認為，目前的物價、房價過高，沒有多餘的錢可以買房子，佔了大約49.07%，可見得經濟不景氣的影響下，即使房地產業者對於選後看好兩岸政經局面，對購屋者信心喊話，並且年後推案多蓄勢待發，但在現實層面來看，認為買不起房子的網友，仍佔大多數。

其餘投票調查結果，有購屋憧憬的網友仍逾五成，其中認為視下半年度國家建設或策略是否利多在買的網友佔23.15%；認為立委選後，總統大選前是購屋好時機的佔19.44%；等待322總統大選後再買網友的則佔8.33%。

房產業界普遍認為，經由選後政局穩定，房市走勢可在總統大選抵定後漸入佳境，對房市多保持樂觀，經觀察，大台北地區年前許多建案已進場淺銷，等待適當起漲時機點，不論建商或是代銷業者皆認為，目前最佳購屋時機是在大選前，可獲得較多的議價空間，等到政局穩定後，房價勢必轉硬。

雖然業界樂觀看好後市，但由投票調查資料顯示，僅有19.44%的網友認為目前是購屋好時機，不到1/5強。可見得有意願購屋的網友們觀望氣氛仍然頗為濃厚。

經由網路地產王的分析結果，在民生物資不斷上漲的情況下，購屋者生活壓力變高，加上房貸標準仍趨嚴，民眾購屋力量仍嫌不足，因此將近半數受經濟影響認為買不起房子，而期待政策利多與總統大選穩定後是最佳購屋時間點的網友，比例上也超過三成，可見得網友在未來政經局勢穩定發展後，對於「購屋可能性」也多抱持著期待的心態。

在農曆年前已進入潛銷的大同公司在南港的「明日世界」、潤泰創新與中華電信集團合作，在萬華推出的「萬囍」，紛紛選在元宵節這週正式公開，兩案皆為創高新行情價的指標型個案，不僅基地面積大、標榜不同他案的建築特色，同時是分別由家電、電信等產業轉投資興建的土地開發案。

中華電信日前成立光世代建築公司，正式跨足建築產業，將中華電信持有多達410公頃中的20%，用作房地產開發，這次與潤泰創新在萬華區聯合開發的「萬囍」，基地達2300坪，是近來萬華區開發案基地面積最大的一塊建地，建築結構上採用潤泰建設專利的螺旋箍建築工法，配備上則是將中華電信集團FTTH光纖到府、MOD、數位家庭等概念帶進住宅內。

在南港經貿園區推出的「大同明日世界」，則是由大同公司旗下的尚志資產投資興建，開發基地近2000坪，大同公司執行副總林郭文艷表示，該案建築外觀採用不對稱設計增加空間採光面，規畫空中慢跑步道、及加入許多環保節能的永續建築概念，將生態健康的觀念帶進住宅。

兩案開價創出區域行情，萬華「萬囍」每坪開價達60萬。南港「明日世界」最高開價達80萬。皆以該區地標型建築打造，「萬囍」標高95米雙子星建築，「明日世界」則是邀請101建築設計團隊，以南港地標規劃。

負責銷售「明日世界」的信義房屋總經理薛健平表示，南港的經貿區、展覽館，都是以國際等級打造，加上內湖線、三鐵的利多，多重建設集中在南港，在今年至明年多項計畫都可被實行，沒有過長的等待期，南港成為房市熱點已是指日可待。

潤泰創新總經理簡滄圳表示，跟隨政府重大建設下，萬華都市更新、再造西區計畫帶動地產價值，以國外經驗為例，從美國矽谷可看見南港新未來，從日本橋區可看見萬華新風華。

以目前建商推案觀察，台北市在信義區開發趨於飽和的情況下，西萬華的都市更新計畫明朗、新興南港的交通及大型產業計畫，將各自成為不同的價格支撐力。

根據信義房屋統計，今年1~2月北中南房市明顯以首購族為市場主力。據信義房屋的交易資料，在今年1~2月成交物件中，北市首購比例就佔了39.14％比去年增加9.36%，北縣達49.22%，桃竹地區超過五成達54.67%，台中及高雄市也表現不俗，各有41.98%及41.67%的首購比重。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮分析，自去年下半年銀行緊縮房貸審核條件，原本交易熱絡的投資性買盤亦明顯降溫，使得國內房市交易價量邁入盤整格局。但至今投資性買盤仍不見回籠，取而代之的，是以首購族群為大宗的自住性買盤，仔細推究原因，應是「擔心房價看回不回」、「擔心存款被通膨吃掉」以及「農曆年後，自備款較充足」等三項主因。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，與換屋族群相較，首購族群對於購屋的需求較迫切，較無等待的空間，薪水追不上通膨，市場又無大量投資客，在兩岸三通預期、原物料價格持續上揚，以及台股呈現反轉走揚趨勢下，才會刺激原本觀望的自住首購族群選擇此時機點進駐。

另外，高雄地區不僅投資性買盤反較去年同期上揚，首購比例亦大幅增加16.03個百分點，但換屋比例則較去年同期減少約7個百分點。信義房屋高雄區主管黃永全協理指出，高雄期盼已久的捷運紅線終於在三月九日正式通車，通車第一天隨即湧入20萬人潮，捷運通車的這個週末，客戶來店看屋量明顯增多，尤其是捷運沿線住宅指名度及詢問度更暴增一倍以上。

高雄捷運通車，連接北高雄高鐵、中高雄的高雄火車站、南高雄的小港機場，交通動能藉由捷運紅線擴展到最大的綜效，高雄房市成為投資及首購兩種族群的最愛。與去年同期比較，高雄首購比利攀升則超近一成，顯示高雄捷運紅線的通車，提升不少高雄人在地購屋的信心。

以市場現況來看，信義房屋認為，投機性買盤尚未明顯增溫，顯示目前的市場結構尚屬健康。目前國人的實際所得並無明顯提升，房屋市場交易價格仍呈現穩定狀態，面對大陸政策鬆綁，台灣經濟成長須等待時間發酵，人民實質所得增長後，才能顯現出具體的購買力，目前因三通政策調整而觸發的房市推升現象，應視為短線反彈行情，建議民眾仍不應過於貿然搶進購屋，仍要慎選交通條件佳、具有重大建設題材的區段，才能發揮不動產的保值效果。