台中豪宅七期豪宅,台中七期豪宅-Century21-連文得

最近5個月房市不振，政府釋出2000億元新優惠低利房貸來振興房市，學者專家認為，在房市反轉修正時出手，效果不大，但預售市場代銷業者卻認為，政府作多至少能提振民眾信心。

在此同時，台北市建商公會理事長吳寶田，以及中華民國建商公會全國聯合會理事長王光祥等人，向行政院副院長邱正雄，提出「遏止與導正銀行緊縮房貸」、「儘速鬆綁陸資來台購屋限制」、「儘速取消遺產稅與贈與稅」、「研擬誘因讓海外資金回流」與「降低購屋成本」等5大建言。

人 家說：不管房市景不景氣，建商及代銷業者永遠「不能悲觀」。針對房市928檔及後市發展，《理財周刊》特別邀請傳真實業董事長、同時也是台北市不動產代銷 經紀商業公會理事長王明成、甲桂林廣告董事長張裕能，及甲山林廣告總經理張境在，提出他們在第一線上，實際感受房市冷暖的第一手消息。

代銷業者看好馬英九 房市沒理由悲觀

《理財周刊》問(以下簡稱為『問』)：雷曼兄弟事件讓台灣股市大失血，建商一看苗頭不對，北台灣928檔期原本要推1569億元預售案，卻緊急縮手為1165億元，做為代銷業者，你們怎麼看未來房市？

王 明成答(以下簡稱為「王」)：預售市場是「買期貨」，買未來2、3年後房價，如果對台灣未來的政經環境是看好的，這時沒理由看空房市；目前只是盤整，雖然 房價下修，但幅度不大，量有縮，主要是民眾購屋信心不足，我認為，雷曼事件很快會過去，這一波的盤整，反而是資產重分配的好時機。

張 裕能答(以下簡稱為「張董」)：美國次貸風暴問題雖導致外資撤離台灣，但我認為，台灣房地產將緩步往上走，因為過去威脅台灣的戰爭陰影，隨著兩岸關係和 緩，已經不存在，另過去朝野對立，也因國民黨掌握立院過半席次，提供施政的好時機，因此，這一波拉回修正整理，根本不需要太悲觀。

張境在答(以下簡稱為「張總」)：美國在1929年發生經濟大恐慌，影響層面只在美國境內，但因科技發達及全球貿易，經濟強國的美國一打噴嚏，全球都重感冒，不過，我認為，事情發生得快，復元也會快，你看，各國央行都出手救股、匯市。

但 台灣股市從9300點下跌至7000點，資產蒸發了6兆元，再跌至5300點時，資產損失將近9兆，若以1569億元來說，有多少建案可以clean(完 銷)掉？資金動能不足，相對排擠了購屋力，這是我們所不樂見的，但我對後市並不悲觀，也許，馬英九現在做得不夠好，但難道馬英九2~3年後的施政成績會比 現在差嗎？如果不是，那沒理由要看壞房市。

代銷業者不悲觀 房市衝擊來得快去得也快

問：美國雷曼兄弟公司破產，對全球股市造成影響，會對台灣房地產造成加速趕底嗎？

張 董：過去半年，買、賣方中間的線好像斷了，賣方認為還會漲，買方認為還有低價可撿，不過，9月份，這條線原本有接起來，有些不錯的個案也傳捷報，但雷曼事 件出現，後市又很難講；而隨著美國在全球影響力日漸式微，亞洲勢力崛起，我認為，台北房地產一點都不會泡沫，因為相對東京、上海、香港及新加坡，房價還不 是最高的，而目前短暫震盪整理是難免的。

張總：我希望美國雷曼兄弟對股市的影響，能夠加速台灣股市趕底，因為股市止穩後，台灣房市才能有明朗走勢。老實說，這一波房市走疲，下修的幅度約5~10％，即使最壞到15％，損失並不會比股市來得大。

房市明年第1、2季回升

問：928檔期，建商推案臨時縮手，似乎默認空頭市場的來臨，加上學者也看空，台灣房市將走入空頭了嗎？

王： 這一波房市，就我們第一線的感覺是有點冷，但我認為，明年第1、2季就會復甦起來，因為政府想作多。之前去行政院、經建會開會，我都建言，政府的政策執行 力，現在是跟時間賽跑，速度要快。像降遺產稅、贈與稅、開放陸資來台置產等，政府愈快擬好配套措施，愈快實施才好，政府腳步若太慢，今天該做，卻過幾天才 做，就來不及，失去競爭力，要知道，我們是在跟國際競爭。

我對一些學者沒拿到建案實際成交價格，卻隨意發布房市將走空幾年的言論很不認同，且認為是「不道德」的，我可以接受他在某種立論下，呼籲民眾及政府注意可能泡沫的疑慮，但對鐵口直斷，房市要跌幾年，萬一他說的不準時，民眾的損失誰來賠？真的要慎言，不要落井下石...。




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外 人看豪宅，或許只能從報章圖片上看看那建築的恢弘氣勢與氣派奢華的內裝乾過癮而已。唯有住在其中的人，才能體會其中真正的價值，就像每天無論多早、多晚進 出門廳，總有熟悉的面孔，第一時間送上親切溫暖的問候；外崗哨駐守的特勤級保安人員，不分晴雨，在主人離家時，全天候戍守著家園城堡；女主人更是被伺候得 服服貼貼，即使不小心遺漏了生活瑣事，也隨時有管家祕書做後盾，幫忙搞定trouble。

這是真實的案例：位於市中心的某個頂級名宅，大廳祕書謹慎地盯著手上的計時器，因為五分鐘後，Ａ董事長的座車將駛進車道，屆時所有門廳的服務人員都必須暫時撤離，只留下一位，因為，Ａ董的習慣是不要看到人群，而且極其低調，只接受服務人員不出聲地點頭致意。

另一個台中豪宅社區裡住在頂樓的Ｓ太太，某天難得清閒，準備做一道義大利麵小試廚藝，沒想到家中的食材中，少了一味香料，她拿起電話要求社區祕書協助採買，十分鐘過後，祕書專程送來香料，Ｓ太太不慌不忙地完成她的料理。

豪 宅生活之所以不同於尋常人家，就在於個別差異化的需求總能被滿足，這不僅止於硬體空間規畫的周延外，還有軟體生活服務的精緻度，貼心適度地滿足每個住戶的 需求。因此，新一代的豪宅社區不只比拚建材與設計規畫，還得要搭配超水準的物業管理，就像一個絕世美女，不能只有完美的身材比例、精緻的五官面容，還要多 才多藝、言之有物。

元首官邸級的門禁管控

豪 宅生活最顯於外的就是社區保安，門禁森嚴的出入口規畫單一，以利門禁控管，還會規畫內外兩種車道，代表門面的外車道多半供訪客使用，內部車道則提供住戶高 度的隱祕與安全。通常在大門、車道口以及地下室會設置三個崗哨，全社區四周則架設高科技監控系統，可以從中央控制室掌握社區外以及社區內公共區域的風吹草 動。

戍 守崗哨的保安隊，若不是從特勤隊退役的，就是受過同等訓練的人員，平常這些保安人員絕不會像門神一樣顯眼可見，但是當有閒雜人等接近時，崗哨裡絕對會有身 材壯碩、表情威嚴的保安現身示警，不過，當場景轉變為社區主人返家，這些保安人員則改以使人備感親切與安全感的面容；換言之，就像頂級的阿曼度假村般的服 務品質，當你需要服務人員時，他們會適時出現，不需要他們時，完全不會干擾你。

豪 宅停車場也迥異於一般社區停車場的灰黑陰暗，通常配備著如門廳般的溫暖燈光，牆面也著實細緻地塗刷過彩繪，當主人的車子駛進寬敞舒適的車道，映入眼簾的是 停放有序的各國名車，賓士、ＢＭＷ還不夠，更多的是林寶堅尼、法拉利、賓利等收藏級名車……這趟駛進家門的車程，真是豪宅男主人最愉悅的一段路。

無微不至的管家祕書服務

管 家祕書則是豪宅社區另個高級度的絕對指標，這個服務團隊與社區住戶最親近，必須隨時回應住戶大大小小的需求，例如，豪宅主人最頻繁的需求便是舉辦宴會，管 家祕書必須要能依照主人的宴客主題、賓客喜好，做出最好的全套式安排，這包括了協助擬訂菜單、聯繫外燴、場地布置、活動安排、餐具、座次等，甚至連主人回 家的路線和時間都提出建議方案，確保讓宴會能順利進行的所有細節。

住在豪宅最舒適的除了空間還有不需為瑣事所擾，以女主人為例，通常家中請了幫傭，灑掃烹飪等家務都不需親力親為，如果幫傭休假，或者有額外的需求，社區祕書可以安排鐘點傭人從事一次或定期家事服務。

一 般的家庭主婦最難避免廚房油煙，在新式豪宅中則沒有這樣的場景，時下最流行的雙廚房設計，一個for look（觀瞻）、一個for use（實用），顧名思義for look的輕食廚房通常有著中島式或吧台式的流理台，配備造型優美的電磁爐及高檔的餐廚具，可以讓女主人美美地切切水果、做做沙拉、烤烤餅乾等無油煙料 理；for use的重廚房則多半由幫傭使用。如果家中要大宴賓客，更不需要在家開伙，只消安排外燴到社區的宴會廳就能搞定，「在家也能有外出吃餐館的頂級享受」。

看過美國影集《天才保母》的人很難忘掉劇中主人貼身管家奈爾斯的角色，這是英國管家的部分縮影，也就是五星級飯店最昂貴的服務，也援引自英國大管家的系統，簡言之，就是不論主人的要求是什麼，近乎使命必達。

在 國內的豪宅雖不必然每戶皆聘僱私人管家或幫傭，但社區祕書則相當程度扮演了這樣的角色。因此，舉凡逢年過節的社區聯誼活動，社區秘書不僅得事前籌辦，還不 時得協助女主人打點送禮、採買、訂花等等需求，當主人出國時，可能被受託的是一把私宅的鑰匙，管家祕書得每日按時到主人家中去餵養寵物、澆灌花木，監督鐘 點家務服務如實完成，而在平日得隨時支應充當住戶的臨時保母，接送小主人上下學、安排用餐、找家教等。

體 貼入微、服務用心，更重要的還有保密到家，由於豪宅住戶多是巨富名流，這些平常人難以親近的對象，私生活往往被社區服務人員所熟稔，特別是豪宅客不為外人 知的生活習慣與喜好，必須被服侍到恰如其分，但管家祕書被要求口風絕對要緊，因此，這些服務人員在從業前都必須簽署一份保密條款，確保那服務的最高品質達 到「靜悄悄、不外漏」。



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在 本次十大豪宅的評選過程中，不少評審都支持「豪宅是住出來的」這樣的論點。但是什麼樣的人才能住豪宅？翻開本次十大豪宅或是十大潛力豪宅的名單，進住名人 非富即貴。事實上豪宅動輒破百萬的單價或是上億元的總價，買家即使不是家中有恆產、手中有股票的老闆，至少也得是高收入的專業人士。憑著一般上班族領死薪 水想要躋身豪宅圈，無異緣木求魚。

像 副總統蕭萬長這種出身一般家庭的退休公務人員卻能坐擁豪宅者，在市場中是少見的特例。據蕭萬長自己透露，他這輩子總計搬了五次家，從最早在台北縣永和市， 搬到台北市延壽街、四維路、敦化北路到安和路上的東帝士花園廣場，一直到現在搬進元大花園廣場，愈搬檔次愈高，靠的是夫人朱俶賢「逢低買進」的理財手法。

一 九九二年蕭萬長買下東帝士花廣時貸款二十年，一家人在東帝士花廣住了十年。為了讓家人有更好的生活空間，朱俶賢決定在貸款只還清一半時賣掉舊屋，再多加些 貸款，買下了元大花廣。從前後買賣時市價算起來，朱俶賢在東帝士花廣賺了超過一倍，○三年買了元大花廣至今也增值近一倍！朱俶賢在房市投資的眼光精準，讓 吃公家飯四十年的蕭萬長入住了豪商巨富才供得起的十大豪宅之列。

朱俶賢賣東帝士花廣賺一倍，買元大花廣增值一倍

房 仲業者指出，在豪宅帶看經驗中，這些「夫人」的確扮演關鍵角色，往往具有最後的決定權。像是一位原來在木柵開業的內科名醫，最近決定搬進信義計畫區。原因 就是醫生太太一年多前開始陪著好友一起在信義計畫區看房子，看著看著也興起從木柵搬到首善之區的念頭。後來雖然對寶徠花園廣場一看就中意，但尋尋覓覓好不 容易才終於買到一戶，寶徠的成交價從最早的每坪六十多萬元到現在已突破百萬元。

不 同於蕭萬長在房屋市場中的逐步高升，這位名醫第一次換屋，一下就從首購的二千萬元跨入上億元門檻。業者分析，不是像這種高收入的專業人士，真的很難從一般 住宅搬進豪宅。像蕭萬長一路從台北縣搬到台北市、小屋換大屋、大屋再搬進豪宅裡，買賣的時機要十分精準，不但舊屋出手要能賺到價差，新屋還得買在低點。

過 去六、七年，全球房市大漲，精於投資豪宅的高手，還真是抓到大機會，某投資大戶的妻子，陸續買過加拿大、倫敦的房子，嘗到房價大漲、貨幣升值的甜頭，○三 年起開始回台投資房地產，在台北安和路誠品附近，只要有新案推出，就去看房子，曾陸續買過工作室、富邦建設的房子，二年前更以每坪七十萬元買下仁愛圓環的 潤泰敦仁，如今已漲了一倍以上，有趣的是，朋友在聽到她買進潤泰豪宅時，在○六年初立刻買進潤泰新股票，一年內大漲三倍，在股市一樣嘗到豪宅甜頭。

相同的手法最常見於投資大戶買豪宅，去年初股市大好，位於信義路大安森林公園對面的勤美璞真，幾位大戶以每坪超過百萬元成交後，大家心照不宣地進場買勤美股票，賺完房子又賺股票，羨煞世人。

一買再買 永遠是新案潛在客戶

因 此豪宅圈裡的買家其實很有限，真正具有實力者如集團大老闆，多半擁有不只一戶，同時只要有新案進場，永遠都是潛在客戶。像是克緹集團總裁陳武剛在信義之星 就擁有至少四戶，其中一處一樓是他的私人招待所，裝潢常隨著他接待的貴賓來自不同地區而更換為當地風情。但是業者指出，除此之外，他在信義計畫區內至少還 買了其他二處豪宅，只是沒在市場上曝光。另外，如宏仁集團總裁王文洋也是在信義計畫區同時擁有御之苑和贊泰花園廣場兩豪宅。

另 外，更有許多豪宅客也許是為了和家人有更寬敞舒適的空間，也許是為了招待賓客等使用上的考量，雙併、三併、四併或上下打通成樓中樓，甚至一口氣買下五戶、 十戶也時有所聞。像一位在元大花廣剩最後幾戶才下手買二戶的人，一直有「不夠住」的問題，趕在總統大選前一口氣買下五戶南京東路的「鄉林京華」，就是在自 住、投資，為子女準備房子的考慮下出手，結果馬英九當選後，現賺一成。

除 了少數豪宅的推案量體較大，多數豪宅的戶數規畫都在六十戶以內，信義帝寶甚至僅有二十二戶，比起同為宏盛所推的宏盛帝寶一六八戶僅不到七分之一。市場人士 指出，這種標榜「機會稀少、席次有限」的高價產品最能打動頂級客戶族群，就像是藝術品投資一樣，容易激發富豪們輸人不輸陣的「珍藏」心態，可能是讓豪宅客 一買再買的原因。

房 仲業者也指出，豪宅交易的過程中，常見原來已經在豪宅當鄰居的住戶，碰到新案推出時又呷好道相報，結伴再到新案買房當「厝邊」。像是前開發工銀董事長胡定 吾和蕭萬長就是一同從東帝士花園廣場搬到元大花園廣場；據悉，快速完銷的信義帝寶，買家中也有許多本來就是宏盛帝寶的住戶。這種多案投入、或是一案多戶的 購買方式，就算自己「住不完」，但基於反正不缺錢，也寧願供著不轉手。

有些富豪看好後市還會不斷的加碼，像一位科技公司的高階主管，在去年底以每坪九十多萬買了一戶寶徠花園，立委選後又以一○五萬再買一間，總統大選後，他再度加碼，以每坪一二七萬成交，深怕再來買不到，最近還到處叫朋友要趕快買房。

事 實證明，二○○○年以後推出的豪宅個案價格幾乎只漲不跌，其中部分個案甚至漲幅超過一倍，這些豪宅大戶幾乎每個人都賺到了以億元計的投資利得。雖然投資報 酬令人羨慕，但一位豪宅房仲形容，豪宅客是一個完全不同於其他消費者的圈子，多的是有錢想買也買不到的例子，沒有足夠的人脈和實力，很難擠進這個圈圈，這 種高門檻、高報酬的投資，一般人望塵莫及。

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全台工業區 鹹魚大翻身

清晨，當多數人還流連夢鄉之際，已有一群上班族猶如軍容壯大的螞蟻雄兵，趕在晨鐘響起前，湧向位於高雄縣的岡山本洲工業區。道路上人車雜遝的熱絡景象，讓這座以螺絲螺帽、金屬加工為主的產業區，成為小鎮內除了羊肉、蜂蜜外，另一個令人印象深刻的亮點。

這幾年，隨著本洲工業區內的廠商如雨後春筍般地進駐，除了帶動了鎮內的就業機會外，也點燃了小鎮的生機，尤其為餐飲業帶來蓬勃商機。此外，工業區周遭的金融機構也連同受益。

大陸投資環境未如預期，是唐世傑回流台灣的主因。(攝影／林煒凱)

這一幕幕的榮景都說明著「工業區復活，小鎮也跟著蛻變了！」讓人幾乎忘了這兒曾有一段不堪回首的慘澹歲月。

工業區燃生機 振興就業與小鎮繁榮

事實上，早在二、三十年前，岡山本來就是台灣螺絲產業的大本營，一九七○、八○年代還曾有螺絲王國的美譽；在產業需求下，高雄縣政府九六年著手開發岡山本洲工業區。孰料，才剛著手整地開發，就遭逢景氣急轉直下。

隨 著產業大量外移中國，偌大工業區的進駐率始終不到二成，而這一閒置就長達五年，甚至被譏為「荒蕪的蚊子場」。直到四年前，本洲的命運才戲劇化的翻轉，從當 年湧進本洲的五十四家廠商，到今年六月，整個工業區已有二百一十五家廠商進駐，總計投資五百六十八億元，土地租售率躥升到九成二，成為全台最熱門的工業區 之一。

本 洲奇蹟般地逆轉，負責開發招商的台灣土地開發公司黃明輝，直截了當地歸因於「台商回來了！」台商回流的確是本洲工業區起死回生的救命仙丹，根據經濟部統 計，近幾年台商回台設廠，就有六成二選擇本洲，也由於回流的多半是旗艦廠商，進一步吸引了周邊廠商群聚進駐，復活了整個工業區。

不只在本洲，台商回流的效應也在全台各地點燃，以往乏人問津的南科高雄園區和台南科技工業區，近兩年土地租售率都同步倍增；再往北走，中部的彰化濱海工業區也迅速復甦，就連向來工業氣息薄弱的宜蘭，境內的利澤工業區竟也一地難求。

「最近，各工業區承辦人員光接台商回流的詢問電話就應接不暇！」經濟部工業局工業區組郭宗雄振奮地描述局勢的轉變。

經濟部投資處統計，自○六年九月政府成立「台商回台專案小組」以來，至今年六月底，已接獲一百六十六件台商回流案源，總投資額達到一百九十五億元。光是今年上半年就有六十四件台商回流投資，其中從大陸回台的更占了五十五件，總投資額八十二億元。

「這只是彼消我長的自然現象！」面對過去紛紛出走的大陸台商，現在陸續返台，郭宗雄分析，這是由於大陸投資環境趨惡，以及台灣投資環境改善所導致的結果。

「大 陸人謀不臧、技術不足加上以往吸引人的優勢條件都逐一喪失，是讓台商鳳還巢的主因！」全球光學聚光片、增亮膜全球市占僅次於３Ｍ的上櫃公司迎輝科技董事 長，目前並擔任台南科技工業區廠商協會理事長的唐世杰，以自己二十年前赴大陸投資受到的教訓，道出了自己選擇返台投資的緣由。

消極因素：大陸投資環境轉惡

以製造太陽眼鏡起家的唐世杰，早在八八年就到大陸投資鏡片工廠，是第一批西進的台商。孰料在廣州、廈門設廠幾年後，才發現大陸不但高階研發人才難尋，無法為產品技術升級，就連基層的勞工也缺乏職業道德，動不動無故離職，甚至反過來坑殺老東家。

他忿忿地回述，十年前自己原本要進行一筆投資，沒想到地都買了，大陸合夥人卻伙同當地黨政官員連手設局，使得建照遲遲無法核發，這一拖拖了十年，到最後才知道被自己身邊的大陸親信給騙了！

「毛澤東曾在文革時期誓言要『打破人性道德的神話』，我真的見識到了！」說起這段往事，唐世杰仍咬牙切齒。

某 家ＰＶＣ閥類產品行銷全球五十多國的公司，也有類似的經驗。「我們的新產品賣到大陸還不到兩個月，仿冒品就出現了；更誇張的是，連品牌都被仿冒了，申請專 利商標也沒有用！ 」該公司認為台商到大陸投資設廠，只適合生產低附加價值、低單價的產品。「我們被大陸仿冒怕了，因此一旦在大陸投產高階產品，損失會更重！」幾年前，他決 定回流台灣，在經濟部中港加工出口區設廠，將研發中心及高階生產線根留台灣。

值得注意的是，今年中國大陸頒布了《企業所得稅法》、《勞動合同法》，調降商品出口退稅率，以及修訂外商投資產業指導目錄，削減外商進口設備的免稅優惠等制度，不但原本優勢的條件消失了，隨著大陸勞工成本增加，以及地價大漲、人民幣升值等壓力，台商的生產成本正急速墊高。

一 位印刷電路板（ＰＣＢ）廠業主即計算，若以ＰＣＢ的作業員月薪計算，華南最初只要三百元人民幣，但目前已漲至八百五十元；若以薪資成本產品售價比（薪資／ 售價），兩岸的落差僅三％至五％，意味著目前用大陸員工不見得划算了。若再加上中國高昂且不穩定的水電成本，整體而言，台商在當地生產成本估計已增加二至 三成。

「早期的台商回流，或許因為在大陸混不下去，但如今卻是為了永續經營而返鄉！ 」該名ＰＣＢ台商語重心長地說。而在大陸新制無情地衝擊下，加上台灣開放三通，目前包括燿華、華通、欣興等業者都已著手或計畫回台投資。

除 了海外投資環境轉壞的消極原因外，台灣本土的優勢條件也為這波廠商回流的積極主因。「這包括台灣人才齊備、制度法治化，不會翻臉不認人，以及根深柢固的產 業技術和聚落等先天優勢下，加上近幾年政府相關單位在賦稅、融資、技術升級、工業區產業定位的改革，讓台灣更具競爭力。」在高雄縣負責招商的建設局工商服 務課課長黃國平有感而發地說。

積極因素：台灣投資環境變好

以 租金優惠來說，經濟部於○二年推出工業區土地租金「○○六六八八」方案，即前兩年免租金；三、四年六折；五、六年八折的優惠，及所支付的全部租金款項還可 抵扣日後購地，截至今年一月底，已吸引九百多家廠商使用，帶來四千多億元的投資，開發六百八十二公頃的工廠土地，並創造近六千億元的產值和七萬四千多個就 業機會。

另外，為解決廠商用地不足的窘境，也積極釋出台糖公司土地，以協議出租或設定地上權方式供產業使用。或由各縣市提出轄區內有閒置或低度利用土地之開發計畫，推出前四年土地免租金，後六年減半，「四免六減半」的政策優惠...

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2008年10月04日地產王

【楊茲珺╱台北報導】受全球股災波及，不少慘遭套牢的股民面臨資金壓力，加上經濟景況不佳，有資金周轉需求的人大增。專家表示，不動產雖不易變現，但仍可成為融資工具，若房屋貸款已正常還款數年，可向原銀行申請增貸，利率適用目前原房貸利率約3%，借貸成本最低；若原貸款額度已滿，則可考慮申請「二胎房貸」，銀行約1周內即可撥款。 

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，原屋增貸是成本最低的借貸方式，除了利率適用於一般房貸利率，僅約3%上下，而且不須再額外支付代書費、登記規費等，銀行評估後約1周內即可撥款。 

上班族可考慮信貸 
不過，成功增貸的前提是，舊屋貸款必須正常還款至少5年、且原房貸額度已還款2~3成以上。如果只還款1~2年，很可能大部分都還在還利息，只償還了少許的本金，銀行恐怕不同意再增貸，陳俊宏舉出唯一的例外：「除非房子座落的地段非常優質，近2年總價增值約1~2成，銀行鑑價後也許會再同意增貸。」 
如果原屋無法增貸，或是增貸額度不如預期，則可考慮「信用貸款」或「二胎房貸」。只要每月有固定收入的上班族，都可申請「信用貸款」，利息從3.99~9%不等，額度15萬~150萬元；不過，如果是收入較不固定的小企業主，則可考慮利率較高的「二胎房貸」，但目前僅以台新銀行為主要承作銀行。 

「二胎」須繳手續費 
台新銀行消費金融行銷事業處副總夏敏蘭說：「二胎房貸的承作銀行僅能取得第2順位債權，因為風險較大、利率也較高。」該銀行「二胎房貸」分為2種，1種是原銀行房貸額度已滿，台新銀不再進行房屋鑑價，將依客戶個人收入、房屋座落地點來評估貸款金額，額度30萬~60萬元，利率高達8~16% 
第2種則是原銀行仍有2~3成增貸空間，二胎貸款額度可達30萬~200萬元，利率也降至6~7%。但不管是哪一種「二胎房貸」，銀行都要收3000~6000元不等的手續費，且作業時間都需要1周左右。 
夏 敏蘭表示，「二胎房貸」因為利率高，僅適合短期周轉，還款年限在7年以內，提早還款並無違約金，因此客戶若有多餘資金，應該及早還清。至於坊間有當舖、代 辦公司聲稱可以辦理「二胎房貸」，但利率遠高於銀行借貸水準，民眾一定要多方比較，免得僅因臨時缺資金，卻被高利貸剝了好幾層皮，就太不划算了。 



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【徐義平╱綜合報導】民眾換屋時常面臨抉擇，到底是要先賣後買？還是先買後賣？若同時進行買賣，又擔心進度難掌控，專家指出，最好先衡量自身的「口袋深度」是否足夠再來決定換屋方式，以免財務負擔過重。若資金充裕，則可選擇先買後賣的方式，利用「低點買、高點賣」的原理，換屋還有機會能賺價差。 

先買後賣、先賣後買或同時進行買賣的3種換屋方式究竟何者為佳，住商不動產台北師大加盟店店東游聖獻認為：「換屋族若自備款充足，最好選擇先買後賣，但須考量資金調度的空間是否充裕，最好不要同時負擔2個房貸，造成還款壓力。」 

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