道義放兩旁利字擺中間~道盡商場的現實狀況.
我想從事多年不動產的銷售,常常揹黑鍋,原本客戶是歡歡喜喜購屋,但是建設公司的疏忽或是修繕問題處理態度及能力不佳造成現場銷售被客戶罵到臭頭的情況常常在上演~~
其實銷售跑單的應對能力越來越強也是環境造成~畢竟所銷售的物件都是百萬元以上的房屋,又加上每個銷售個案都有或多或少的缺失及違法的地方,所以被訓練成要能夠八面玲瓏,可憐的是現場的專案經理及銷售人員~
建設公司如果是間不負責任的建商或是沒有制度的建設公司,那麼現場的銷售人員就有苦頭吃了!
例如:建商強力要求收訂後就不能退,簽約後就不能退等等的制度~以法無據但銷售也是無奈的要遵照辦理,不然就沒案子作~
代銷顧名思義就是代理銷售~所要負責的就是個案銷售包裝,有關的銷售事務都是由代銷去規劃處理~包含客戶的疑問或爭議排除~~
從廣告~銷售~填寫修繕單並且追蹤修繕進度~交屋都要負責到底~~~
建商是專門在興建房屋,所以較注重工程面~~
廣告公司注重的是實務銷售面~~
所以在觀點上有些許的不同~~
會常常發生建商與廣告公司理念不同的窘境~~
建商會認為我的房屋所用的建材是頂尖~地坪的磁磚
是有天然石材~~外觀用高級石材~水泥磅數用4500磅所以價位要賣50萬/坪~~但是實務上而言是要參考區域的平均行情~與考量區域的需求點及區域的環境是否適合規劃此類的建案~
>>>>還有就是建商認為客戶要做工程變更就要填寫工程變更單~公務才會去作變更~所以銷售單方面的答應而沒有簽立工程變更單的話,建設公司可能就不會去施工~常常會發生的現象喔!
>>>>建商大都會認為自己的個案是最漂亮,最好的<建商單方面的認定>而忽略到客戶的需求點在哪!
由人性規劃個案才是最聰明的建商~
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建商大都是委託建築師去規劃個案:
建築師給建商最好的回饋就是把個案的價值提升到極限~而代書的部分也是如此啦!登記的方式也是考量到建商最大的獲利性~
所以建案可能就是由頂尖或專業的人去做最大的商品效益!
銷售公司為了要提升銷售個案的價值,所以會有很多的作法,是遊走在法律邊緣或是閃避法律去漏洞的~
積非成是已經成為台灣建築業的舊習了~~
當建商的主要的目的,理所當然都希望能夠獲利,當然要取之有道,我想遇到的建商有的公司理念不差但是就是無法獲利,可能是不了解市場的需求也或許是老闆太仁慈,雖然個案興建的非常漂亮,可能僅是地點的選擇錯了~所以無法順銷,房屋的銷售從興建的個案開始到媒體的定位及銷售都是有息息相關的啦!
>>>>銷售能力再好也要看個案的設定~
>>>>建商的能力佳也要有很好的銷售團隊~
>>>>公司的經營要長長久久就要注重客戶的售後服務~不要買的時候一個樣子成交以後就變個樣子~給客戶不好的觀感~~
建設公司一般都較重視銷售而較不注重已購客的售後服務~
其實應該要對已購客戶更好才對~由已購客戶在介紹成交的成功率很高的啦!
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>>>>建設公司大都是針對業績去做檢討而很少去聽已購客戶的後續修繕是否有問題需要去處理~
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>>>>週會議的時候,業主最關心的就是業績殊不知建商更應該關心或詢問的應該是已購客,是否有不滿意或是要改進的地方,就跟做保險一樣,由建商自買自誇比較容易取得客戶的信任還是藉由已購客去介紹呢?當然是已購客介紹會比較容易成交!
所以聰明的建商會設立專門的售後服務中心去處理有關已購客的修繕問題~~
>>>>建商的投資金額都較大,所以有些社區的規劃都可能是閃法律漏洞~獎勵車位~開放空間~陽台二推~機電空間變成是餒空間~大小公重複持份等等去增加銷售的優勢或增加銷售的空間~
>>>>客戶常常會搞不清楚對錯~可能也是因為也不懂呀!
例如:公設低就好<原來不一定:可以小公登記成主建物當然公設就低,車位登記成大公由社區的區分所有權人去共同持份,就變成買屋送汽車位,再者就是機車位也是大公的一部份,所以不是送的而你客戶花錢買的啦!
>>>>最常發生的就是廣告公司私下答應客戶要幫客戶做室內的格局變更而買賣合約書上卻沒有登記或備註清楚!
建商公司當然以合約書上的載明為依據!
所以下一次有這種現約束或是承諾的時候,就一定白紙黑字寫清楚喔!不然就會很複雜或很麻煩,常常遇到的糾紛都是廣告撤場,客戶投訴無門~~建商也無辜你也很無奈~
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建商自行銷售跟廣告公司銷售有何差別?
其實建商賣不一定較好而廣告公司銷售並非不好!
而是要按照流程去走就可以,畢竟有些專業解說依然要靠銷售去說明,建商可能較注重營造的部份而忽略客戶所在意的點.
例如:建商一直強調建材或規劃而忽略到區域環境的說明,區域行情分析等等.
廣告公司可以更有效率,更有制度去銷售個案.
>>>>建設公司因為都是從營建面或是建材面去講解說明而忽略其他層面的包裝及講解~
所以還是興建歸興建~銷售歸銷售比較好~所謂術業有專攻,各司其職的銷售模式最好,千萬不萬相信直接向建設公司買比較好喔!
其實買賣糾紛產生都是消費者不懂如何去保護自己~
例如:小訂或大訂被沒收~簽完約後悔等等糾紛最多,因為合約的審閱期建商為了快速而有效的完成銷售故並不會刻意去告知,但是現在消費意識抬頭,所以大部分的建商都會告知消費者,當消費者對於合約的條款,都已經經由銷售的說明而有所認知的話,其實就可以不須審閱期~如果建商或廣告並沒有告知或不給審閱期的話,其實消費者是可以主張合約無效的!
把規則訂好就可以避免消費糾紛的產生,有時建商或廣告公司也很無奈,明明是客戶違約但是消基會,會以建商是屬於經濟上的強者而一味的偏向保護消費者,其實人性觀點上是沒錯但是卻也養成一但有問題就一定是建商的錯~我想也太獨斷了.
畢竟犯錯的人不見得就是建商,消費者也會呀!
只是一般的消費者對於有關的法令比較不清楚,所以可能也不懂孰是孰非,這就要經過政府機關的協助或是公正機關的成立以減少建商與消費者的爭端.
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壞的建商固然也有,但好的建商我相信更多!
只是端賴有關的單位去制定一套制度來保護優良的建商去蕪存菁,如此我相信對建商,消費者或是廣告公司都有正面的幫助.
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>>>>廣告公司分為包銷或廣告企劃.包櫃等等
包銷的廣告主導權大都在廣告公司,也有得會受建商的規範,畢竟廣告文宣視同合約的一部份,萬一有廣告不實的話,建商一樣要負責.
企劃:建商公司負擔廣告費用,企劃公司僅作現場銷售及媒體定位,所以建設公司的主導權就大於廣告公司.
包櫃:一般都是剩下餘屋,然後由建商聘請有經驗的專案或銷售小姐直接銷售,廣告的部分較少了.殺價的空間較大.因為廣告成本較低的關係.
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再者呼籲:
建商遇到客戶的修繕問題要盡量的處理,用同理心去看待消費者,我相信買賣的糾紛會減少而公司的形象將可以逐步的提升,得到已購客的心將比花在多的廣告費用都買不到的喔!
我常常會遇到已購客一直幫我介紹客戶,成交率很高,也就是由已購客推薦的客戶大都較放心的關係.
如果把立場對換一下,我想建商就能夠無辜或徬徨的消費者的無奈,買房屋在繳房貸房屋半年後才能交屋居住,所以建商應該
了解人言可畏的道理,已購客如果講不好的評價,就算現場包裝的再好的銷售工地都是沒有用的~
因為眼見為憑勝過自買自誇!
人同此心~心同此理~~~~
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我是很注重已購客的觀感,因為成也已購客敗也可能是已購客喔!