:::要看建築執照及使用執照:房屋要有建築執照,就如同開車要有駕照一般的重要喔!不要買到一間無法居住的房屋,使用執照就是驗收合格的證明啦!一般要有使用執照才能申請水電~~沒有拿到使用執照就不能對保及貸款也就是表示工地的施工或是水土保持有問題~~當然最多的現象就是未按圖施工喔!大樓歪斜或是與臨棟建物有產權糾紛等等複雜的問題~ 

:::而一般的二次施工就是取得使用執照以後再行施工的工程~~~此部分個人覺得使政府的法令規定及監督有問題啦!因為大部分的個案有此現象而主要的原因當然就是想要創造更多的居住空間啦!

一般在大都會裡的房屋坪數單價都貴得嚇人,再加上高公設比的時代來臨,政府或許是好意的想法,但是卻創造出更多的問題出來~~房價貴而一般的老百姓大都是望屋興嘆而銷售坪14坪的套房室內空間扣掉公設比30~48%的話僅剩7.28~~9.8坪再扣掉露台及前陽台的空間可能室內淨坪不到6坪而已,所以為了創造有限的空間大都遊走在法律邊緣~所以要說誰錯呢?僅能說小老百姓的賺錢賺得太少了~~一般可能要超過38坪以上的空間~規劃前後陽台還稍微可以居住~不然一般的房屋不是去頭就是截尾<前後陽台的意思> 

:::污水設備一般都在地下室最底層再下方的地方:經過曝氣.化學作用池.沉澱.污泥池然後乾淨的水就排出水溝了~~定期要清污泥池<約半年到一年左右是個案的戶數規劃而不一定> 

:::大公設:就是全部住戶都要使用的空間<包含需分擔的機電空間>

地下室最下層有:水池.消防水池.消防幫浦室.發電機室.機車空間.車道.除藏空間~~

地下一層:規劃有關電的空間如:電訊室.台電配電室.機車空間.機電空間.儲藏空間.被料空間.車道等等.

使用公設:電影院.健身房.圖書室.閱覽室.KTV室.游泳池.兒童遊戲室.媽媽教室.益智教室.咖啡廳SPA池.烤箱室.蒸氣室.三溫暖室等等..但是中庭無頂蓋的戶外兒童遊戲空間就不算是公設喔!常常會被誤導的地方~~記住如果是規劃無頂蓋的區域就不算是公設啦! 

:::小公區域:包含梯間.樓梯.電梯.屋凸<包含電梯的機電空間及水塔>或是有包含特別是本棟大樓專用的空間<可能是地下室某些空間>

所以樓梯的寬度及梯間的大小都會影響到公設比啦~~一般的雙倂戶的公設會較高一點~~原因就是如此~

:::小公區域:社區的汽車位可能登記成獨立建號的小公:由購買汽車位的客戶去共同持份~~一般都是登記在一樓的管理員室<可以去了解一下喔!> 

:::大公+小公就是公共空間也就是公設啦! 

:::大小公總面積/全區權狀總面積=公設比例

:::小公總面積/本棟權狀總面積=小公設比例

:::獨立建號小公總面積/總汽車位數=大概就是該小公設持份比例~~ 

大車位尺寸=600CM*250CM

標準車位尺寸=575CM*225CM

汽車位的分類:法定車位.增設車位.法定車位

持份的方式:另外說明<因為粉複雜> 

:::所謂的間接供水就是指自來水先進去地下室水箱然後藉由感應器的感知功能把水在打進屋頂的水塔裡.就是稱為間接供水~~粉簡單但是也很實用~萬一停水的時候,還可以支撐一陣子喔! 

:::還有當然就是建商的品牌或是以往的興建個案,尤其是成立的時間長短也要了解一下,因為剛成立的建設公司可能是已經換過公司的名字,以上的查證~~希望藉此能夠對興建個案的建商有進一步的了解,看看以往的建案負評多嗎?都是對購屋有更進一步的幫助! 

:::接下來就是有關建材的規劃:基礎的設計施工: 

:::筏式基礎.版式基礎.獨立基樁. 

:::屋頂的施工法:洩水坡道+防水工程+PU+隔熱磚~~防水漆塗至女兒牆高度30~60CM<一般僅是15CM~30CM> 

:::水泥磅數~~隔間牆~~隔戶牆~~樓地板~~室內淨高~~格局規劃~~樓地板的厚度影響居家的安寧甚鉅喔~~容易樓上的雜音會傳給樓下的住戶~~ 

:::安全設計:刷卡門禁~~中庭監控~~各棟刷卡感應~~電梯感應~~大門~~緊急求救鈕~~室內對講機~~ 

:::要了解房屋的排列方式及座向:房屋的座向很重要但是大樓的排列方式更重要~~口字型的通風及採光會受限棟距過小的話~~~是否要路衝或是電塔要小心觀察喔!還有就是週邊是否有墳墓及鄰近工業區等等抗性點~~~ 

:::房屋的基地是否方整,不要買怪異形狀的基地~~~風水較不好 

:::家庭式的房屋最好遠離套房社區的規劃~~進出的份子較複雜喔!投資客會購買再出租~~ 

:::低自備高銀貸或是低總價的房屋要特別的注意社區的客層的質感喔~~還有就是吸引很多經濟能力較差或是超過自己付款能力的客戶進駐,假以時日,社區可能會陸續出現法拍屋的出現!一但社區有過多的法拍屋那麼房價就會一路下滑!除非區域有優勢的競爭點:例如臨桃園的中正特區等等~ 

:::低自備要小心詢問,是純粹銀行貸款的成數呢!還是搭配信用貸款~兩者的利率不同~~最好簽約時要加註~萬一銀行貸款成數跟先前約定的成數不符~無論是買方或是賣方所導致,甚至是市場經濟或是銀行政策的變化都算~~可以保障自己的權益~~

大部分的出事原因:就是客戶未據實告知個人的信用狀況,而導致貸款不過或是拒貸的狀況產生~~而導致已繳價金被沒收~~ 

:::購屋要小心的地方粉多~~要看一下合約內容條款,多小心去防範避免屆時爭端不斷~~ 

:::還有就是付款的方式:小訂~~補足~~簽約~~(預售屋:工程款1~12期或是一樓頂版~三樓頂版~五樓頂版~七樓頂版~上樑~落架~使照款~水電接通)~~用印~~完稅~~撥款~~交屋

款項應該是做到哪就收到哪才合理~不要一開始就付清自備款粉危險! 

:::最後應該就是交屋的程序~一般要特別的注意就是簽約完畢時,就要會同工務或是銷售小姐去檢查屋况~避免屆時要交屋的時候,屋況還未修繕完成而無法居住的情況發生!可能已經開始繳貸款而房屋依然無法居住,就很慘囉! 

:::一般建商會發生的問題就是:

修繕不完全<修大半年依然無法完成:漏水的問題最多>~~

交屋日期遲延~~

使用執照無法取得~~

貸款成數不足~~

承諾的設備未施作~~

公設無法點交~~~~~

未協助成立管理委員會就跑了~~罰款粉輕的啦!幾萬元就搞定~~