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September 3, 2009
首先先了解購屋程序
然後培養自己的信用
然後就逐漸累積財富
有空上網去看看房屋
月支出:18000元 全部都給房東
月支出:28000元 扣掉利息全部都強迫儲蓄
(前提當然是標的物不錯,有抗跌性,就是不容易跌的房屋)
最近真的比較忙,所以無法多PO文章上來真對不起大家!
買房屋會上癮,租房屋也是會習慣.
當然這種習慣比較不好,買房屋有賺錢更容易上癮.
雖然房屋有跌有漲,但總是有脈絡可循,所謂事出必有
因,漲或跌都是可以預見的,只不過漲跌幅高度較難掌
控.
這篇文章寫第比較容易懂一些,所以如果有點俗請見諒!
1.首先先了解購屋程序
一般沒有買過房屋的民眾,第一次進新成屋銷售案場,應該很震撼或是很迷惑,當然有大部分就青菜就下訂,隨著現場氣氛就胡亂下訂大有人在,有時並非壞事但是確實有點危險,購屋確實是需要一點衝動.當你沒有對(想要購買)的房地產有明確認知了解時,購屋前要先去了解區域週邊環境,如果仔細點就是對區域新中古屋要大概了解行情,但是要把屋齡及屋況作個了解及認知.尤其是進去感受社區的管理好壞及居住者素質.
程序有:
(1)下小訂或下大訂
(2)(簽約或退訂)合約有三~五天甚至到七天審閱
期,PS:如果合約上有備註:客戶已經審越過並放
棄3~7天審閱權利則不在此限.
(3)(預售屋)
訂金~簽約~開工款~地下室完成~頂版完成~上樑
完成~外飾成~取得使用執照~水電接通~用印款~
完稅款~交屋款
(成屋)訂金~簽約~用印款~完稅款~交屋款
(4)交屋了
備註:在與銀行對保時, 會有一筆暫收款或稱為代辦費(購屋總價不包含要另外收的)
要向銀行借錢的民眾要有體悟,信用一定要好,一定要懂銀行要甚麼,越有錢的民眾或越穩定的客戶,銀行越喜歡,因為較不會成為銀行呆帳(被借款人倒了,就成為銀行呆帳)
所以講銀行現實有錯的,不現實的銀行應該也很容易被倒.應該講有制度又合情合理就是很好的銀行.
容易貸款的行業:軍公教.老師,五大師,收入穩定,有扣繳憑單,有轉帳紀錄,帳戶裡隨時有6位數,或是有定存單的客戶,都是容易借錢族群.
公司要借款要把報表都做好, 要漂亮一點業績較好貸款.不要變負債就不好借.
但是如果名下不動產過多,貸款金額過高,銀行可能會刪額度或是不貸款給你,還有就是貸款物件坪數過小,銀行就會因為物件關係不借錢給你喔!目前坪數方面有鬆綁, 小一些坪數有解套,但還是要先問銀行比較好.
甚麼族群較不好貸款:
領現金但都給老婆或給家人拿去, 沒有銀行往來資料,這種不好貸款.路邊攤收現金生意.最好有存摺漂亮的存款數字,或是每天都把錢存進存摺裡或每幾天固定存. 跟銀行沒有往來民眾不好貸款.銀行無從得知你的信用狀況.收入忽高忽低的不好借款.沒有扣繳憑單民眾.業務人員,收入較不穩定(可以有一筆錢用定存存起來,代表你是有閒錢可已定存,表示不缺錢,銀行更愛借這種民眾)
存摺裡每個月都是月光族,銀行很怕這種,有些人認為要買之前存一筆大錢就可以,其實要存三個月左右才算數喔!比較好看.
存摺影印一般都在半年左右,也就是半年前就要把存摺餘額作的美一點.最起碼要有餘額幾十萬最好.
PS:最後被打回票可能.
信用有瑕疵,遲繳,退票,負債比過高(藉信用貸款50萬每月約要還18000元左右,視年限而不同,3或5年,7年),但如果用房屋抵押以現在繳款方式約2500元而已,所以先借錢把高利息還掉在用房貸,這樣就可以很好理財.會理財就越來越輕鬆,不懂理財很吃虧喔!
以上只是一種類比方式~~一樣用50萬怎會差這麼多,足足差15500元~~如果向錢莊借就不只了~
10萬十天為一期約9000元*5*3期=1350000元
差132500元(就是如果向銀行借50萬一個月約還2500元而且不容易被追殺,如果沒有故信用而讓信用破產,逼得要去向民間借錢可能要付出慘痛代價.所以忍耐一點,多存點錢當自備款,買間房屋,以後就有預備金可以用)
貸款有很多種:
只繳利息:期限約1至2年
本金利息同時繳:本金固定繳 利息固定繳
回復式繳款:就是銀行當初貸1000萬給你,目前已經還完了,那麼當初銀行核貸的1000萬打個九折左右,可以讓你隨時去借用,只是利息會比房屋貸款高1%左右.這樣是不是很方便呢?
買房屋有這麼多好處又不用去租房屋,不是很好嗎?
上網看房屋資料:
有心想要買個窩, 也要稍微做個功課.
每個人都有其心目中想要的房屋雛型輪廓,有些喜歡種種花草的前庭後院透天別墅,有些則想要有個心靈放鬆的處所.更有些只要可以棲身之地就可以,其實購屋也是有挑選排序
首購族:想要有個家(但是好壞不太會分辨,因為沒實務經驗)租屋跟自有屋是有點不一樣,心態也是一樣.
換屋族就比較會挑選並且不只是有得住而已,還要住得好,住得有品味.
如果用大筆金額換得經驗很不划算. 稍微做個攻課就可以省下很多錢,甚或幫你賺很多錢喔!
實務說明篇:
莊貓貓想要在半年後買一間500萬房屋,我就會注意自己信用:
1.可以辦張信用卡,然後每個月刷卡然後全額還清,不要用到循環息,這樣可以賺點數還可以向銀行證明我的信用很棒.
2.如果可以就把5~10萬用定存存住.
3.如果我是領現金的話,就每個月領錢日當天或隔天就先存到同一本存摺裡, 餘額就保持在6位數.就算先去借也不能動用到,當然最好就是節衣縮食囉!
4.不要有遲繳紀錄或強制停卡紀錄, 如果遲繳紀錄一般會有半年~一年會保持住不良紀錄的.
5.如果要跟某些銀行借款, 最好與她們有往來,如果有更好,但也不一定,因為一般新成屋都會有特定的銀行在承作貸款(貸款高的客戶比較需要注意, 因為建商找的銀行整批承作,貸款成數較有優惠.成數也比較高一些, 貸款流程及速度也會比較快)
6.再這六個月內就可以常常找尋合適的房屋.
如果在桃園,就鎖定區域或是產品類型或是樣式
例如:鎖定在桃園市中正特區旁約500公尺,生活機能方便,屋齡可能就要舊一點,每坪約8萬,就可以買到約48坪在加平面車位房屋.
或是買到大有特區大有路新成屋45坪加車位新成屋, 但可能靠近嫌惡設施(鄰近鐵軌或墓等等)
也可以買到透天厝在平鎮或楊梅等等
在新店可能只能買到中古屋, 或在安坑去買較便宜物件.
在八里可以買到45坪加車位中古房屋,或30幾坪新成屋加車位.
在新莊丹鳳處可以買到20幾坪沒車位但未來有捷運站附近小套房或雅房.
在台北市可能僅買到10幾坪套房沒車位房屋.
以上是大約目前行情.
丹鳳之前沒有捷運站通達時,房價幾乎僅剩目前六成價,在前年之前房價還是不高,但捷運施工了,也確定會蓋了,目前捷運週邊300公尺左右行情飆高到25~6萬開價,我想成交價約在19~23萬左右,足足漲了2成以上,未來還會有上漲空間,除了有捷運站還要看稀有性及生活機能方便性,及產品規劃面等等.
不過最大影響房價之處就是捷運站的設立, 大大減少交通負荷及拉近與台北市之間距離.
標準用時間換房價地段, 有:
自台北大橋西端起,經三重三和路至蘆洲,全長6.4公里以地下式興建.的捷運站:
47 三重國小站
46 三和國中站
45 徐匯中學站
44 三民高中站
43 蘆洲總站預估99年底完工
輔大
丹鳳
迴龍
以上這幾站, 最近幾年房價一定飆漲, 等到完工後一年左右, 還可能會漲一波, 就是見證漲幅.因為確實親自感受有站及沒有站的差別之後, 房價就會在漲.
交通一直維繫著房價, 捷運站拉近台北縣市距離,也讓台北市房市產生微妙變化, 未來台北除了越來越豪宅外,就是舊屋更新及都是更新.
台北縣捷運站週邊, 將來會有在台北市工作人士,選擇台北縣捷運站購屋,價位跟台北市比有些甚至差一倍價格,同樣價格物件更大,建材更好,坪數更大,因為交通可以解決,北台灣一小時生活圈已經儼然成型.
交通除了捷運還有就是現在:
台64八里~新店快速道路
台北港
八里
凌雲路
蘆洲
五股交流道
三重光復路
板橋文化路
中和中正路
雙和醫院
秀朗橋
連結台北縣側環河快速道路
新店連結台北市環河快速道路(到基隆路及萬華和台北市)
和台65 (特二快速道路)快速道路:
台65快速道路就是連結北一高(五股交流道)及北二高(土城交流道)南北縱向快速道路:
1.洲后路
2.新五路
3.中原路(新莊)
4.中正路(新莊)
5.大觀路(板橋)
6.員福街(板橋)
7.城林橋
8.亞洲路
9.大安路
共有這9個匝道口~~
以上這二條沒有紅綠燈快速道路匝道口附近, 勢必會有房價上漲幅度.
目前台北縣有多種優勢建設在慢慢完成,所以感覺不出有何珍貴,但是當建設完成後,方便度逐漸浮現及有感覺到捷運站的方便之時, 房價就會在漲.
當只有一個美女帥哥時將是彌足珍貴, 但同時有數十個時候就會比較挑選更美及更帥的,但美女終究是美女,帥哥終究是帥哥,只是剛好同時出現,也難怪會被你做比較了~~終究還是有更美的~~更帥的~~
房地產與之不同就是土地蓋過了,同樣地點不會在出現,除非舊屋翻新,或重大災害發生,這樣的土地重現也不好呀!
房地產要賣有很多狀況:
投資客轉賣
舊屋要賣掉換新屋
有急用錢要賣房屋
觸景傷情要賣屋
接收到房屋要賣屋
遺產取得轉賣
房屋太小要換大房屋
極需用資金所以急賣房屋
有目的賣房屋(分家產,有其他特殊目的賣屋)
其中急賣及特殊目的要賣的房屋,價位比較有空間
房地產要買也有很多狀況:
第一次買房屋, 容易被感動或被裝潢好房屋所迷惑或吸引
換屋族買屋, 比較會挑選物件,看建材及環境等等
投資客買房屋,會從未來性及獲利面去評量,對於物件的判斷比較精準,也比較專業,分析角度較多重
避稅用購屋, 買屋的目的注重在避稅,所以角度比較直接而立即,就是買一間核定現值300萬,分多年慢慢移轉給兒女,不用扣到稅, 但房屋市場價值可是比核定現值貴很多,如此就可以有避稅功能
投資獲利有方法
先了解未來購屋族群,然後再下手比較會獲利.
如果只看價位但沒有分析區域特性很容易套牢
例如:內壢國宅,雖然便宜也不錯但是餘屋及同質性產品多, 房屋行情就難拉抬
桃園市中正特區附近,雖然房屋價值較區域高一些,但還是有增值空間,因為這種地段難以複製之故,所以價位就比較容易拉抬,尤其是高檔產品,更具有增值空間
捷運旁物件,其實都不難賣,但長久來看,小坪數房屋會流通較快也比較吃香,投資可以偏小來看,脫手會較快,坪數大則脫手會較慢,除非房屋有其特殊性或地標性建築,如果豪宅又有捷運則勢必是強銷案 .
用租屋轉購屋,把房租當房貸, 就是總價在3~400萬物件最大說服賣點.因為自備款100萬貸款300萬,月付款大概在16000元左右,比租屋還便宜, 對於租屋族很有吸引力.
為何有的投資物會套牢
只覺得便宜但沒有分析週邊狀況及特性,所以便宜買但卻用更便宜賣掉
一位跟進而不知道有何未來性
當區域已經有過多空屋率但貪便宜買下房屋如此就容易
景觀第一排有價位支撐點,但卻買到第二排或第三排物件,但卻套牢(就是景觀第一排比較有支撐點,就是房價高一些依然有支撐點),反之第二排,第三排房價可能就容易被比較類推,價格難以支撐,除非房屋有其特別性.例如:區域有其套房需求,而推出套房產品,如此此類產品就比較對也比較吃香,這就是有需求,如果供給太多就可能會滯銷.
例如:林口目前待開發土地甚多, 而且同時期推案也多,同質性也高,所以房價難以上揚,因為客戶可以多重比較和比價.除非產品有獨特性,可能可以異軍突起,不然會陷入價格戰.
房地產其實也並不是很複雜的,只要稍微做功課,應該都不難理解
例如:了解交通走向及變化.了解氣候變化.了解未來區域建設變化.了解區域缺乏適何種產品(區域需求產品),了解區域套房物件特性.
國際事件:石油漲價,開車減少,所以有捷運站的週邊物件會更好賣,伊拉克戰爭就是個很明顯例子.
經濟會影響房價(例如:股匯市場).社會事件(兇殺案頻傳,例如:陳進興事件,特別注意安全設計).
火災頻傳時期,有感於進出巷道過小並且有阻礙交通的車輛亂停,所以開始檢討社區進出巷道
沙士及特禽流感,H1N1事件也會影響(通風性佳的透天銷售會更好).政治事件(中共試射飛彈等)房地產頓時一片急賣潮.
銀行緊縮銀行貸款,並且小坪數不承作貸款,雙卡效應.有限制投資客房屋貸款.優惠貸款不續撥.
教育影響:要繳學費時期房屋銷售狀況會較差.此時購屋較有殺價空間.
氣候關係:莫拉克颱風造成傷害勢必對於未來水土保持更加注重.921地震讓房屋結構設計重新檢討.
有條件開放興建農舍,造成一陣子搶購熱潮,但因為法令不週,而且配套措施沒有做好,所以無法有效形成風氣.
為何這陣子只要有捷運站就特別好賣的原因,一方面是因為石油貴, 再來就是佔有全台灣一半人口的北台灣,交通確實容易阻塞,所以沒有紅綠燈的快速道路及快速又方便的捷運才能獲得青睞.在台北市停車要錢還不一定有汽車位, 當然搭捷運會很方便.省錢又方便 .
預估會漲的地區
林口捷運站附近會漲,時間較需要長一點(氣候會因人潮多而慢慢轉變霧就會比較少,隨著土地越少房價就會越來越高,目前人口少土地待開發多之故又加上大案體推案多,所以客戶比較敢殺價,短期間供過於求,如果土地區塊有劃分,限期開發,賣完在推出新土地, 就比較好控管推案狀況)
丹鳳.迴龍會漲,時間會快一點
八里會漲時間會長一點(氣候關係)
新店會漲,時間會快一些
桃園市中正特區會漲,快一些
蘆洲三重會漲,捷運站附近勢必漲價幅度會越來越高
新莊副都心會漲(特二號快速道路完成時更快速)
新版特區會漲,特定地區漲過頭會震盪後還是會漲
五股會漲但是比較慢,區域環境不佳等洲子洋重劃區完成後漲價幅度會較大,目前區域環境不差,優勢公共設施不齊全,購物環境也不佳.所以難以看出興建熱潮.
重劃區內的公設能夠完成在釋出土地開發,將加速房屋去化速度並且快訴拉高行情.如果邊興建邊開發公設, 如此將更延宕開發時程.因為看不出未來方便性.桃園縣青埔重劃區就是目前看不出明顯的改變,依然是荒涼一片,雖然未來很有潛力但是推案不集中, 公設為完成,將會拉長開發時程,目前僅捷運站附近宜誠大樓及零星透天厝緩慢推出,難以短期間造成氣候.生活機能不便是目前問題之一 .當捷運A17.A18.A19完成時,推案時間會加快,房價勢必會快速拉抬,以A19捷運站附近較看好,有大型公園及多所學區加上捷運站.高鐵都在附近.
寫的粉累.有點昏昏下次在分享喔!
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