[ 麗 ] 的小館 ~ 後50歲的容顏

前幾天，工地通知我，「你的房子蓋好了！」

即便工作忙碌，我還是偷空開車，去木柵看「我的房子」。
站在這間快完工的小套房裡，我感覺到自己臉上露出欣慰的表情：
「不知不覺中，我竟然也存下一間房子了（當然，還有貸款要繳啦）！」 


「有土斯有財」，是老祖宗流傳下來理財智慧。
一個人為生活打拼與勞苦  總有疲累的時候與週期  
有個房子擋風遮雨或歇腳休憩  這對芳子而言是十分重要的大事


但，股市的億萬富翁誕生後，
很多我的朋友們，包括我自己，都沉醉一夕致富的「股票夢」裡。
去年的金融海嘯，粉碎了這個美夢，大家驀然回首發現：
「我的股票沒了，但，我的房子還在！」
「好家在（台語，幸好之意）！」很多人心頭一驚，而我，也是其中一位。
'

我專科與大學唸的都是商學  但對投機股票賺錢這檔事從未熱衷過
所有週邊同學都投入賺到$$  芳子我就是不動心也不羨慕
我也想了想~ 大概我篤信自己沒偏財運吧  我真正不知道為什麼 


從政大經濟系畢業之後，我在新聞界工作二十年，跑財經新聞，資訊多、
又快，常有各路傳來的股票「明牌」。多年下來，我的心得是，
買股票賺得快、賠得更快，只要一個空頭市場沒避掉，以後，
怎麼樣也補不回來。 


大賠後，我才發現自己如此易受情緒左右，像個菜籃族一樣追漲殺跌。
金融海嘯發生前一年，我跟孩子的安親班媽媽們聊天，發現她們比我年輕，
是普通上班族，卻懂得用私房錢攢下了兩、三間房子，我汗顏：
薪水不低、工作也夠久，竟然連一間房子都沒攢下來。 


當下，我頓悟：我根本不適合投資股票，身邊的錢又常變不見
（因為愛花錢），還不如跟著學「存房子」。於是，在學長的介紹下，
我在木柵買了一間預售小套房。
自此，除了一對兒女，我多了一間房子要照顧，沒有多餘的錢投資股票。
但這段時間裡，股市大漲。看朋友們股票賺得開心，我心裡還是有點掙扎：
「買房子真的比較好嗎？」 


沒想到，後來金融海嘯鋪天蓋地而來，周遭的笑臉沒了，
唉嘆聲多了，更不時傳來「某某某賠多少」、「某某某被斷頭」，
我一面難過朋友的損失，一面卻有種踏實的感覺。


股票留不住，房子存得住　
把房子當現金存，四年賺一三七％

 「有土斯有財」，在這個時代，被重新定義。原來，房子，
也應該被當成現金一樣，用「存」的。每個人，都要為自己開一本
「房屋存摺」。 


對芳子而言這是個全新的概念: 子原來應該像現金一樣  是用存的
不只是拿來居住  在未實際交易賣出時都不算利得  
我要思索如何擁有一本[房屋存摺 ] 有增值  有進帳  可提用


兩個禮拜前，碰到一位當公務員的學姊，我隨口問起：
「妳會不會想買房子？」沒想到，她答道：「我前幾天在新莊捷運線附近，
剛買了一間房子。」「股票都抓不到（買賣）點，還是（把錢）
放在房子比較好。」今年四十五歲的學姊，她的房屋存摺裡已有三棟房子：
一棟自住、一間小套房，新莊的房子是她的第三間房子。 


我們公司的業務小唐，三十七歲，他每天努力賣雜誌，也認真學理財，
希望早日五子登科。豈知，過去三年他聽消息，砸下一百六十萬投入股市，
沒想到，晨星半導體、正崴權證……等，讓他慘賠五六％。
同一時期，他用不到四百萬低價買入大同區老房子，最近，
東森房屋來敲門，問他九百萬要不要賣出？他嚇了一跳，短短四年，
他存房子竟大賺一三七％！ 


股票，讓他心痛；房子，讓他欣喜。採訪了許多人後，我的心得是：
「股票留不住，房子才存得住。」
「績優房」，可以打敗「績優股」嗎？首先，我們以上市櫃超過
十年以上的公司為母體，挑選出最近三年、每年每股稅後盈餘超過
三元的公司；績優房部分，我們則藉由五大房仲業者協助，
挑選出全台精華地段。 


比較過去五年績優房與績優股的投資報酬率後，我們發現：
兩者投報率皆不差，只要抱牢五年，報酬率從三成到兩倍都有。
但，重點是，多少人能抱牢績優股呢？ 


＊績優地段打敗績優股！——10個地段、10檔台股近5年投報率比較



股票買賣快，房子有門檻　
股票供給不斷，好地段土地卻有限 

「股票要買賣太容易了，只要一通電話、一個按鍵，就可以。而且，
股市波動大，情緒容易受影響，買到再好的股票，也很難留得住。」
淡江大學產經系副教授莊孟翰說。 


再比較一下週轉率，就有答案了。去年，股市的週轉率高達
一三八‧一三％，而房市的週轉率僅五％。也就是說，
股票的週轉率是房市的二十七‧六二倍！這意思是，一間房子在一年內
轉手一次時，一張股票已經轉手了二十七次，股票賣掉的速度遠大於房子。 


信義房屋行銷部經理蘇啟榮說，每人一生僅會換屋兩到三次
（結婚、生子、小孩離巢），但股票呢？「一個交易日就不知幾次了。」
也因股市超漲超跌，一般人很難克服「恐懼與貪婪」的心理魔障。
因為恐懼，你常會賣在低點，因為貪婪，你也可能會買在高點。 


除了週轉率差很大，股票、房子的交易成本也迥異。股票交易，
政府收取的稅率加上手續費，僅千分之六。但交易一間房子，包括仲介費、
契稅等規費，交易成本起碼是股票的十倍以上（以台北市二十坪、
每坪三十萬元的老房子計算，交易費用約占總價的六％至八％）。 


因此，股票今天買、明天賣，成本極小。再者，一張股票幾千元
就買得到，而房子，即便台北縣小套房，一間也要三百多萬元。
房子進入門檻、買賣成本高，以致週轉率低，得以克服人性的貪婪與恐懼，
存下財富。 


此外，房子能賺錢，還有「供需」因素。
康和證券自營部總監廖繼弘分析，好地段的土地，供給量有限，
短期內，房價或許漲幅較股票小，但，長期看，幾乎只漲不跌。
但股票的供給量卻源源不絕，企業盈餘轉增資、現金增資，一直印股票，
增加股票供應量，再好的公司，也抵擋不了股本越來越大、
稀釋獲利的壓力，長期而言，股價上漲的動能就有限。 


每月付房租，不如繳房貸　
三大理由，趕快啟動你的存房大計

現在，趕快開始你的存房計畫吧！ 

理由一、
利率跌到歷史低點，現在存房子的成本最低。目前五大銀行一年期
平均存款利率跌至○‧七七％，這意味著，你在銀行存入一百萬元，
一年後，你只能領到七千七百元利息收入，相當於每月利息收入
僅六百四十多元，只夠上小學的孩子買一套夏天制服。 


若你此時存房子，貸款利率不到二％，每貸一百萬元，
每月只要付銀行一千六百多元利息，把錢放在銀行，不如把錢拿來存房子。 


理由二、
為通貨膨脹再起預做準備。在全球央行聯手降息，釋出大量資金後，
這些四處流竄的錢，兩、三年後，景氣回升，將成通膨的壓力來源。
如果你沒有抗通膨資產，如房子，未來，你可能成為「新窮人」。 


理由三、
土地供給有限，房價打敗所得。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，
從過去到現在，房子「幾乎只漲不跌」。以北市為例，過去三十年來，
房價漲十六‧三六倍，國民所得才漲一○‧二三倍，物價更僅漲了
一‧五倍。換言之，房價打敗你我辛苦賺來的所得，更贏了物價。 


其實，「存房子」是古早智慧，很多阿嬤靠「存房子」養活事業、
養大小孩。七十四歲順成麵包創辦人吳楊愛珠，投資房地產四十年，
她買店面、大樓，幾乎都賺。順成麵包位於忠孝東路、敦化南路口的總店，
就是她四十年前，以一百多萬元買下，現在這店面的市價已超過一億元，
增值百倍以上。 


「付房貸和付房租，金額差不多，但是房貸付久了，房子就是你的，」
吳楊愛珠說。有了房子，你才會有會增值的財產，然而，
「股票要每天照顧（看盤），我沒時間照顧，所以，一百萬元的股票
會變五十萬、三十萬，最後變壁紙。」而房子買了放著，
不必照顧也會漲。 



六十三歲的游媽媽，早年和先生在中壢經營家電業，賺了些錢，
民國七十七年，股市起漲，先生進股市入了迷，不但勸阻不成，
甚至連婆婆也支持他。
她一氣之下，把自己的錢投到房地產，結果，萬點崩盤那波，
先生總共賠了兩千萬元。而她卻先後買了別墅、店面、住家，
各賺了五成到一倍，更因此累積到移民澳洲的五千萬元資金。現在，
她除了靠台灣的租金生活，也在澳洲投資土地，大賺三倍。  

存房子，不等同於買房子　
得挑對地段、避開兩難、留意四要 

她說：「好在房地產賺錢，不然，現在，家產可能都被先生的股票賠光。」

如果你和我一樣，只是平凡上班族，投資股票又容易受貪婪、
恐懼的心理左右，那預約未來十年的財富，從現在起，「存房子」吧！ 


不過，「存房子」和「買房子」不完全相同。如果你是買房子自住，
那你可以有比較多的主觀，例如，你喜歡看山、看水、看日落，
就可以買景觀屋。又例如，你家人口多，要買有四、五個房間的大房子，
條件可圍繞在「我喜歡」、「我家人喜歡」，感性多於理性。 


但「存房子」就不同了。存房子，是希望房子能保值、兼創造財富，
因此，「最重要的，是考慮下濾作用（Filter）」莊孟翰說，
也就是要有流動性，容易轉手、變現。什麼樣的房子會賣不掉，不能存？ 


存房子要避開「兩難」：「難租、難貸」，租不掉的房子，
代表生活機能差、交通不便；難貸的房子，代表地點差。
存到「兩難」房子，財富不但越存越少，還可能套牢一輩子。 


房子要怎麼存？以下，則是「存房四要」：

一、要選擇地段：
存在人口成長地區。「人口，決定當地房屋需求」，因此，
我們依人口趨勢，選出全台灣潛力地段。 


但，房價續創新高的台北市，卻是人口持續外移地區。
長期觀察房地產的國際票券副總經理蔡佳晉說，「台北市是盆地，
土地有限」。「沒地了」，因此，日前台北市標售信義路二段公有地，
每坪得標價竟突破五百萬元！ 


供給稀少，需求卻來自台商返鄉、外資、陸資的獵屋熱潮，
「台北市的房價是外來的力量推升出來的，」蔡佳晉說。因為，
在這些「外資」的眼裡，台北市的房價必須是和香港、上海、
東京等國際都市相比，而不是和台灣其他縣市相比。 


因此，台灣存房子的邏輯是「一個台灣兩個世界」，分成「北市」、
「非北市」。北市，處處是精華區，這區漲完換那區，區區有機會，
但離開北市就不同，要跟著捷運走。