對房地產市場而言，所謂的「招待所」，嚴格說來，並不算是一種明確的「產品定位」，也就是說，在傳統的房地產市場操作過程中，從來沒有任何一個案子，打從規劃的觀念開始，就把空間使用的機能，當成「招待所」來設計，既然如此，又為什麼會有那麼多的「招待所」產品，繪聲繪影地流傳市場之間呢？最主要則是因為這些頂級客戶在「非純自住」的功能之外，依照個別使用需求的不同，所自行調整出來的空間使用狀況，而根據近年來市場間幾個頂級豪宅產品使用狀況的統計資料顯示，因為客戶個別使用的狀況不同，有高達六成以上的富豪客戶，在這種百坪以上的豪宅空間中，或多或少地規劃出了具有招待所功能，如超大客廳、超大餐廳等「非自住型需求」的空間元素，而這種多元化使用機能的產品，也是房地產市場有史以來唯一一種從「客戶端」自行調整出來的產品，不僅顛覆了傳統房地產市場操作的經驗法則，也成為豪宅產品在規劃觀念上的一項新的突破與趨勢。

儘管招待所在豪宅案中大行其道，但是直到目前為止，尚沒有任何一家房地產業者「敢」把招待所當成產品規劃的主要賣點，最主要的原因是在於這些頂級客戶在購買豪宅的時候，並不會將購買的動機與使用的想法，透露給銷售人員，因此，業者在無法明確掌握客戶購買動機與目的的前提下，也只能將「豪宅」當成「住宅」來規劃與銷售，而這些富豪實際的使用狀況，也唯有到了完工交屋，甚至裝璜完成，準備實際進住的時候，才能從隔間狀況與空間配置的設計觀念上進行了解，然而，當初負責產品定位的銷售業者，根本無法掌握這一階段的狀況，也就因為這樣的原因，使得這種「招待所」式的產品，長久以來一直「妾身未明」，始終被主流市場所忽略。

此外，基於生活型態的的不同，一般民眾沒有機會參與頂級生活圈的社交活動，再加上國人在傳統文化上強調節儉的美德，相對於富豪生活的認知，多多少少存在著「奢華」的負面態度，使得社會上一般對於「招待所」的認知，也始終蒙上一層神秘的面紗，甚至會因為部份錯誤的解讀，而產生「聲色犬馬」的印象，只要聽到所居住的社區中有所謂的「招待所」，往往避之唯恐不及。事實上，如果撇開「奢華」的價值判斷而言，其實這些「隱藏」在豪宅社區中的招待所，在社區安全與服務的品質上的要求，比起一般純住宅使用的豪宅還要高出許多。

分析原因，主要是因為這些招待所，實際的功能除了是為了解決富豪或企業體的社交需求外，最重要的是，它還具有「炫耀性」的象徵意義，包括古董、名畫等私人收藏，以及雪茄屋、紅酒房、視聽室等嗜好空間，都是招待所室內空間規常見的重要元素，而這些動輒千萬計的資產，如果是置放在「非日常使用」的空間，擁有這些資產的富豪，對於社區保全的要求，當然比起一般住宅來的更高。

此外，由於這些登記在企業或私人名下的招待所，不是對外開放的「營業場所」，非一般「閒雜人等」出入的場合，招待的對象通常是受邀而來，具有一定程度的社會地位，雖然不一定「談笑有鴻儒」，起碼也是「往來無白丁」！基於客人身份的特殊性，招待所的主人對於社區安全與服務品質的要求，自然也會比起一般的住宅社區高，也就更加具有社區品質上的保障！

 招待所產品儘管有著上述種種的特殊性，而且早已在豪宅社區中大行其道，但是由於市場觀念的陌生，使得所謂的頂級招待所，一直在豪宅市場上扮演著重要，卻又「邊緣」的角色，然而，隨著豪宅市場的供給量越來越大，企業與富豪設置招待所的案例也越來越多的情形下，這樣的趨勢，勢將主導著新一波豪宅產品出現革命性的轉變。


　豪宅的5S

談起RV車（Recreation Vehicle），許多人都知道是休閒玩家的代步工具，但說起RV豪宅，這就不只是休閒住宅的代名詞了！如果將「RV」的觀念套用於房地產市場，便可解釋為「Recreation Villa」，意指供休養、娛樂、消遣的別墅或豪華屋，而以私人或企業招待所為包裝的RV級豪宅即深切其意。

 當豪宅如同雙B轎車般，被富豪視為身分表彰的同時，招待所就好比RV車般，成了生活品味提升的必需品。多年之前，國內就有不少政商名流將手邊上億元的黃金屋，斥資千萬裝潢成了私人社交、休閒、展示的收藏品，動輒一、兩百坪的室內空間，僅僅留設一、兩間套房，其餘的起居空間全作成為了宴會、休閒、收藏或展示的開放性設計，使用的觀念徹底顛覆傳統住宅中「房、廳、廚、廁」的設計原味，對室內空間的要求也徹底擺脫建商原有的規劃理念。且為了要與大自然環境結合，並顧及門面及隱私性，這幾年合併戶的購買，以及向郊區設置招待所的跡象也日益明顯。

 所謂「招待所」的設計，究竟與一般住家的差異性為何呢？簡單說來，從富豪們的生活型態與社交習性切入，招待所的定義大致上要具備以下五大特性（5S）：

 安全性（Security）：隱密、獨立是富豪生活上特有的品味，但是在追求特殊性的同時，生命財產安全的管理與設備，自然是豪宅的基本配備，相對於「往來無白丁」的招待所而言，更是必須要求到面面俱到的超高安全係數，從硬體的施工結構、管線配置、消防避難，到社區管理、進出動線等等，都必須具備更勝於豪宅的配備，不僅為了主人，更是為了這些金字塔頂級的貴客。

 景觀性(Scenery)：招待所雖然強調私密，但是絕不應是密不透風的「地窖式設計」，否則，再頂級的內部陳設、猶如皇宮般的高檔裝璜，如果連一扇窗都開不了，邀請來的VIP是無法領會主人的誠意的，所以真正夠品味的招待所，最好能夠擁有景觀的條件，才能夠內、外皆美。

 適當性(Suitably)：豪宅產品的居室空間往往會因為富豪主人的特殊需求而大幅變更，對於需要大面積、大跨距空間的招待所而言，結構配置的適當性，更直接地影響到空間的實用性，如果樑柱與管線配置的比例適當，不僅可以增加空間使用的靈活，更可使室內裝璜有更大的發揮空間，進而凸顯主人的品味。

 社交性（Sociality）：空間的概念不僅要滿足居住的基本需求外，招待所的規劃更必須打破傳統居室空間的觀念，一般住宅罕見的紅酒屋、視聽室、雪茄房、宴客廳、收藏室等，基於社交或舉辦活動的需求，空間的質感更需滿足富豪與名流的要求，尤其富豪夫人們在掌握先生行蹤、降低應酬風險的考量下，對「自宅社交」的接受度自然也較高。

 服務性（Service）：社交的功能既說是招待所最重要的考量之一，軟、硬體服務性的配套設計，自然是另一項重點。除了要有飯店式的服務之外，包括私人管家、專人服務、專業顧問、名師指導等服務也是不可或缺的，如此真正讓賓客體會到賓至如歸的居家超值感受，另一方面為彰顯尊榮身分，對於門面的要求也是要絕對氣派。

 在紐約、東京這些商機發達的大都會中，企業招待所幾乎已是每一家稍具規模的公司的必備資產，它不僅是企業對外的重要形象工具，也是企業內部運作所不可或缺的資產，它的功能不僅可接待企業往來的國內外重要客戶，亦可藉以表達企業主回饋員工或重要幹部的用心，甚至作為員工訓練場所，在國內的產業層次逐漸成熟的時段，「企業招待所」已成為房地產規劃、開發的一個全新的思考方向。

 規劃企業招待所的重要考量，首先必須了解設立的目的與使用的對象，所有的設施都必須量身訂做。

 在硬體方面直接影響到企業體與使用者的價值感，所以特別需要留意實用性：

一、   符合企業體的文化特質

二、   企業內、外部的使用功能

三、   使用的對象與特性

在軟體方面，任何的企業體都無法，也不需要為招待所「養」一群專業服務人員，所以優質的後勤服務團隊(Back up service)更是選擇設置企業招待所的必備條件：

一、   絕對專屬(Very personal)

二、   絕對隱私(Very private)

三、   絕對品質(Very fine quality)

四、   絕對配合(Always available)

五、   絕對創造力(Very creativity)