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租賃權證券化
工商時報 A5/2007/08/29
黃金地債券
【薛孟杰／台北報導】
發行總金額 18億元的「台北市信義計畫區四處精華土地地上權租金債權」發行受益證券，每張票面高達五千萬，因票面利率只有 2.2%，承銷商寶來證券決定先全部吃下。
此次租金債權證券化計畫受託機構為第一銀行，信用評等機構為中華信評，承銷商為寶來證券。
北市市有財產開發基金已挹注貓空纜車、小巨蛋、北市各市民運動中心等多項大型開發案，為籌措更多的建設基金、降低政府部門舉債金額，於是規劃地上權租賃債權證券化交易。 國內首宗地上權租賃債權證券、台北市政府發行的「信義區債券」，面額高達五千萬，引發獨厚高所得一族疑慮。但由於受益證券票面利率不高，平心而論，就算降低票面門檻，一般民眾購買意願恐怕也有限。 在統籌分配款逐年減少的壓力下，早在馬英九市長時代，北市財政局即已開國內風氣之先，提出地上權租賃債權證券化籌措資金的構想，此一名詞在當年國內仍頗罕見，部分北市局處首長還曾質疑，北市債信不錯，要借錢可發公債，何必繞遠路向議會金管會申請發行許可？ 地上權租賃證券化，簡單的說，就是將每年收到的小錢，包裝證券化發行，變成立即取得的大錢，對於有急迫性的公共建設，是頗有效的資金籌募管道。 舉例而言，信義區已設定地上權的市有土地租金每年約 2.1億元，如以 20年為期採金融資產證券化辦理，馬上就可以替市府籌到 29億，市府只要每年還款給受託機關即可，北市府認為，地上權租賃標的多為具自償性的建設，只要租金收入穩定，就不會有債留子孫問題。 但畢竟開國內風氣之先，北市議會雖在曾核准 29億金融資產證券化額度，但北市首次發行額度仍僅 18億，此外，發行採包銷制，就是希望盡量讓市府負擔單純化，隔絕爭議上身。 不過承銷機構將受益證券面額訂為五千萬還是引起討論，北市府雖以「包銷制」為由強調不會過問權益證券的內容，但官員私下也認為，承銷單位高價銷售策略應是不得不為的考量。主要原因在於，市府招標時開宗明義「利率要低」，利率最後「鎖死」十年都是 2.2%，相較目前公債已出現 2.4%的利率，許多投資工具收益都超過此一收益水準，對適用一般所得稅率的市民而言，購買地上權租賃證券誘因應該不高。 市府也坦承，地上租賃債權證券化在國內仍是新產品，市府的構想是否能夠為外界接受，有待觀察。市府也會持續觀察銷售狀況及外界反應，作為下一階段將 101大樓等 租賃權證券化 的參考。
台北市財政局指出，此次標的為信義計畫區四土地 Ａ九、Ａ十二、Ａ十三及Ｂ五等 四處土地之 地上權租金債權。發行總額 18億元、每張面額五千萬元，發行期限為十年期，利率條件是固定票面利率 2.2%，此受益證券信用評等為twAAA。
據悉，「Ａ九」地上權人為新光三越百貨，已興建完成新光三越百貨Ａ九館；「Ａ十二」地上權人為新光人壽，已動土興建觀光旅館暨辦公大樓；「Ａ十三」地上權人為遠東百貨；「Ｂ五」地上權人為金永基投資公司，是克麗緹那直銷公司的關係企業，該土地擬規劃興建商用及辦公之複合型建築。
但如果是適用所得稅率 40% 的高所得族群，購買北市地上權租賃受益證券利息所得，只要扣 6%的稅，買多省多，購買誘因相對提高，市府也認為籌募資金將用於推動重大建設，最後仍由市民共享，所謂獨厚有錢人之說並非公平。
彭立人醫師
先不要想得太複雜 ...
以這個例子 來說明 未來一個趨勢 --- 租賃權證券化
一個組織或個人 擁有的 土地或建物 若不賣也不自營, 他要如何變回錢來 ?
租嘛 !
若是太大太貴的 土地或建物 , 沒有人會只租短期的, 所以通常都是打十年甚至20年的租約的 ...
但若 擁有 土地或建物 的 組織或個人 想要馬上擁有大筆金錢 (有急用) 時 怎麼辦 ?
若是您 這個標的物的房客 很穩定的在付房地租, 現在您有了一個新的籌資管道 --- 就是將 您 這個標的物 的 租賃權證券化 ...
大家分攤買了您的租賃權證券, 是不是就表示您 馬上就擁有了一大筆現金了嗎 ? 換句話說, 就是您將未來十年甚至20年的租金一次都拿到手了 ...
您先拿到這筆錢, 就可以先做很多事 (包括用來賺更多的錢); 而且重要的是, 標的物 還是屬於您的, 您的 房客s 也一點沒有受到影響 (不必重訂租約) ...
好, 現在回來看這個新聞 ...
就是台北市政府 在信義計畫區 擁有四塊黃金地, 且都已長期租給 大戶們去經商使用了, 租金穩定在收 ...
現在台北市政府錢不夠用了, 就將這四塊黃金地的 租賃權 託 寶來證券 來發行 證券 ... 每張面額 5000萬元台幣, 利率「鎖死」十年都是 2.2%, 總金額 18 億元, 債券等級是 twAAA (非常良好), 又採包銷制.
寶來證券 因為看好, 所以就全部先吃下來了.
為什麼看好 ?
就是台灣有錢人太多, 缺少投資管道; 而這種證券可以用來節稅 ...
因為對象是金字塔頂端的人, 所以面額 5000 萬元台幣, 就不嫌大了 ...
現在說回台灣農業 ...
之前我不是建議政府發行農業債券換取老農的土地 再交由 專業 年輕人們 以公司型態 來經營農場嗎 ?
各位想到了嗎 ? 政府只要當催化者 ...
一邊是農民的地; 一邊是想節稅大戶們的錢 ...
中間是 擁有高度專業及慾望經營新式大規模農場的 公司 ...
也就是可以有兩種做法 :
一是, 政府用債券 換得農民土地, 整合後租給 經營農場的公司; 再以 這些農場的租賃權 發行證券, 取回資金 ...
二是, 若政府 前面幾個農場 做得很漂亮, 則可以直接以 前面幾個農場 租賃權 的 證券, 來換取後面的農民土地 ...
也就是 農民的土地就完全證券化了, 農民的土地也漸進式的大規模農場化了 ...
政府借力使力, 解決了老農凋零的問題, 提升了台灣農業的競爭力, 也增加了投資管道, 民眾休閒品質也大為提高, 也賺進觀光外匯 ...
