ＩＤ：lawbeer
暱稱：律法先鋒 李帝慶
地區：高雄市
推薦這個部落格: 15
【案例】
買了房子之後，由於沛沛房子的隔壁是一直以來都是一片空地，直到最近才發現有人開始在建築及施工，原本沛沛及至零心想說會因此多了幾戶鄰居而感到高興，沒想到，當鄰地剛開始打地基的時後，沛沛發現家裡的地板居然開始產生龜裂，更誇張的是，連牆壁的接縫處也慢慢的有裂痕，且隨同著鄰房的施工進度，那幾道裂縫竟越來越大，大到房子的左半部跟右半部產生嚴重的落差而傾斜，於是沛沛與至零趕緊到隔壁工地找工人溝通，沒想到卻吃了個閉門羹，沛沛逼不得已之下，只得又求助於李律師，以解決這個僵局。
【解析】
建築房屋而發生鄰房受損的狀況，比較普遍會發生在中南部地區，因為在台北都會區的高地價特性下，透天的別墅本來就比較少，大部分都是屬於住辦大樓，所以往往在發生建築鄰地受損的問題時，兩間建設公司會自行依循他們既有的途徑尋求解決，不過，如果讀者們居住的地方屬於中南部地區，就比較容易遇到這樣或類似的問題，也就是鄰地在建築時，因為技術或防護措施之缺乏而損害現有的建物所引發之糾紛。
基本上，依照我國民法第184條以下的侵權行為規定，受損戶本來就可以依法請求損害賠償，這個是沒有疑問的，不過問題在於，如果建物的損害在持續當中，受損戶如何依法主張權利？又受損會究竟可以請求多少才合理則會成為一個主要的爭議，現在就讓律師給讀者們指引一個方向，以避免在事件發生時，讀者們會像個無頭蒼蠅不知所措而又得不到救濟的效果。
首先，當你發現鄰地在建築時對你的建物發生損害或者發生房屋傾斜的結果時，切記，趕緊向你房屋所在地的縣市政府建管單位反映，這個時後建管單位會派員到府去查訪，評估鄰地建築建築是否有立即危害房子或住戶安全的問題，如果評估的結果是肯定的話，這個時後雙方就不僅只是單純賠償問題，還牽涉到建管單位是否要馬上限制其繼續建築之權利等衍生爭議，一般來說，如果繼續建築有擴大損害或者造成住戶立即危險之虞的話，建管單位會馬上勒令建商停建，並且要求立即補強，最後才會討論到賠償問題。
當然，一旦發生停建事由時，建商就會遵守建管單位的命令馬上停建並開始補強工作，否則未來在申請使用執照時會遭遇到困難，其後，就是屬於協商賠償的程序。然而縣市政府為了和平順利解決紛爭並紓解訟源，往往都會依照其內部的建物糾紛處理程序先行擔任公親招開兩造之協調會，這是基於建築專業不是每個民眾都具備，而如果由政府專責部門出面招開協調會，受損戶就不會因為專業知識的缺乏而遭受到建商的欺瞞或壓榨，其次，有時後案件進入法院後仍然是要走過鑑定或相關專業程序，為了因應未來訴訟的方便，如果先行由行政機關就專業部份協助判定或保存證據，也可以讓未來訴訟程序進行得更流暢。
再來，我們以高雄市作個例子，根據高雄市建管單位的行政法規，如果協調會召開兩次而無法達成賠償之協議時，建管單位得就公正單位(如建築師公會等)之鑑定結果及金額加計兩成讓當事人到法院進行提存，之後在由兩造自行依司法途徑解決，而為甚麼這個程序對於民眾這麼重要呢？讓律師來跟各位讀者一揭分曉。
其實，為了擔心建商倚仗其財大勢大的優勢而對於受損戶置之不理的缺點，在兩造尚未協調成功前，建管單位可以依職權不予核發使用執照，這個公權力的行使對於建商的箝制其實有非常大的效果，因為建商如果房子蓋好了卻不能買賣或使用的話，對於其利息及相關人事管銷成本影響很大，因此才能對建商產生實際上的制裁，然而無限制的協調而使建商受損也不符公平正義，所以在兩次協調不成的情況下，建商可以要求以提存之方式保障受損戶的賠償請求權後進行司法程序，如此一來，一方面可以建照的核發壓迫建商出面與受災戶協調賠償事宜，一方面又可以避免過度限制建照的發放而使建商嚴重受損，兩軌並進下達成行政機關輔助人民解決問題的功能。
所以，一旦讀者們發生前開問題時，請記得要在協調會上要明確表達自己的訴求及賠償金額，惟有這樣才能在進入司法程序前，讓政府提前插手協助你維護自己的權益，否則如果讓財力豐厚的建商拖到司法程序時，也只能端看我們司法所賦予「遲來的正義」能夠補償讀者們多少損失了。
【案例】
沛沛及至零終於買了他們人生中的第一間房子，當然要把它裝潢的有品味一點，不過，有鑑於預算問題，他們只好商請朋友找收費低廉一點的裝潢廠商，找著找著最後才有一間透過朋友介紹的「要跑路」裝潢公司願意以低於市價一成的費用來幫他們完成房子裡所規劃的設計及裝潢，沛沛及至零當刻覺得真是賺到了，沒想到剛開始第一個月，也就是房內隔間及雛形大致完成後，這間廠商突然有一天再也不派人去完成後續的工程，沛沛很緊張跑去找廠商，卻發現已經人去樓空，在遍尋不著原承作廠商，又臨時找不到代替廠商來為後續施作的情形下，沛沛及至零只好再度向帥哥律師尋求協助，希望可以知道有什麼方法能夠維護自己的權利。
【解析】
在買了新房屋以後，讀者們接下來可能要面臨的就是裝潢的問題，一般以新屋來說，建商都會指定固定的裝潢廠商配合，於是在這種情況下所產生的糾紛態樣比較少，因為一旦發生裝潢問題，買家們都可以直接透過建商為對口單位來改善，不過，如果是另外一種情形，也就是買家想要有自己指定的裝潢風格，或者是買家所買的房屋並非新建房屋時，很可能因為所接觸的裝潢商屬於個別獨立於建商以外的公司，以致於一旦發生糾紛，讀者常會蒙受到很大的損失，因此讀者們究竟要如何維護自己的權利也就顯得非常重要。
一般來說，會發生問題可能有下列狀況，裝潢商本身財務狀況發生問題，或者是原物料突然漲價以致於多作多賠，抑或是原設計與裝潢後的實物有不符合的現象等等，這些都有可能造成買家及裝潢商間的糾紛。按民法的規定來看，「裝潢契約」性質上屬於一種「承攬」契約，也就是由定作人（買家）委請承攬人（裝潢商）約定於「完成一定工作」以後給予報酬的契約，換句話說，報酬的給付是以「工作的完成」為條件，而不是以「工期長短」為條件，所以裝潢商必須在完成預定的裝潢工程後才能向買家請款，不過因為裝潢所需購買的原物料及家具有時候總價位蠻高的，因此通常廠商都會約定可以向買家分期請款以抒解其成本壓力。不過，也就是因為這樣的商業慣例，往往在前述狀況下，為了節省成本或者減少損失，裝潢商有時候會施作到一半就跑路，這個時候，買家另外再找包商來完成後續工程並不容易，也可能買家早已經把貨款付清了，也因此就會衍生出許多糾紛。
按民法第495條規定，因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。前項情形，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不能達使用之目的者，定作人得解除契約。根據上面的規定我們可以知道，買家在工作有瑕疵時，除了可以請求繼續完成工作或解除契約並回復原狀外，還可以請求減少報酬，甚至於如果有發生損害的時候，有權利請求賠償。不過，要注意的是，如果承攬人所承攬的是土地上的工作物，除非瑕疵重大到不能達使用目的，定作人是不能任意解除契約的。
當然，在法律面有法條的規定，不過，當買家遇到現實的情況時，如果單純就法條解釋來主張解除契約或其他權利時，往往可能曠日廢時，也容易流於不切實際，因此，律師只好就實務上的經驗，給讀者一些建議，希望對於解決這類問題有所幫助。首先，律師建議在發生這種情形時，讀者們能先發存證信函給原包商，而其內容應該具備：一、限期完成。二、超過期限未完成將解除契約並另行雇工完成。三、保留賠償的請求權。如此一來，萬一裝潢商果真置之不理的話，儘快再行雇工完成後續工程是減少損失的方法，而再雇工所增加的支出在未來可視為損失向原裝潢商求償。不過，應提醒讀者的是，應提前對原廠商進行假扣押，以免原廠商倒閉或脫產。其實，前開方法都只能治標，而治本最好的方法是以與廠商訂立「工作完成後才付款」的裝潢契約，因為如此一來，廠商即不敢斷然丟下施工而跑路，否則一旦讀者們允許廠商分段請款，在「賠錢生意沒人作」的至理下，如果發生前述問題，讀者們將可能得自認倒楣了！
【案例】
沛沛和至零妹好不容易找到自己喜歡的房子，雖然格局不大，但也算五臟俱全，該有的都有了，不過，當初吸引他們購買這間房子的原因是，建商承諾可以把騎樓的部分加蓋成住家的廁所，並願意簽下一紙切結書，保證以後如果因為被報違建而遭拆除的話，建商願意賠償一切的損失，沛沛與至零妹基於手頭上資金不足的原因，再加上有建商的保證，應該不會有大問題，於是就把這間蓋有「違建廁所」的房子買下來了！一開始當然兩個人對於擁有愛的小窩非常興奮，也以為可以從此過著幸福美滿的日子，不料，有一天竟發現門口貼有一張政府公告，內容大略是命令他們在期限內自行拆除違章部分，否則將以公權力強制拆除，沛沛及至零妹在情急之下跑去找原建商，卻發現原建商已人去樓空？想到再過幾天以後，家裡就沒有廁所可以用了，他們倆不禁悲從中來，只好趕緊向帥哥律師求救？
【解析】
違章建築，顧名思義就是違反建築執照原始所規劃的建築方式所興建的建築物，為了市容及安全著想，依法當然應予拆除，不過由於預算不足的原因，目前違建的拆除採取所謂的「報拆法」，也就是必須要有民眾檢舉後，縣市政府才會本於權責去作拆除的動作，換句話說，如果沒有人去舉報的話，就算是違建，在現實狀況也不會遭到拆除，也因為如此，有少數不肖建商，為了兜攬更多的買家，在原始設計圖及契約的背後，加註了
首先，各位讀者已經知道，目前對於違章建築的處理方式是採取報拆法，在這種模式下，如果左鄰右舍相安無事的話，當然可能因為僥倖而可以持續使用，但是，現在社會上有一種叫做「違建蟑螂」的人，他們會挨家挨戶去找尋違建，然後登門恐嚇要錢，如果沒有給他們一點錢的話，他們就會去縣市政府舉發，因為他們所需求的金額不多（主要不是想拆，是想要錢，所以都不會開太高價），很多蓋有違章建築的屋主往往都會花錢了事，不過，每過一陣子就循環一次，也著實令人煩心。
在案例中，事實上沛沛在買屋前已經知道加蓋的廁所屬於違章建築，雖然不清楚是被誰所舉發，但是既然已經被舉發了，總還是會面臨到拆除的命運，實務上，縣市政府會先發公文告知促請自行拆遷，如果住戶不自行拆遷的話將於預定期日強制拆遷。不過，如果各位讀者接到這種公函，可以先不用太慌張，先請當地的民意代表陪同向縣市政府溝通建築情形，往往可以緩拆一次（切記，此種方法並非一定行的通，只是律師建議可以採取的方法），但是務必要將原始檢舉人找出來並且試行和解，否則地方政府只要再收到相同的舉報，就必須本於公權力進行強制拆遷。那麼，如果家裡的違建真的被拆除時，住戶們在法律上有何權利可以主張呢？首先，此種強制拆遷行為屬於公權力的行使，因此除非有過當或非法的情況發生，住戶們只有接受的義務，但是對於原始建商，如果當初在購買時確實簽有遭拆即得求償的條款的話，依據私法自治原則及契約原則，當然可以轉而向建商求償，不過，各位讀者不要誤認為只要簽約就可保障權利，因為往往此時購買戶會發現一件事，就是當初的建商可能早就不存在了，這是因為少數不肖建商，為了拉高房屋銷售量而刻意以簽約的方式來讓買主安心，但在銷售完畢後就把公司給結束掉，以避免將來可能面臨的求償責任，如果各位讀者遇到的是這一種小型建商的話，只好摸摸鼻子自認倒楣了，而這種狀況在台北以外的地區最容易發生，也就是建商在海撈一票後就跑了，讀者就只能選擇提出刑事詐欺的告訴，看告了以後是否還找得到當初的建商，以及建商是否有誠意出面解決此種問題，否則在法律上是沒有其他救濟途徑了！因此，要提醒各位讀者，切勿貪小便宜，除非妳可以很確定不會遇到這一種不肖建商，再者，還有違建蟑螂的提防，也是未來可能面臨的問題。
一、 房東喜歡無故闖入自己所租的房屋，怎麼辦？
女性讀者租屋可能會碰到異性房東無緣由的闖進自己所承租房屋的窘境，這種介乎於侵犯個人隱私權以及出租人對於房屋修繕義務的模糊地帶，可能會引發房客及房東間的緊張關係。那麼，究竟房東有沒有權利未經過房客的同意就逕行進入房屋，就讓律師來告訴各位。首先，按照民法第429條之規定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」，因此，根據條文的內容我們可以得知，如果房客所承租的房屋內設備有修繕的必要，依法應該要由房東來負擔這筆修繕費用，並且房東如果是為了保存租賃物所作的必要行為，例如進入房屋的話，房客是沒有拒絕的權利，不過也正因為條文內沒有明確定義「必要行為」的範圍，在日常生活中往往就會引發許多紛爭，舉例來說，如果我們的讀者是一位女房客，在忙碌一天下班回來後，竟然發現自己的房東未經同意就開鎖入屋，先不論房東有沒有作一些奇怪的事，我想一般遇到這種情形，不舒服的感覺應該是難免的，這個時候，房東有沒有權利做這樣的事就有很大的爭議空間，因為，根據條文的解釋，只要房東解釋說是要修理某種東西，彷彿就不需要房客的同意而可以為所欲為，這樣一來，豈非連最基本的隱私權都沒有了，不過其實並非如此，因為雖然民法並沒有很具體規定房東這樣的行為是否違反租賃規定，但是如果房東的具體行為有觸犯其他法律如刑法的竊聽竊錄罪、竊盜罪等相關法律，仍然不會因為上開條文而不用受罰。總而言之，雖然我國的民法對於房東的權利範圍並無很明確的界定，但是不代表房東就可以為所欲為、毫無節制，究竟房東的行為是否涉及濫用或觸犯其他法律規定，應該視具體個案而定。因此，未來如果各位讀者真的要避免惡房東未經同意擅入自己房間的情形，律師建議各位應在一開始的租賃合約中，具體與房東約定可以進入的情形，以避免雙方認知上的差距，萬一真的已經來不及事先約定的話，我們希望房客們能夠在租賃期間內隨時清點自己的財物，或者是在發生當刻委請第三者在場，以作避免將來發生訟爭的話，發生各說各話的情形。
二、 房子設備老舊，一壞再壞，可是請房東來修卻置之不理？
誠如我們前面所談論的問題，我們說的是房客遇到一位濫用修繕權作為合法進入房屋藉口的房東，但是，回過頭看，如果各位讀者遇到的是一位很懶的房東，在屋內設備發生問題而請他修繕時卻屢次不被置理的話，怎麼辦？依據民法第430條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，所以，各位讀者萬一遇到這樣懶散的房東，可以先以口頭告知房東儘速來修繕，如果房東對於口頭的催告置之不理時，這個時候讀者門可以去郵局購買存證信函並訂相當期限寄給房東（當然小修繕跟大修繕的期限不同，請各位讀者自行依社會一般經驗來訂），以提請房東履行修繕義務，如果房東在收受存證信函後仍然不予理會的話，讀者們除了可以選擇不繼續承租房屋以外，還可以自行雇工修繕後向房東請款，而房東如果拒絕付款的話，尚可以從應該給的租金裡面扣除。不過，律師在此要提醒讀者的是，畢竟房東與房客間是一種持續性的關係，因此要慎重考慮寄發存證信函所引發雙方間的緊張關係，因為畢竟在台灣社會文化中，寄發存證信函給對方仍然被視為一種具有敵意的意思表示行為，請各位讀者要三思這個動作所引發的後續效應。
三、 房東無緣無故調漲房租？如何應變？
第三種常遇見的狀況是什麼，就是如果讀者們是經營房屋開設餐館之類的房客時，當你的生意越作越好而房東卻開始每個月刁難，意圖提高房租，彷彿就是眼紅你的業績，想要分一杯羹的樣子，這時你該怎麼辦？我們來看民法第442條的規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，因此我們知道在一份定期的租約裡，房東基本上是無權在租約期限內任意調漲房租的，除非根據前面的規定，因為某種原因產生土地價值巨幅的變動時，由房東訴請法院擔任這個工作，例如發生戰亂，致使貨幣貶值，此時，不動產價值可能會發生變動，當事人就可以利用這個規定來調整房租。此外，在我國民法並未就房租的變動多作規定，這是著眼於一般租賃合約都是以短期為主，很不容易發生前開的狀況，因此，如果各位讀者遇到房東想要調漲房租的情形時，其實並沒有配合的義務。但是，不配合的後果，往往會面臨租約到期後房東不與你續約的狀況，這是法律所沒有辦法提供保護的地方，這個在讀者已經將餐廳名號打響時，就會造成一定程度的困擾，律師是建議，如果各位讀者的餐廳營業額有蒸蒸日上的情形時，一定要提早在租約未到期時與房東協議延長租約期限，否則一旦面臨房東無端漲房租的行為時，可能就只有無條件的配合，以換取約滿後的續約機會。
一、 房客老是拖欠租金，怎麼辦：
以目前一般租屋的狀況來看，如果是由具規模的仲介業者協助辦理簽約的話，通常都會建議雙方客戶去法院作租賃契約的公證或者委請民間公證人公證，在此因限於篇幅，故先不就公證制度多為贅述，不過，大抵上讀者只要理解到經過公證的契約，如果遇到房客積欠租金的情形，未來不需要再透過法院的訴訟，可以直接以公證過的契約及公證書為執行名義請求法院強制執行，查封拍賣承租人的財產來清償其所積欠的租金。另外，如果房客在搬走時仍未清償其所積欠的租金，依民法第445條規定「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」，換句話說，依據前開條文，房東可以就房內房客所遺留的財產主張留置權，且如果房客沒有在期限內為清償的話，還可以就留置物拍賣受償。
觀看全文...
【三十日之合理審約期】
許多消費者在第一次購屋時，往往因為銷售人員的推銷手法，在一時衝動、不經思考下而簽了購屋契約，即使是比較小心一點的，也很難避免的被慫恿而付了小定，然而我們上次有跟各位讀者談論到所謂「小定」的問題，究其根本就是建商為了閃躲消保法關於定型化契約所規定之合理審約期而變化出來的把戲，換句話說，也就是讓消費者在成立本買賣契約前先成立預約，並請求消費者提前支付定金，然而因為消費者在給小定的時候，可以拿從建商方面拿到的只有收據，並沒有契約本身，因此形式上並不適用消費者保護法所提供「合理審約期」的保護規定，所以在民法第249條的規制下，賣方當然也就就不需返還定金。但是實際上，售屋契約的本質並非個別磋商的一種合約，法律上稱之為定型化契約，如果依據消費者保護法第10條以下之規定，賣方依法應給予買方三十日以內之合理審約期，不過，剛才已經跟各位讀者強調過，銷售人員是不會輕易讓購屋者攜帶買賣契約離開公司去考慮購屋與否，反而是利用其三寸不爛之舌慫恿消費者當場簽約，更有甚者，在合約的第一條就註明「本合約已經買方為三十日審約期，並基於買方之自由意志下所簽訂」等相類似之約款，以在形式上符合消保法的規定，也因為如此，如果讀者們真的因為一時不慎而簽了房屋買賣契約而事後又後悔時，究竟要怎麼保護自己，律師在此給大家一些淺見，各位不妨可以參考看看，以保護自己的權益。
觀看全文...
劉凱文下個月預備跟交往六年的女朋友志琳妹完成婚姻大事，小倆口在天母看準了一間快蓋完的預售屋，劉凱文想說這間房屋這麼便宜，不買實在可惜，而昨天又剛好領了今年度的年終獎金，在未婚妻面前，總是要展現一下他男人的氣派，所以在聽完銷售人員的介紹後，豪氣的掏出現金五萬元給銷售小姐並約定後天到公司去簽約，不料，等他們走出預售中心時，才發現「挖靠！房屋後面竟然是墓仔埠，難怪賣得這麼便宜，這樣以後誰還敢住啊！」，未婚妻當場發飆，命令劉凱文把定金拿回來，否則就不跟他結婚了，劉凱文為了男性的尊嚴，毅然決然踏進預售中心請求退款，沒想到，銷售人員的態度竟然180度大轉彎，除了拒絕退款以外，還揚言如果不買的話，將寄發存證信函給他，請求他履行購買房屋的義務，劉凱文在偷雞不著蝕把米的情況下，遂向他的帥哥律師朋友請教，該怎麼解決這個購屋的糾紛……
觀看全文...