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房屋增貸銀行 房屋增貸銀行 馬年佛山樓市供大於求
lylkcmb264 在天空部落發表於12:09:04 | 未分類

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內容來自sina新聞

馬年佛山樓市供大於求

  馬年樓市如何走?每一個市民都有自己的看法,每一個開發商也都有自己的判斷。正應瞭一句老話:有100個觀眾就有100個哈姆雷特。馬年,無論對於普通購房者、投資客還是開發商來說,註定是不平靜的一年。

  新經濟咄咄逼人,今年央視的廣告標王,清一色的是互聯網與電商等新經濟企業,傳統的產業如城市綜合體、大賣場、白酒企業榜上無名,說明社會的消費熱點與 利潤重心已悄然轉移。難怪"小米手機之父"雷軍在央視晚會上問萬科集團總經理鬱亮:你們的房價能不能降一半?鬱亮說不可能。

  這邊萬科、綠地、綠城等大、中型房企不斷買地,很多城市地王頻出,開發商"代言人"任志強大叫:2014年樓價還得漲;那邊李嘉誠在上海、廣州等地拼命拋售物業,眾多購房者十分糾結。

  中國大、中城市房價一口氣漲瞭十年,癥結在於世界各國央行在2008年美國次貸危機之後大肆印鈔。美聯儲於2013年12月29日宣佈,由於美國經濟繼 續改善,將從2月開始再削減月度資產購買規模100億美元。金融界人士預計,從2015年1月起,美聯儲將停止"量化寬松"。

  2014年,樓市影響因素多多。

  一是國傢準備清理"影子銀行",信托、理財產品的整頓對上半年樓市影響頗大,因為到今年5月底,有很多信托、理財產品進入償付、清算期,對患有"資金饑渴癥"的開發商造成巨大壓力,不排除部分樓盤"以價換量",應對上述資金結算。

  二是今年6月底,中國內地城市不動產登記信息有望全面聯網,部分不願意"露富"的業主會在這一時點前後拋售物業。

  三是2009年,國傢規定五年內賣房收20%的房產稅,到今年很多優質房源已經超過或接近5年,今年內賣房已經可以不交這項"重稅"。導致一永豐銀行二胎利率批優質房源湧向市場。

  四是前幾年佛山土地市場活躍,地王頻出。2014年,正是這些大宗地塊的"強銷期",供應量增加,無疑抑制瞭樓價的上漲。

  五是目前佛山市民中,有"資格"買房的人越來越少,通過離婚換取"房票"的市民也日趨見少。

  上述幾點,都指向"佛山樓市供大於求"這一結論。

  2014年,由於剛需、改善型需求仍旺盛,佛山樓市商住產品仍將保持一定的活躍度。但是與2014年相比,樓市熱度有所下降。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-14/09223923715.shtml


中國信託銀行二胎利率 中國信託銀行二胎利率 房貸新政細則落地 或帶來樓市逆轉_0
lylkcmb264 在天空部落發表於12:02:23 | 未分類

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房貸新政細則落地 或帶來樓市逆轉



  近日,各大銀行開始陸續落地央行的新政,首套房認定新標準以及7折下限被認為是樓市的重大利好。不過,中原地產研究中心最新的統計數據顯示,54城市合計10月前12天簽約56420套,同比2013年同期的80302套,上月同期的75294套,均有明顯下調。網簽數據滯後還是市場繼續冷清?細則落地,到底能否帶來樓市的逆轉呢?且聽專傢們怎麼說。

  京華時報記者桂瑰邢飛

  中原地產首席分析師張大偉

  能否逆轉主要看信貸額度

  十一假期前一天發佈的央行住房金融新政引發市場強烈熱議,隨後七天長假的樓市表現尤為值得關註。整體來看,市場尚未對新政的利好立即作出明顯反應,但從部分城市以及部分項目的銷售情況來看,積極信號逐步顯現。經歷瞭限購持續三年導致的剛需透支後,此次央行新政的主要受益對象即改善型需求,將成為下一階段市場的重要支撐力。且改善型需求無論對房企還是銀行而言,都較剛需有更大的利潤空間。而信心的復蘇對促進改善人群入市有顯著的推動力。從中原經理指數來看,央行新政公佈後一期指數出現跳躍式增長。預計隨著後市各地信貸政策細則的陸續出臺,改善型需求將逐步入市,帶動10月成交回升。但未來能否逆轉主要看信貸額度能否給予支持。

  華銀集團北京公司總經理王玉玲

  短期效果已經顯現

  從全國范圍看,各區域項目在這次新政中的反應肯定各不相同,但僅就天鵝湖而言,"限貸松綁令",確實有一定的效果,尤其是對購房者的購買信心上。這個效果是從我們組織的一次大型公益活動體現出來的。近日舉辦的"第二屆彩色微型馬拉松大賽"原計劃是1000人的規模,結果當天來的客戶翻瞭一倍,2000多人湧進天鵝湖,接待中心擠得水泄不通,大大超出瞭我們的預期。今天,現場置業代表的反饋數據已經匯總上來瞭,多數客戶都詢問瞭"松綁令"在項目具體落實的情況。按照房地產營銷的常理,10月不會有太多的新增客戶,但實際情況是最近前來咨詢的新客戶絡繹不絕,已經出現客戶搶不到房源的情況,營銷部正在加緊籌備最近再開一次盤。不過,新政能否成功地逆轉整體樓市的情況,目前尚不能確定,還有待從後面幾個月的市場表現上來判斷。

  中國房地產學會副會長陳國強

  充分回暖還需一個過程

  公積金的改革、貸款門檻的降低,可與之前松綁房貸的政策起到一個"疊加效應",對樓市起到一個加溫、助熱的作用。考慮到資金成本以及商業銀行經營市場化空間加大等現實狀況,首套房貸利率七折的優惠其實難以實現。即使央行做出規定,但在落地執行中金融機構難免有所保留。但目前房市過於低迷,充分回暖還需一個過程。未來市場能否持續性的回暖,還要取決於政策的執行力度。

  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌

  房價不可能大漲

  放松限貸是出於對市場的考慮,房地產市場已經連續數月下滑,房價、銷售量、投資都在下滑,房地產與整個宏觀經濟密切相關,為瞭保證穩增長目標的實現,必須調控。我認為這使房地產的貸款恢復到瞭正常的狀態。不過,現在樓市已經在轉型當中,從產品的升級換代、行業的多元化、金融的多元化和經營的集約化都在轉型,房價也不可能像2009年那樣大漲,因為整個貨幣量是控制的。目前,整個四季度還在下行,但是已經接近底部,我估計能夠恢復到平穩的狀態。

  偉業我愛我傢副總裁胡景暉

  樓市回暖但不會出現往年的"狂歡"

  9月30日央行、銀監會通知對於房地產下遊市場購買力制約的松綁和支持,事實上承載瞭涉及托市穩定經濟、扶持剛需保障民生、支持新型城鎮化長遠戰略、緩解地方政府經濟壓力等多方面的意義。對於房地產市場來說,短期來看,新政將加快消化樓市庫存、釋放合理的市場自主需求,未來一段時間宏觀樓市成交量上升、價格企穩的情況很有可能出現;而從中長期來看,在嚴格控制大城市人口增量、積極發展中小城市經濟、推進新型城鎮化的背景下,近期一系列的調控政策將成為未來引導人口流向,支持人口和產業結構調整的重要支持策略,對樓市的調控也逐步從微觀的僅限於房地產領域的調控,逐步轉向人口、資源、產業等宏觀經濟層面的調控。因此,對於市場而言,未來一段時間預計將出現的樓市成交量回暖並不意味著市場將如過去曾有過的年份那樣,要經歷"一場狂歡",一系列政策的效用很可能將在相對長期、穩定的環境下逐步釋放,成為調整我國城市、產業、人口結構預熱升溫的措施。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進

  樓市出現逆轉是個大概率事件

  近期漲價的策略有三個具體做法,即漲價的力度和決心有三個層次。第一類是故弄玄虛型,包括此前傳出的部分房企醞釀漲價的文件流出,其實是捏造的,但不排除房企希望打一場心理戰,試圖扭轉房地產市場看跌的情緒。第二類是試探市場型。此類漲價策略還不能成氣候,主要是通過漲價來測算成交量是否會上升還是下降,從而制定第四季度的價格走勢。第三類是躊躇滿志型。此類漲價的策略比較堅決,對於未來市場也比較看好。隨著銷售業績和資金狀況的改善,第四季度容易漲價,尤其是改善型的樓盤項目。

  樓市出現逆轉是個大概率事件,預計四季度成交量會逐月攀升,進而帶動部分城市房價在第四季度止跌反彈。總體上說,未來樓市面臨一個多格局、多方位、高頻率的政策放松態勢,整個市場樂觀情緒會逐漸壓倒看跌情緒。量價都有可能出現反彈,即把2014年的樓市從低谷給拉出來。



合庫房屋二胎利息

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-19/07312950753.shtml


大直重劃區地圖建地年息8趴 大直重劃區地圖建地年息8趴 房地產政策看多市場偏空
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房地產政策看多市場偏空

  《新型城鎮化規劃(2014年~2020年)》日前出爐,綜觀30多章3萬多字,在往年兩會後慣於出臺的房地產調控行政措施和房價調控目標卻隻字未提。有評論稱,房地產業行政調控的時代終於過去瞭。

  沒有瞭行政指令,《規劃》裡用瞭大篇幅描述"房地產長效機制"的建立,在住房建設方面,各城市要確定住房建設總量、結構和佈局。用地供應方面,要確保住 房用地穩定供應,優先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,嚴控大戶型高檔商品住房用地。而在稅收方面,要實行差別化的住房稅收、信貸政 策,並建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,實現全國住房信息聯網。

  一系列細致的描述中,透露出瞭此前住建部公佈的"分類調控"的另外一面--"保障歸保障,市場歸市場"。在保障房可以真正"保障"的情況下,商品房價格如何,已經不再成為重點。對樓市而言,這是個明顯偏向寬松的政策信號。

  但是,房地產市場從去年年底一直到今年的低迷始終沒有出現好轉,市場冷靜得讓部分開發商不惜明降暗降"以價換量",即使如此,成交量依然保持"地量"。

  從某種程度上來說,這是市場的力量。

  政策看多,市場偏空,對於還要不要下手投資房產,投資哪裡的房產,也需要費上一番思量。

  再回到《規劃》中,在圍繞"人"的城鎮化為核心展開的文字中,不難發現最核心的便是努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶,推進農業人 口實現城鎮市民化。可以想見,三四線城市和小城鎮是政策裡在下一階段的發展重點。不過,再看看已出現供過於求、有價無市的這些區域,該在哪裡"下註"能獲 得最優的回報?或許,還要仔細想想。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/08343995401.shtml

代墊款二胎年息6趴


台新2胎房貸銀行 台新2胎房貸銀行 明年繼續加大保障房供給共有產權房或摸索前行
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明年繼續加大保障房供給共有產權房或摸索前行

  中央經濟工作會議定調2014年要努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。綜合此前住房和城鄉建設部的表態,共有產權房明年或在摸索中前行。

  此前,住房和城鄉建設部副部長齊驥在接受采訪時表示,要解決好群眾住有所居問題,必須堅持市場化改革方向。齊驥指出,近期著力推進兩項具體工作:一項是在地方實踐的基礎上,對廉租住房和公共租賃住房實行並軌運行;另一項是指導汽車租賃公司比較地方有序開展共有產權保障房的探索。

  對於廉租住房和公共租賃住房並軌問題,齊驥強調整合兩種保障性住房資源,建立統一的申請受理渠道和程序,能給群眾申請帶來方便。

  關於一些地方開展共有產權保障方式探索的相關問題,齊驥特別解釋說,保障對象根據自己的條件購買保障性住房一定比例的產權份額,地方政府持有保障性住房的另一部分產權,這就是共有產權保障房。下一步,住房和城鄉建設部將指導各地有序開展共有產權保障的探索,完善產權分配和上市交易收益調節機制,切實消除牟利和尋租空間。

  前不久,上海市已經嘗試共有產權保障房的推廣,政府擁有優先回購權。近日有消息稱,共有產權保障房已在山東省德州平原試點,廉租住房申請群體,支付60%房款可購80%的產權。共有產權保障房房價約為同地段普通商品房價格的一半。

  與上海一樣,山東德州試點的共有產權房政府同樣可以優先回購。平原試點的共有產權保障房明確申請人交足60%房款後,可以辦理《房屋所有權證》,權證"附記"欄中註明"廉租住房共有產權"字樣。共有產權住房在5年內不得轉讓、繼承和抵押,5年後可按照同地段商品住房與廉租住房差價的一定比例向縣政府交納土地收益等價款,購房人可以取得完全產權。取得完全產權後,房屋可以轉讓,也可以由縣政府優先回購。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/08222538722.shtml
台新房屋二胎利率多少 台新房屋二胎利率多少 明年房價漲or跌引發 隔空論戰
lylkcmb264 在天空部落發表於07:33:30 | 未分類

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明年房價漲or跌引發 隔空論戰







??當樓市動蕩的2014年收官在即,2015年房價成為最為關心的話題。尤其是在央行房貸新政的大力刺激下,未來樓市的走向尤其受到買傢關心。上周,有知名財經人士就此熱門話題展開“隔空論戰”。



??吳曉波:未來十年房價再漲兩三倍



??著名財經作傢吳曉波上周四在接受媒體采訪時表示:“明年房價肯定會溫和上漲,主要有兩個依據,一是貨幣問題:貨幣現在還是相對寬松,必須要找一個池子, 不動產是一個最大的池子。二是國內經濟的基本面:我每天在一線跑,大概知道這些產業經濟層面的情況會怎麼樣。相對來說,我是比較樂觀的。”



??但吳曉波也指出,未來幾年內,房價暴漲的時間窗口過去瞭。過去10年,中國的房價漲瞭6~8倍。未來10年,漲兩三倍是有可能的,但這漲幅基本上是貨幣泡沫化的一個結果。



??艾經緯:人口結構決定購買力不足



??而新浪財經專欄作傢艾經緯上周五撰文認為,從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度,初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立,而人口結構演變又是一個危險的信號。



??他說,房地產需求,相對於勞動年齡人口,還有個更精確的指標,即購房適齡人口(25~49歲)。根據2010年全國人口普查數據,2015年達到 5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。從城鎮人口看, 2016年約為3.35億峰值,之後加速下滑,到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。



??由此可見,從2015年左右起,中國購房適齡人口數量開始下降,房地產購買需求結構發生瞭重大改變,甚至出現結構性的購買力不足。



??連接



??鄧浩志:廣州還有至少10年漲幅

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??廣州未來的樓價走勢如何?方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示,目前全國樓市已經出現瞭分化,以後的市場也不可能隻朝一個方向發展。其中一二線城市受到外 來人口以及購房需求的刺激,樓價還將上漲。而三四線城市因為人口的流出,供應大於需求,所以樓價會保持現在的水平甚至下降。58同城的數據顯示,廣州過去十年每年新增人口是44萬,樓市供應每年新增僅10萬套。對比之下肯定是供不應求。鄧浩志預測,未來10年甚至15年廣州樓價總體趨勢上漲,但是其中會有階段性的波動。







新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/07565947508808254547982.shtml


二胎利率 二胎利率 視頻-天津金地紫雲庭侵占綠地私蓋建築 面臨限期拆除
lylkcmb264 在天空部落發表於07:32:15 | 未分類

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視頻:天津金地紫雲庭侵占綠地私蓋建築 面臨限期拆除

??對於市民曾反應的金地紫雲庭小區內部綠地被鏟,移作它用的事情。目前有瞭最新進展,之前居民所懷疑的物業侵占綠地區域之上,建築物已施工完成,居民說物業曾說是給業主建車棚,目前看有頂子有窗戶,建築物並不是車棚。

??小區的花壇和綠地屬於業主共同所有。對於這幢建築是否合法,記者采訪河東區綜合執法部門,綜合執法相關人士表示在該建築物施工中曾暫扣施工方施工工具,現在的情況是如果金地方面不能證明該用地是合法用地,限期後將拆除該建築物。(根據北方網都市報道60分視頻整理)

??相關新聞:民間二胎代書

??天津金地紫雲庭部分綠地被鏟移作他用 業主事先不知情

??

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/11565994679539740226804.shtml


建地年息8趴 建地年息8趴 15傢房企七個月吸金3400億元 專傢稱房企不差錢
lylkcmb264 在天空部落發表於07:30:51 | 未分類

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15傢房企七個月吸金3400億元 專傢稱房企不差錢什麼是房貸二胎

  分析人士認為,今年集中啟動一、二線城市項目入市的房企銷售業績較好,利潤空間較高。

  截至8月7日,據某地產市場研究部統計數據顯示,15傢房企公佈前七個月銷售業績,總銷售金額為3338.64億元,同比漲幅高達31.6%。

  對此,某物業全國研究中心相關人士向記者表示,今年絕大多數房企銷售業績比較樂觀,完成全年銷售任務壓力不大。

  "實際上,今年7月份房企銷售業績相對略顯疲軟,不過預計金九銀十期間有所反彈。全年來看,多數房企實現全年銷售任務是可期的。"某知名房企高層向記者表示,入市項目集中在一、二線城市的房企,利潤率相對更高。

  多傢房企銷售業績大漲

  實際上,上述納入統計的15傢房企包括萬科、保利、恒大、融創中國、旭輝地產、富力地產、首創置業、合生創展等皆是知名房企。

  據某地產市場研究部提供給記者的統計數據顯示,上述15傢房企中,其前七個月銷售額均超過瞭40億元,同時也都實現瞭同比增長。其中,10傢房企前七個月銷售業績同比上漲幅度超過20%;6傢房企上漲幅度超過60%;而瑞安房地產前七個月銷售業績同比上漲幅度最高,為294%;其次則為中駿置業,同比上漲幅度為110%。

  從銷售額來看,萬科前七個月以976.5億元銷售額穩居第一;保利地產以705.5億元緊隨其後;恒大地產則以527.2億元居於第三位。

  對此,某地產市場研究部總監張大偉向記者表示,在上述房企中,標桿房企表現較為搶眼。萬科、保利、恒大等十大標桿房企,上半年銷售總額就達到瞭約3883億元,同比增27%,環比去年下半年增6%;銷售面積約達3403萬平方米,同比增21%,與去年下半年持平,小幅微降4%。

  此外,上述10傢標桿房企僅上半年銷售額就占全國商品房銷售額的11.6%,增速較2012年繼續提高。

  張大偉認為,標桿房企搶占市場份額速度在加快,行業集中度進一步提升。其中,萬科以2.51%的市場占有率穩居第一位,且其前七個月銷售額同比上漲近40%。

  對此,特約評論員蔡昌和、羅先菊均向記者表示,從萬科各項財務指標來看,公司上半年業績實現瞭快速增長,公司經營規模進一步擴大,新項目持續增加。尤其剔除預收賬款後,公司其它負債占總資產的比例為42.7%,財務杠桿下降較為明顯。

  完成全年銷售目標可期

  值得註意的是,從目前已公佈前七個月銷售業績的房企來看,多數開發商全年銷售目標完成已經過半。

  其中,瑞安房地產今年前七個月累計合約物業銷售額為70.44億元,達到全年物業銷售目標90億元的78%;旭輝銷售81.6億元,已完成全年目標的65%;富力集團也已經完成420億元銷售目標的52%;恒大集團也表示,目前已完成全年銷售計劃的52.7%,實現全年1000億元目標樂觀;融創中國目前也已完成全年450億元銷售目標的57.6%,其董事長孫宏斌也向媒體表示,對完成全年銷售目標預期樂觀。

  此外,有分析人士表示,保利地產下半年在一線城市推貨量較大,預計其接下來有近900億元的可售貨量在全國入市,加上其在同行業中較好的去化水平,預計公司全年銷售額或將達到新的高度,可能在1200億元至1300億元之間。

  對此,某地產市場研究部張旭向記者表示,從前七個月房企的銷售數據來看,其銷售目標完成良好。從下半年市場情況來看,預計市場去化率明顯高於2011年和2012年同期,因此大部分房企將可順利完成年內銷售目標。尤其是可售貨量充足且項目集中在一、二線城市的房企,銷售情況將會有更好的表現。

  無獨有偶,美聯物業全國研究中心相關人士也表示,大型房企產品線主要佈局在一、二線城市,而這些城市房價上漲幅度較為明顯,因此,其利潤情況和銷售任務都相對完成的較好。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/08272325865.shtml
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內容來自sina新聞

任志強中國房地產市場起碼二三十年不會崩盤





  信息時報訊 日前,全國不少一二線城市都出現瞭降價、首期分期付款等促銷手段,未來樓市是否將進入深度調整期?日前,華遠地產股份有限公司董事長任志強認為,中國房地產市場,起碼二三十年不會出現崩盤。

 樓市供需格局沒有改變價格難下跌

  日前,在北京召開的"2014中國房地產500強測評成果發佈會暨500強峰會"上,華遠地產股份有限公司董事長任志強稱,從經濟學角度來說,房子有使用價格和交換價格之分,對剛需購房者而言,房子的使用價格不管高和低,可能都得趕緊買,而房子的交換價格則取決於它占有的資源的稀缺性,比如說教育、交通、地理位置等。"所有人都問我是不是房地產要崩盤瞭,我個人認為中國房地產市場,起碼二三十年不會出現崩盤。"任志強說。

  方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為,按目前情況看,樓市穩步發展10~15年基本是可以的。因為中國人口多,一二線城市由於就業機會多,不斷有人口流入,目前非常的多,仍處於控制狀態。而三四線城市也可以吸收中國近8億的農村人口,逐步放開小城鎮戶籍可能是對三四線城市長遠發展利好的信息。

  鄧浩志表示,樓市供需格局沒有發生根本性改變,不會像2008年般下跌。目前隻能判定為階段性需求萎縮,萎縮主要源於:經濟下滑,購買力減弱;房貸收緊,杠桿削弱。另一方面樓市政策比較穩定,隻要經濟及貨幣政策向好,樓市仍將重拾上升趨勢。

  沒有數據顯示二三線城市出現下滑

  關於近期二房屋二胎銀行利率三線城市樓市出現的價格調整,任志強表示,從今年1~2月份的統計數據上看,東、中、西三個區域中,中部地區的房地產銷售增長速度最快,東部地區下降最快,後者是大中城市占多數,前者則是二三線城市和三四線城市占多數,卻仍然保持最高的增長率,因此看不出二三線城市會出現急劇下滑和惡化的情況。

 數字

  去年房地產開發投資8.6萬億

  根據中房研協發佈的《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》,2013年,全國房地產開發投資86013億元,比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)。投資額絕對值再創歷史新高,且幾乎達到2009年和2010年投資額的兩倍左右。同比增速也高於2009年和2012年。其中,住宅投資58951億元,增長19.4%,占房地產開發投資的比重為68.5%。

  (原標題:任志強:樓市二三十年內不會崩盤)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/11572656143.shtml


民間二胎房貸風險 民間二胎房貸風險 銀根緊縮風險高懸 2014樓市決戰提前打響_0
lylkcmb264 在天空部落發表於21:16:39 | 未分類

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內容來自sina新聞

銀根緊縮風險高懸 2014樓市決戰提前打響

  克而瑞數據顯示,全國前50傢房企的銷售額已占到全行業的四分之一強。記者發現,在中國房地產企業的這場"2013盛宴"中,前50傢房企裡有20傢是靠去年第四季度的沖刺,才有瞭這樣的業績。

  然而,2014年不太可能發生類似現象。種種跡象表明,今年主要房企都將大部分銷售目標的實現安排在上半年。世茂集團副主席許世壇明確稱,由於預計供應高峰會在2014年下半年出現,為瞭避免激烈競爭,世茂會在上半年向市場集中供貨。旭輝地產也透露瞭類似看法。

  對"高周轉"房企來說,目前最大的風險在於信貸的緊縮。瑞銀房地產研究部主管李智穎認為,流動性收緊將是房企的最大風險。此前,很多地方銀行已取消對首次購房者的優惠利率貸款。金融業內人士稱,房貸利率已接近銀行的融資成本,房貸業務已經失去吸引力。

  尤其是傳言將加強對影子銀行監管的"107號文",更可能促使素來謹慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。

  市場供應

  京滬廈等少數城市新房供應不足 部分城市庫存消化需2-3年

  克而瑞發佈的研究數據顯示,2013年前11月全國53個重點城市經營性用地成交面積高達6.59億平方米,同比增長21%。上述出讓土地經過7~8個月的開工、建設,將成為2014年新房市場的供應主力。

  然而,除北京、上海、廈門、蘇州等少數城市2014年可能出現供不應求現象外,大多數市場供應將和需求持平,而諸如常州、無錫、中山等城市的供應甚至可以賣2~3年。

  一邊是大量新增供應紮堆入市,另一邊是資金面收緊力度有增無減,尤其是隨著有關"107號文"的傳言風起,對影子銀行依賴度甚高的房地產企業或將面臨極大沖擊。

  二三線城市庫存壓力增大

  據克而瑞統計,2013年主流房企拿地規模出現明顯增長。全國前50強房企通過招拍掛拿地的建築面積高達1.87億平方米,同比增長17%;投入金額總計5875億元,同比增長57%。隨著大型房企大手筆"補倉",市場供應將出現明顯提升,也將帶來新一輪的庫存壓力。

  在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市,克而瑞預計,2014年總體供應走勢仍將穩中有增。其中,上海供應總量保持穩定,深圳和北京同比上升兩成和四成,市場供應出現穩步上升,但由於需求持續高位,因此從絕對值來看新增供應量僅是一般水平。

  克而瑞研究中心分析師楊晨青認為,一線城市土地的高度稀缺,使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間,因此在短期需求不足,長期溢價空間看好的情況下,開發商在一線城市供應面也自然更為謹慎,惜售意願更強。

  與之相對,二線城市的供應量則迎來全方位擴張,市場也出現分化。克而瑞跟蹤的11個重點二線城市中,八成城市新增住宅供應將同比上升,寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%,其中寧波更是達到瞭48%。

  楊晨青表示,在重點二線城市中,除成都、廈門和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外,其餘重點二線城市供應均充足,部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現階段性供過於求的征兆,未來房價上漲動力將被削弱,當地市場競爭將趨於激烈。

  像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔憂,楊晨青表示,這類城市由於前幾年開發過剩,庫存仍處於高位,在未來2~3年內消化庫存的壓力較大,市場將進入階段性盤整狀態。

  全聯房地產商會創會會長聶梅生向記者表示,預計2014年房地產市場仍將延續分化的走勢,一線城市房價仍將慣性上漲,但同比漲幅較上年有所回落,二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。

  資金面仍存變數

  與庫存壓力增大相比,資金面趨緊是一個更大的變數。

  直接受到影響的是房貸市場,隨後有關規范影子銀行的國辦 "107號文"即將出臺的消息更是令市場風聲鶴唳。據《每日經濟新聞》日前報道,市場消息稱,國務院辦公廳近期印發國辦107號文《關於加強影子銀行業務若幹問題的通知》(以下簡稱"107號文"),明確定義瞭影子銀行的概念、納入監管的范疇以及監管責任分工等。

  盛富資本總裁黃立沖向 記者表示,由於影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業務支持房地產融資,一旦"107號文"真的落實,房企通過信托或理財產品融資支持開發業務難度將大大增加,導致資金面進一步惡化。

  "對於銷售規模在50億元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融資渠道之一,一旦影子銀行大幅收緊,這類房企受到的影響更大,被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。"楊晨青認為。

  實際上,部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發債融資。根據中原地產研究部統計數據顯示,僅2014年1月上半月,已有富力、佳兆業、合景泰富、世茂等多傢房企發佈海外融資計劃大溪重劃區釣蝦場地址建地年息8趴,合計總融資額超過300億元。

  美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視,黃立沖對記者表示,預計最快到下半年,美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現,即便上市房企仍能海外發債,資金成本也得抬高不少;此外,熱錢也將加快從國內流出,對於國內資產價格將構成下行壓力。

  "對於一些融資渠道豐富的龍頭房企,以及像遠洋地產這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言,一旦市場出現變動,2014年也許能獲得不少並購機會。"楊晨青表示。

  開發模式

  "高周轉"模式仍是主流 超九成房企執行標準化開發

  樓市大決戰能不能提前到上半年,一定程度上取決於項目的施工速度。在絕大多數品牌房企實施產品標準化開發後,速度已經不是問題。隻要交地,很多項目都可以在8個月內入市,有些項目甚至隻需要6個月時間就可以上市。

  然而,對於房企來說,走高周轉之路又面臨怎樣的機遇和挑戰?

  "高周轉"路線將繼續

  2013年以來,"高周轉"成為房地產行業的關鍵詞,記者采訪多位開發商人士瞭解到,2014年將有更多的房企轉型高周轉路線。

  按照一般房地產開發的節奏,在獲取項目後,會先進行產品定位和策劃,再委托設計單位做方案和施工圖,期間將會展開多次討論與評審,如此一來,從拿地到開工,短則8個月,長則一年。

  但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標桿房企,通常僅需要3、4個月,到第8、9個月就可以開盤銷售,而其他一般企業這時往往還沒有開工。以萬科內部奉行的"5986"原則為例,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。

  在開發成本越來越高的時代,"快"成為制勝法寶。"假設項目獲取費用是10億元,按照11%行業平均負債利率計算,每天的資金成本就是30萬元,150天就是4500萬元。在所謂討論優化、研發創新或追求完美的過程中,相當於5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發瞭。"蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說道。

  "所以現在我們都不能等,不會說像以前去等土地升值,每年耗費的巨額資金成本根本不能想象,隻能盡最大努力加快速度開發。"北京一位房企人士對記者表示。

  的確,高地價已經不斷侵蝕房地產行業的盈利狀況。據《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》顯示,隨著市場的競爭越來越激烈,房地產行業的平均利潤率也將越來越低,預計"年均凈利潤率降低1個百分點"的趨勢將會持續下去。根據預計,到2015年房地產行業平均凈利潤率將觸及"10%警戒線"。同時,不同房地產企業之間的盈利能力也進一步呈現出加劇分化的趨勢。

  標準化意在提高凈利潤率

  "預計未來5~10年,快速周轉模式依然是主流,主要原因就是企業要搶占市場份額。"宋延慶對記者指出。

  宋延慶補充說道,事實證明,隻要能實現高周轉,利潤率和杠桿率也能隨之提高。"2013年四季度是推盤的高峰期,從2014年的市場來看,整體也會有所加快,一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%。"

  據《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》統計,目前百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和產品標準化開發,每個企業平均有3.7個產品線。

  根據蘭德咨詢測算結果顯示,同等規模的項目,開發周期每增加一個月,由於資金成本、管理費用等隨之增加,項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右;反之,開發周期每縮短一個月,項目投資回報率可提高0.8個百分點。

  "其實高周轉主要是縮短項目開發前期的定位策劃和規劃設計時間,進而做到快速開工,快速開盤,快速實現現金流平衡。"宋延慶在接受記者采訪時指出,高周轉不僅不會縮短施工周期,反而更有可能拉長施工周期。

  宋延慶給記者算瞭一筆賬,如果一傢房企在三、五年內,開始建立一、兩個標準化產品線,標準化率目標可以設定在40%左右,則凈利潤率可以提到至少5%,十年內,力爭形成3~5條產品線,產品標準化率一旦達到70%左右,即使未來行業平均利潤率已經降到10%左右,企業自身的凈利潤率依然可以達到15%以上。

  政策風向



  長效調控機制或加強不同城市分化加劇

  雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷售任務,但計劃能否最終實現,還要看房地產調控政策的指向。記者梳理發現,歷年來的宏觀調控政策多在上半年出臺,因此上半年的政策風向值得重視。

  首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴 記者,2014年應該還會出臺一些調控政策,以保持房地產政策的連續性。"過去的政策取向是正確的,即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給,抑制投資性和投機性需求。"

  不過,2014年的調控政策是否會像過去幾年一樣,給市場帶來短至3個月,長至1年的市場觀望,卻是未知數。中國房地產學會副會長陳國強認為,調控政策將在不同城市出現分化。

  調控方向:不同城市政策分化

  趙秀池表示,一線城市、熱點城市仍然會限購、限貸。各城市應該根據自己的城市規模與戶籍制度改革、未來社會經濟發展規劃落實差異化政策,財稅、信貸、行政、土地調控等手段仍然會繼續運用。

  陳國強認為,新一屆政府上任以來,把房地產做淡化、低調處理的特色非常明顯,不再刻意突出中央政府在調控中的主導角色,而是突出地方政府在調控當中的主體作用。因此,未來的調控會更多調動地方的積極性,以地方為主是政策的一個趨勢;分類管理、化整為零的提法,就是由地方來承擔調控的主體責任,中央不再統一發號施令,一刀切;未來的地方政府在調控當中,會有更積極的表現空間,有些城市會進一步收緊,有一些城市會逐步放松,政策方面會出現明顯的差別化。

  上海易居研究院研究員嚴躍進分析,實際上國傢樓市監管部門一直註重政策的差異化,但2014年這種傾向會加重。原因在於,隨著不動產登記制度等基礎工作的推進,樓市差異化調控能落到實處,而不像過去更多地停留在口號上。

  克而瑞發佈的《地產經理人信心指數》指出,2013年第四季度 RMI指 數 (RealEstateManagersIndex,房地產經理人信心指數)為60.02,環比小幅下降0.84點,為2010年以來的第三高。在經歷瞭第三季度的大幅沖高後,開發企業經理人對2013年四季度的信心出現回落。

  陳國強認為,未來調控仍然會對開發商的開發速度有所影響,但影響大小取決於公司自身整體策略和項目定位,企業間的分化將更為明顯。

  成交影響:市場不會比去年好

  嚴躍進表示,目前很多房企加大瞭對政策的學習。此前一些企業高估自身實力,但"限購限貸"等政策持續時間長,暫時看不到終止的時間表。這樣一來,房企必須調整相應的戰略。這種戰略調整包括以下幾個要點:一是產品線重塑,二是區域識別成為企業的關註對象,三是模式要進行創新。政策大網鋪開,房企如果沒有創新,很難超越常規盈利的獲取。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受記者采訪時表示,調控政策可能不會出現大幅加碼,更多的是一些長效調控機制的加強,例如可能涉及房地產稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。

  陳晟預測2014年市場會比較平淡,不會比2013年好,最樂觀的估計是和2013年的市場持平。這一觀點被很多機構認同。第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可也認為,2014年上半年住宅市場成交量將維持平穩甚至微降,全年住宅成交價格的漲幅將僅有5%。

  信貸預測



  開發商的出貨難題:按揭難將繼續

  "聽很多朋友說現在銀行放貸的時間特別沒譜,都不太敢下手買房瞭。"北京的龔先生當瞭兩年的"看房族",2013年他終於看中瞭位於北京東五環外的一處樓盤,但到銀行一打聽,商業貸款審批的日子是"說不準"。周圍的朋友說,如果超過規定期限不能拿下房貸,有的開發商會要求支付違約金。

  貨幣政策持續穩中偏緊的情況自2013年下半年以來尤為明顯。

  2014年1月已經過半,記者采訪北京地區多傢商業銀行獲悉,上半年住房按揭貸款的額度仍然不寬松。

  短期內房貸額度仍緊張

  "現在額度比較緊張。"某國有大行北京地區支行員工對記者表示,從往年經驗來看,剛開年的額度都會比較寬松,但2014年卻不同以往,"2013年12月申請的到現在都還沒有批,具體什麼時候能寬松下來也說不準,我們也每個月都在等信兒。"

  此外,包括工行、建行、交通銀行等在內的大型商業銀行也都表示住房按揭貸款的放款周期會較往年更長。

  在貸款利率方面,僅有上述大行的客戶經理稱首套房執行基準利率,條件優質客戶最低能拿到九折優惠。所謂優質客戶的主要標準是其在該銀行的存款額是否能達到要求。另外一傢大行的個貸部門人士則表示,首套房利率優惠幅度仍在等待行內通知,預計至多能有0.5%的優惠。

  商業銀行在每年初的放貸熱情其實很高,據媒體報道,截至1月12日,四大行1月新增貸款投放已高達3200億元,高於上年同期,但其中住房按揭貸款的比例並不清楚。

  "按揭貸款利率不高,單筆手續又不能簡化,銀行把相同的額度放給企業經營性質的貸款,資金滾動快、利率高,當然是收益較高的部門優先。"一位股份制商業銀行人士表示,這種情況在2013年四季度銀行額度尤其緊張的時期更明顯。

  "可能過瞭春節會略好一些,屆時各傢銀行的信貸額度安排明確下來,跟房地產商的合作項目房貸審批可能會有提速,但全年來看房貸的額度肯定還是不如上年。"上述股份行人士表示。

  馬年春節與1月的月末效應疊加,銀行將再次迎來流動性緊張的窗口,分析人士指出,2014年仍然存在爆發流動性緊張的可能性,最近的一輪可能在春節前。

  貸款難或持續全年

  "2014年我國將繼續實施穩健的貨幣政策,保持貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長。"這是2014年人民銀行工作會議對貨幣政策的基本定調,從其表述來看與2013年無異,維持"緊平衡"仍然是央行的主要目標。

  可以預見,2014年隨著利率市場化改革繼續推進,存款利率上限上調將推升銀行的資金成本,加上金融脫媒過程演進分流存款規模,多數銀行仍會將寶貴的信貸資源用在刀刃上。

  渣打銀行經濟師李煒也對記者表示,盡管2014年會保持流動性合理供給,但利率中軸仍將處於上移通道,融資成本將繼續上行。

  目前,市場多傢機構對2014年全年信貸投放量的預計普遍在8.5萬億~9萬億元之間,這與2013年的信貸新增規模基本持平,由於經濟總量持續擴大,實體經濟需要的資金也會相應增多,但信貸供給並不會變多,相對來說也就是"收緊"。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/09042583398.shtml
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新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)


一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]


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每月應繳:907萬(0.67%)


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手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬



建融


一胎:11.2億(14億(假設)8成)


年利率8%


還息不還本


每月應繳:747萬(0.67%)


開辦費1%1120萬





台北市大同區民權西路


一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]


年利率8%


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每月應繳:2000萬(0.67%)


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1.有使用分區證明



2有街道名稱地籍圖



3-建地貸款1,2,3胎貸款餘額



4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)



5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)



(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)


不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地


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都計內不做的山坡地


1.雲林古坑鄉風景區


2.台中市北屯區風景區


3.基隆市中正區濱海公路二段


4.文山區木柵路4段159巷


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超過10億


台中豐原


華x濟


敦化北路大樓


桃園藝文特區


八德路四段


紐約紐約


南港23億


新店老丙建


大同區拆遷


高雄中山三路


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天母17xx坪


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內容來自sina新聞

年終獎有錢任性百度50個月工資 阿裡100個月

??



十四張重劃區都市計畫建地年息8趴



近日,李彥宏剛剛在百度年會上自豪地宣佈,有的同學年終獎拿到瞭50個月的工資,“互聯網的那點事”微博隨之爆料稱,一個月薪2萬的阿裡員工表現不錯,年底發瞭15萬的年終獎,加上3000股股票,其年終獎約為100個月的工資。

??日前有招聘企業調查結果顯示,從企業性質來看,國有企業年終獎平均值較高,將近2萬;私營企業年終獎平均值較低,略高於1萬元。從不同行業來看,能源、礦產、環保行業白領的年終獎平均數高達2.4萬,金融業和政府機構年終獎平均數也超過瞭2萬,服務業年終獎平均數最低,約為7000元。

??南都漫畫:張建輝


??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號:gzkanfang)官方微信服務號,為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務,包括新盤營銷信息、折扣優惠,另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註,獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/08055965992800658178159.shtml


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