崔媽媽公寓大廈

Fri, 30 Oct 2009 19:30:39 +0800

[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?

Sat, 03 Oct 2009 00:01:04 +0800

■本期主題：[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?

　本文作者：崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　　　　　　機電設施設備講師徐春福老師。
　　e-mail： angel@goingnet.com.tw
　　　　　　 jack@goingnet.com.tw

　 ※ 本文感謝徐春福老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※

//專家看法//

　　一般人的觀念–當大樓發生經費不足時，管理委員會最先考慮的就
是把消防修繕費用省下來，因為電氣、給排水都與日常生活有關，唯一
消防系統是平時用不到。

　　當以上觀念發生時，大樓已經出現隱藏性的風險。萬一大樓發生火
警，消防功能盡失時，管理單位如何對全體住戶交代，又火災中如果出
了人命，除了民事賠償外，刑事的部分最高求刑為 7年，管理單位不得
不知。

住宅大樓消防主要系統包含：

一、警報系統
二、廣播系統
三、出口燈、方向燈、自動照明燈系統
四、消防栓系統
五、撒水系統
六、泡沫系統
七、排煙系統
八、滅火器系統
九、其他系統

　　當以上設備長時間損壞未修或過期時，維修費用至少超過15萬，委
員會可以分批次修理。在以上各系統中建議「警報系統」要先擺第一，
因為火警發生時，管理室相關人員可以在第一時間緊急應變，此時的滅
火器雖然是過期還是可以使用，可以用來滅火的。另外消防栓系統雖然
停擺，但是其管路都有與上水池連接，當開啟消防栓箱內之凡爾時，消
防栓系統還是可以出水的，只是水壓會不足。

　　在以上修繕的過程中，可以考慮把照明設備與滅火器放在最後，相
信委員會只要有心、有計畫，還是可以將社區安全做好！

※本文感謝崔媽媽基金會於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　機電設施設備講師徐春福老師特別撰文，並授權本刊轉載，特此申謝。

《全　文　完》

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[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?

Sat, 03 Oct 2009 00:00:55 +0800

[轉載]【設施設備經驗談(１)】大樓內常遭竊之金屬性器材

Fri, 02 Oct 2009 23:58:25 +0800

■本期主題：[轉載]【設施設備經驗談(１)】大樓內常遭竊之金屬性器材

　本文作者：徐源德老師（崔媽媽基金會於台北縣市社區大學
　　　　　　「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。
　　e-mail： rex@truemind.com.tw

※ 本文感謝徐源德老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※

■大樓內那些設備最常被偷

　　最近台北縣出現偷水表怪客，偷了住戶的水表拿去資源回收賤賣，
因為水表的材料主要是銅，不過賤賣後住戶卻要自己花費數百元請水公
司裝回，讓住戶罵聲連連。

　　其實97年間，中壢就已經出現過水表大盜，當時集中於中壢 SOGO
百貨附近，利用大部分住戶白天不在家的機會，至大樓頂樓偷竊。

　　整理一下，大樓哪些東西被偷過，給各位物業夥伴參考，應注意大
樓不明人士。

────────────────────────
No. 　偷竊標的　　　　　價值　　位　置
────────────────────────
1)　　水表　　　　　　　銅　　　大部分位於頂樓
────────────────────────
2)　　消防瞄子、水帶　　銅、鋁　各樓層梯廳
────────────────────────
3)　　緊急電源　　　　　電線銅　地下一樓
────────────────────────
4)　　水箱水塔蓋子　　　不鏽鋼　地下室、頂樓
────────────────────────
5)　　水溝蓋　　　　　　鐵　　　中庭
────────────────────────
6)　　電梯機板轉售　　　　　　　頂樓電梯機房
────────────────────────

■室內探測器故障率實況：

　　消防檢修申報住宅內檢查發現，屋齡五年後的大樓，室內探測器故
障率大增。

§住家內部的探測器種類：

１、差動探測器：最常使用於居室內部的種類，誤報率低，但是如果位
　　於溫泉區、山坡地社區等較為潮濕的地方，故障率會增加。

２、偵煙探測器：因為偵煙探測器單價比差動探測器高，所住宅內大部
　　分設計差動探測器，但是因為建築設計規劃的原因，許多住宅的小
　　房間都是設計為機房（其實根本就是居室），所以機房的設計就是
　　使用偵煙探測器。偵煙探測器的誤報機率比差動探測器高。

３、定溫探測器：使用於廚房，實務上壽命最長，故障率最低。

　　無論哪一種探測器，如果故障，幾乎都不會主動發報，都是要透過
年度消防檢修申報的機會才能察覺。

■大樓設施設備常見問題精選：

１、頂樓樓板是否為大樓的主體結構？如果有損壞、破損、漏水等問
　　題，在保固期內是否可以要求建商維護保養？
答：
建築法第八條：本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重
牆壁、樓地板及屋頂之構造。所以頂樓樓板自然為主要構造之一。在保
固期間內自然屬於起造人之責任範圍。

２、停車場如為公共區域，可要求停車人付出停車場所有電費嗎？
答：
(1)、有關專用、共用等區域之維護費用請參酌公寓大廈管理條例第10
條：有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。

(2)、問題中的停車場，推論極有可能為地下防空避難室兼做停車空
間。實務上，地下室用電可能包含照明、給排水泵浦設備、排風設備、
消防泵浦及若干電梯。建議先將該用電範圍釐清再參酌條例第10條的規
定來辦理，可以達到較有效公平之論點，也比較容易說服各區權人。

※ 本文感謝徐源德老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※

《全　文　完》

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[崔媽媽新聞稿]社區規約定的好，民眾拒繳管理費，就讓由政府來催繳！

Sat, 12 Sep 2009 22:44:17 +0800

[崔媽媽新聞稿]社區規約定的好，民眾拒繳管理費，就讓由政府來催繳！

文／崔媽媽基金會公寓大廈事務部

不繳管理費，可處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處
罰，民眾不可不知法！

■社區規約眉角錄■

■管理費篇：
（1）開明定義：召開區分所有權人會議，將區分所有權人定期繳納的
「管理費」清楚界定為公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基
金」，並且明定於社區規約。
（2）當有拒繳管理費情形發生時，管理委員會以書面催告卻未獲回
應，即可向地方主管機關舉報，若住戶未在主管機關規定期限內繳清所
積欠的費用，則主管機關可依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規
定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處罰。

【社區規約中公共基金之參考內容】
區分所有權人應按月依房屋所有權狀登記面積每坪新台幣OO元繳納公共
基金，以支付各項維護建築物正常機能、促使持管理組織正常運作、增
進全體住戶福祉之必要支出。公共基金之收繳與支付方法，授權管理委
員會訂定。

公共基金運用限制：管理委員會核決之各項例行性支出總額以該任期內
區分所有權人繳納之公共基金收入總額為上限。

發生緊急或特別狀況時，管理委員會得視需要於例行性支出外，核決每
次新台幣五萬元以下，任期內合計十五萬元以下之經費支出。主任委員
得核決每次新台幣二萬元以下，任期內合計六萬元以下之經費支出。

本公寓大廈管理組織解散時，扣除各項公共支出後所剩餘之公共基金依
所有權比例發還全體區分所有權人。

■公寓大廈社區規約的重要

管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，二個月前台中大學生因遲繳管
理費，門禁卡被註銷，沒辦法搭乘電梯。於是隨大樓住戶先到其他樓
層，想從陽台攀爬回住處，卻不幸失足喪生。

意外發生後，檢察官開始著手調查管理委員會是否應負擔責任。法界有
人指出，管理委員會限制住戶自由進出的措施已觸犯「強制罪」，但亦
有人認為，若規約已有相關規定，管理委員會只是執行規約規定就不會
有事。結果如何，尚待檢察官與法院進一步釐清。但這個事件已凸顯規
約的重要。

■社區規約是法律的延伸

崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，公寓大廈管理的核心精神，在
於社區大樓成員自己建立內部管理組織與成員間的關係以處理公共事
務。饒後樂說，只要在載明於社區規約，且不違反法令規定與公序良
俗，該權利義務關係即具有法律效力。

像住戶不繳管理費問題，惡意拒繳管理費的住戶可以從其行為獲得利
益，但其對組織公平精神的破壞、所衍生的惡性循環發展與相關處理成
本卻由其他人、甚至整個社會共同承擔。而且就算管理委員會最後訴諸
法律，法院判決必須給付管理費、延遲利息和訴訟費用，對行為人而言
亦是不痛不癢。若碰到比較鄉愿或怕事的管理委員會，就有機會得其僥
倖。

如果社區大樓在規約中清楚界定區分所有權人定期繳納的「管理費」就
是公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基金」，當有拒繳管理費
情形發生時，就可以依公寓大廈管理條例規定，透過政府協助，用公權
力做嚇阻制裁。

明定管理費為公共基金的規則，才有求助管道。

管理費收取標準只要經過區分所有權人會議通過，就是法律上「應繳納
之公共基金」，此事原本不需特別訂定。只是我們社會、甚至主管機關
積非成是，把「公共基金」誤解為「管理委員會不可以動用，只能用於
支應未來重大修繕，得經過區分所有權人會議決議通過才可以運用的一
筆錢」。民眾並且被教導在規約中分別訂定管理費與公共基金的收取標
準與運用限制，使得「管理費」被扭曲為「非公共基金」，排除在「公
共基金」外；主管機關藉此有了不作為的藉口，告訴尋求協助的社區大
樓管理委員會：『你們住戶拒繳的是管理費，不是法律所規定的公共基
金，我們愛莫能助』、『私權糾紛請循司法途徑解決』。

有些公寓大廈管理委員解釋：『我們規約明明就載明了公共基金按每戶
每月每坪若干元繳納，住戶所拒繳的當然是應繳納之公共基金！』結果
主管機關又再辯稱：『法律規定公共基金運用應依區分所有權人會議之
決議為之，你們所收的管理費既然是由管理委員會管理運用，又不限於
重大修繕，不能算是公共基金』、『要政府依法處理，除非以後你們每
一筆大小支出，通通經過區分所有權人會議決議通過。』

絕大部分管理委員會會被主管機關的這番說詞唬住，以為是自己不懂法
律，摸摸鼻子打退堂鼓。係不知「公共基金」定義在經此扭曲後，原立
法功能早已蕩然無存。公部門這麼解釋是在讓自己不必做壞人、省下一
堆麻煩，卻讓整個社會公寓大廈管理停留在立法前時代，各管理委員會
必須自創「私刑」來對付不繳管理費住戶。

其實公寓大廈管理條例第十條清楚規定：「共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基
金支付…」，因此公共基金絕不是一般人云亦云的「重大修繕基金」。
另外所謂「運用應依區分所有權人會議之決議為之」，則須清楚區別區
分所有權人會議決議不單僅是同意某項重大修繕或更新支出，亦可規範
管理委員會平日對公共基金的管理運用規則。後者為公寓大廈內部基本
關係，最好載明於規約。

■社區規約必須對應正確的法律關係

因此社區大樓要建立有效的管理機制，就不能跟著規約範本的錯誤定義
與邏輯。而必須在自己的規約中回復簡單正確的邏輯，即公共基金就是
起造人提撥與區分所有權人依區分所有權人會議決議繳交後，由管理委
員會管理運用的那一筆錢。公共基金的運用規範，譬如年度例行性支出
以年度例行性收入為限、管理委員會、常務委員、主任委員單次與年度
累積非例行性支出以一定額度做上限。管理委員會、常務委員、主任委
員在授權金額內自可依規約規定與其公益良心判斷自由運用。不論是單
項或總額支出，只要超過授權額度，就必須獲得區分所有權人會議同意
方可動用。這些原本應該是公寓大廈管理組織最重要的基本關係，卻因
為在政府規約範本的誤導排擠下被扭曲或遺漏。結果社區大樓規約該載
明的權利義務關係付之闕如，反倒全堆積著沒有實質作用的法律條文和
錯誤定義。

民眾須要通這個道理，在規約中對應正確的法律關係，才能引用主管機
關公權力協助解決內部問題。

崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，若管理費收取標準經區分所有
權人會議決議通過，管委會可向地方主管機關提出舉報，若住戶未在主
管機關規定期限內繳清所積欠的費用，則主管機關可依據公寓大廈管理
條例第49條第6款之規定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可
連續處罰。

管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，居民如果有相關公寓大廈問
題，崔媽媽提供社區與法律方面的諮詢，亦可上崔媽媽公寓大廈討論
區hhttp://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewforum.php?f=7，或上崔
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[崔媽媽新聞稿]公寓大廈豪華氣派的背後，隱藏的高額維護費用

Sat, 12 Sep 2009 22:42:41 +0800

[崔媽媽新聞稿]公寓大廈豪華氣派的背後，隱藏的高額維護費用

文／黃小黛崔媽媽基金會執行主秘

■社區規約眉角錄■

崔媽媽基金會表示，要根除這些問題，最簡單的方法就是要求建商負起
規劃日後管理維護方式的責任，在銷售時誠實地提出建物及附屬設施詳
細的管理維護與設備更新計畫、成本估算與分擔方式。

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　由於建築法規的更改，目前新蓋大樓的公設都在25%到30%，豪宅產
品更不用說，有的高達4成左右。而買了豪宅後，高比例、豪華氣派的
公共設施的維持，也是消費者最容易忽略的問題。

　　建築業者挖空心思，想要在基本生活機能外再創造出更多的產品附
加價值，但是如果不考慮日後管理維護，一旦建商餘屋賣完，停止支付
高額的使用維護費用，就是居民面對現實、美夢變噩夢的開始。
沉重的公共設施

　　監察院日前對內政部提出糾正，要求盡快改正對消費者不利的法
規。監察委員表示，內政部放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建
物、公共設施灌入坪數計算，讓購屋民眾買到太多虛坪，影響消費權
益。

　　但消費者所受到的傷害豈止於購屋時高額的價金，高比例、豪華氣
派的公共設施除了不實用、難以達到消費者原先的期待外，還經常為社
區大樓居民帶來長期的痛苦和煩惱。

　　崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，最近幾年集合住宅流行飯
店風，建商賣房子喜歡強調社區具有五星級飯店大廳、迴廊、三溫暖、
健身房、游泳池。電視或廣告傳單中總是出現穿著禮服、舉著香檳酒杯
的光鮮男女，彷彿是出入宴會的上流社會菁英。一旁得體對應、面帶微
笑的侍者烘托出豪宅主人的高貴富有。建商用文字、影像和穩重、充滿
磁性的旁白反覆把買房子和成功、奢華、品味、地位等意象畫上等號，
努力運用五星級飯店印象撩撥顧客的購買慾望。

　　但許多人搬進社區一段時間後發現，當初交屋那種高級飯店的感覺
迅速消退。原來管理委員會成立後，先是嫌大廳水晶燈太浪費電，然後
游泳池開放時間越來越短，接著三溫暖又因為某樣東西壞了無法使用。
住戶進出照明不足的挑高大廳與空無一人的游泳池，不但體會不到任何
尊榮精緻，反倒透出一絲淒清恐怖的氣氛。

　　饒後樂說，與獨門獨戶房子相比，集合住宅的優點在於共同使用特
定資源。像是土地，高層建築在同一塊土地上創造出更多空間供人利
用，讓使用者購買土地成本降低。另外當房屋一層一層向上堆積，樓下
房屋的屋頂正好當做樓上房屋的地板。此外還有像電梯、消防設備、水
電設施等，由多人共同分攤使用維護成本，自然比一個人負擔輕鬆得
多。也就因為這種共同運用方式提高使用效率，遂使高樓不斷往上發
展，成為都會地區的建築主流。建築業者挖空心思，想要在基本生活機
能外再創造出更多的產品附加價值，但是如果不考慮日後管理維護，建
商所規劃創造的公共設施不但無法發揮原始設計功能，反而製造問題煩
惱。

　　以游泳池為例，明明只有一百多戶，建商卻規劃個挑高大廳，旁邊
是室內標準五十米溫水游泳池外加專業級活水按摩池。購屋人抱著天天
住五星級飯店、享受尊榮高貴的憧憬簽約訂購時完全沒有想到，要維持
溫水游泳池、按摩池和三溫暖正常運作光是電費每個月就高達十萬，根
本不是建商所說每戶月繳二千多塊管理費可以負擔。而且建商也從未提
過未來該如何管理，一直要等到進住後才發現游泳池、按摩池等五星級
設備怎麼總是少數幾位退休老先生、老太太在享受，才發現自己吃了
虧，白白繳錢供別人享受。為了追求公平，住戶們在往後日子裏要為如
何使用、誰該付錢這類問題吵來吵去。再過一段時間，為了節省經費與
維持公平，大家決定設備零組件壞掉不再換修，游泳池、按摩池停止開
放，大家共同體會另一種住在歇業五星級飯店的荒涼滋味。

　　類似的案例不勝枚舉，由於大多數購屋民眾無法體察建商在廣告示
意圖上所勾勒出來的豪華美景就像鮮花一樣不能長久、各種高級設施、
華麗陳設只不過是刺激購買欲望的銷售道具，也壓根沒去想附近的水療
館、溫水游泳池即使業者努力宣傳、用心促銷也不保證可以持續經營，
由缺乏專業管理能力、缺乏利潤動機又限制外人不得入內消費使用的公
寓大廈經營又怎能長期運作的道理。一旦建商餘屋賣完，停止支付高額
的使用維護費用，就是居民面對現實、美夢變噩夢的開始。

　　這樣的設備不要多，光是一項就會讓社區管理委員會與住戶頭痛不
已。並引發更多紛擾並走向惡性循環。這種現象背後根源在於建商當初
規劃設計只考慮自己的短期利益，只顧著創造夢想、假像把房子賣完，
完全不為日後如何長期經營管理設想。購屋者詢問日後如何管理，建商
制式化的答覆必然是由以後的管理委員會決定、或附近社區管理費大概
每坪多少云云。消費者一時失察，讓建商閃避掉這個問題，就註定以後
要為這些養不起的設施傷透腦筋。

　　崔媽媽基金會表示，要根除這些問題，最簡單的方法就是要求建商
負起規劃日後管理維護方式的責任，在銷售時誠實地提出建物及附屬設
施詳細的管理維護與設備更新計畫、成本估算與分擔方式，讓消費者預
先了解自己以後得花多少錢、要如何使用與維護這些休閒公共設施。如
果消費者購屋時能事前審閱並接受建商所提出的管理維護計畫，將促使
同質性高、想法近似的居民購買，有助於日後共識的形成與良好公寓大
廈管理的建立。

　　其實類似的規定在先進國家早已立法規範，但在我國卻完全付之闕
如。建商追求短期利益，寧可犧牲社區居民長期利益，也要堅守那永遠
不能說清楚的模糊空間。因此除非消費者清楚與建商之間目標衝突對自
己所產生的不利影響，堅定要求建商負起管理維護規劃責任，否則類似
的問題仍會不斷發生，繼續困擾社區大樓居民。

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[轉載]「颱風旺季」已至，公寓大廈該如何做好防颱準備～

Tue, 30 Jun 2009 20:25:10 +0800

　◤ 崔媽媽 – 公寓大廈社區電子報 ◢　2009-07-01
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■■問題：「颱風旺季」已至，公寓大廈該如何做好防颱準備

■■解答：

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1.　中庭及屋頂排水「落水頭」要清乾淨：

落水頭阻塞會造成中庭或頂樓陽台積水，如果屋頂積水量過重時恐會造成大樓
倒塌，不可不慎。

2.　大樓附近前後水溝要暢通：

大樓附近水溝不暢通時會造成排水倒灌，這部分可以向政府機關或縣市議員反
映協助處理。

3. 可利用消防水池備用水源：

颱風來臨時由於水質污濁有時自來水公司會暫時停水，消防水池的水量一般都
大於法規儲水量，當緊急缺水狀況時，可以應用部分消防水池的水暫時沖馬
桶…等。因此消防水池最好2年內要清洗一次，避免死水放久而發臭。

4. 可以加大蓄水池儲存量：

下水池是靠浮球開關在控制水位，可以將浮球往上移，增加蓄水量。上水池是
靠液面控制器在控制的，當揚水水位碰上E1（最上面、最短的那一根極棒）
時，幫浦就停止運轉，我們可以將最上面（最短）的那一根極棒縮短，如此水
位就可以往上提升，增加蓄水容量。但特別要注意的，要做以上措施時，要注
意溢水口的高度，需要時也同時要往上調整。

5. 要預備「沙包」及「防水柵門」：

當持續下大雨，低窪地區容易積水，當水位高到某一程度時，水就會從大門或
是車道口進入社區，因此低窪地區應該準備沙包及防水柵門因應。

6. 車道的截水溝排水「落水口」要清潔：

車道口雖然採用沙包及防水柵門擋住，但是一部份的水還是會從空隙進來，流
下車道的水會在車道的截水溝被攔住，同時經由截水溝內排水「落水口」引流
至廢水池，由廢水池的幫浦抽出去。

7. 廢水幫浦要保持堪用狀態：

廢水幫浦很少運轉，也許當要運轉使用時，此幫浦已經沒有能力將水抽出去，
因此要注意是否堪用狀況。一般廢水幫浦在原設計時喜歡用1馬力，1馬力依實
際使用狀況下、不但抽水量小容易故障，建議最好能改成2馬力以上。最好大樓
內有自備手提式抽水幫浦，以備臨時之需。

8. 發電機柴油要加滿：

颱風天柴油運送車要來加油是有困難的，因此要事先加滿油，一般油位最好能
控制在80％以上，加滿油時大約可以運轉10小時（實際情況依油箱計算）。

9. 發電機的電池是否堪用：

發電機除了保持堪用狀態下，發電機一般的電池有效壽命約1.5～3年，在充飽
電狀況下、如果必須要2～3次才可以發動起來時，就要注意發電機的電池有效
壽命是否已經到了。

10. 消防幫浦請保持在堪用狀況：

當大水淹到地下室時，請將地下室消防蓄水池「蓋子」打開，讓水導入消防蓄
水池，然後採用消防幫浦將水由一樓消防栓箱水帶導引至屋外，或是啟動消防
採水幫浦將水從一樓排放。此時記得要將電梯升到二樓以上位置然後關閉電
源，避免電梯車廂淹水。

11. 下層機械車位盡量不要停放車子：

萬一當大樓進水時，大水會往地下室底層流，如果車子停放在地下室最底層的
機械車位下層時，車子容易被淹水，所以事先要盡量避免。

12. 注意安全並準備足夠食物：

颱風期間盡量不要外出，關緊門窗，提前儲存「雜糧」、「水」以及可以長期
囤積之「果菜」、「罐頭」，避免颱風期間缺貨或是物價上漲。

※本文感謝崔媽媽基金會於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」
　機電設施設備講師徐春福老師特別撰文，並授權本刊轉載，在此申謝。

《全　文　完》

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台中市文山社區大學98年第一期「公寓大廈社區營造＆公共事務」研習課程（進階班）

Wed, 11 Feb 2009 02:13:17 +0800

台中市文山社區大學九十八年第一期
教學內容綱要(２學分)

授課講師：崔媽媽基金會林德福董事長
暨各類專業課程講師群

▋課程編號及名稱
　GW0211「公寓大廈社區營造＆公共事務」研習課程（進階班）

▋課程理念
　　公寓大廈是當前台中市最重要的住宅暨社區類型。但由於公寓大廈社區經
營問題頻傳、管委會暨住戶往往不知所措。公寓大廈管委會是當前都市中社區
推動公共事務及社區營造工作之最基層單位，希望透過本基礎研討課程，協助
管委會解決經營運作的困擾，提升公寓大廈社區住戶的自治經營能力，進而推
動都會地區的公寓大廈社區營造工作。

▋上課時間
　　從 2009 年 3 月 7 日（星期六）開始，每隔週之週六下午 13:00～15:00
與 15:20～17:20，每次上兩門課程。

▋上課地點
台中市文山社大公訓校區：中興地政事務所 / 台中市公教人員訓練中心七樓
台中市東興路三段246號7樓

▋授課講師
崔媽媽基金會林德福董事長暨各類專業課程講師群

．林德福：崔媽媽基金會董事長
　　　　　清雲科技大學空間資訊及防災科技研究所助理教授
．崔媽媽基金會各類專業課程講師群：
　由崔媽媽基金會邀請公部門公寓大廈業務主管機關官員、
　律師、公寓大廈樓物管理實務工作者、資深主委、社區營造
　及籌辦活動之專業人才授課。

▋教科書
a.台北縣工務局印製「公寓大廈管理條例暨相關子法彙編、公寓大廈管理維護
使用手冊」
b.臺北市都發局印製「居家安全秘笈」。
c.台北市文化局印製「藝文行動ｇｏ！：公寓大廈-社區藝文培力手冊」

▋進行方式
本系列課程以工作坊方式進行，授課講師將以實際案例分享方式與學員進行研
討，以強化學員學習效果。另社區實務運作方面將規劃為四大領域：管委會經
營運作實務、公寓大廈常見法律問題研討、公寓大廈樓物管理技術實務、公寓
大廈社區營造及成功案例分享。希望修過本課程的學員均能成為公寓大廈公共
事務推動的種子，將課程所學常識帶回社區大樓播種。

▋評分方式
出席率60％、參與討論40％

▋學分費
–免　費–

▋課程主題、內容概述
※ 以下課程為暫定，開課單位得視實際需要調整部份課程主題／內容，及講師
名單。

８週授課內容綱要：
　　（ ※ 開課單位得視實際需要調整部份課程主題及內容 ※ ）

週次講師主題內容

▋第一週(3/07)
呂秉怡老師
基礎觀念-公廈社區管理導論
由於公寓大廈管理問題頻傳、住戶不知所措，且公寓大廈管委會可說是當前社
區推動公共事務的基礎單位，透過課程的推動協助管委會解決經營運作上的問
題。

呂民賓老師
正向成長的基礎-談首屆管委會的重要性
第一屆新上任主委首要處理的事務有哪些？此課程彙整講師多年經驗，分享第
一屆主委甘苦談。

▋第三週(3/21)
朱貴章老師
新公廈如何與建商共舞
一般社區於成立管委會之後，對公設點交一無所知，不是要得太多，就是不懂
得保護自己的權益，此課程教導學員瞭解建商、瞭解點交，且不致因過當的要
求延誤點交，造成社區損失。

柯貴勝老師
法律研討-贏在起跑點-新社區點交暨常遇糾紛釋疑

▋第五週(4/04)
饒後樂老師
社區規約對管委會的重要性
規約定的重要是因為規約是法律的保障，依個別社區的需求，訂定符合公廈個
別的需求。

饒後樂老師
「議」而有「決」的技巧-認識議事規則
每年區分所有權人會議一直是管委會擔心的活動，擔心會議人數不足、擔心議
題無法推動等…，此課程教大家如何推動會議。

▋第七週(4/18)
莊宜寧老師
有進，有出，才有餘–社區財務的管理觀念
此課程教導大家瞭解社區財物系統化管理，分享社區財務管理常見糾紛案例。

莊宜寧老師
別再為錢傷感情–社區財務常遇糾紛釋疑

▋第九週(5/02)
徐春福老師
社區設施設備管理維護（一）
瞭解社區有哪些設施及設備，總幹事應如何管理？如何花錢請廠商維護才不致
於變成冤大頭。

徐春福老師
社區設施設備管理維護（二）

▋第11週(5/16)
柯貴勝老師
法律研討-惱人的修繕問題–常見修繕糾紛釋疑
以漏水、修繕案例和同學一起研討，幫助學員瞭解法律層面及實務操作。

柯貴勝老師
法律研討-掃除積弊沈痾–違規事件處理案例分享

▋第13週(5/30)
陳詩經律師
法律研討-管理委員會處理社區糾紛態度及方式
以案例方式和同學一起研討，讓同學們模擬調處社區糾紛

張偉瑜老師
借力使力開新局-社區活動資源連結
中央與地方政府對公寓廈社區有哪些補助政策？民間企業有那些資源可供運
用？教導社區如何撰寫企畫書。

▋第15週(6/13)
郭寶珍老師
社區參訪
參訪別人社區的優點，檢視自己的社區

呂秉怡老師
提升社區價值-如何讓社區品質從A到A＋
分享其他社區經營管理經驗。

※以上講師授課時間承辦單位會視講師情況予以調整部分課程內容。※

備註事項
■老師自有編排課程教材或講義，由學校統一拷貝給學員，一學期約 150 頁。
□本課程不須使用任何教科書或講義。
□其他(請說明)：
□本課程學員須另支付之費用(ex.材料、工具….等)，費用總計NT$

〔轉載〕邱繼哲／《好房子：每個人都能打造的健康住宅》書摘

Sat, 24 Jan 2009 03:25:20 +0800

《好房子：每個人都能打造的健康住宅》書摘
作者／邱繼哲
出版資訊：野人文化（台北:2008）ISBN: 978-986-6807-35-0
本書《好房子：無毒、綠色、省錢，每個人都能打造的健康住宅》

※ 感謝邱繼哲理事長同意崔媽媽在網站及電子報進行公益轉載本書摘 ※

給我健康好空氣
聰明換氣，家裡有 View 也不悶

■你家是好房子嗎？

有的時候，回到家裡待久了容易感覺昏昏欲睡，並不是因為家裡特別溫
暖可以放鬆的關係，而是因為家裡的空氣品質有問題。你家的風從哪裡
來，好空氣就從哪裡來，檢查一下家裡的窗戶和空調，好好為家中的空
氣把關，也為健康把關。

我這兩年常常四處去演講，剛開始的時候看到台下觀眾昏昏欲睡，心裡
挺受傷，後來慢慢發現演講場地若是通風做得不好，又沒有換氣的裝
置，一群人待在裡面，拼命吸入氧氣吐出二氧化碳，二氧化碳濃度自然
愈來愈高，腦袋愈昏沉，瞌睡蟲馬上就來了，原來觀眾會昏昏欲睡，其
實不應該怪我，也不該怪觀眾。

■空氣好不好？

室內空氣品質是一個在近年來愈來愈受到重視的議題，因為人類有超過
90%的時間都待在建築物當中，對人來說，好空氣講究的應該是含氧量
足且沒有毒性。

以二氧化碳的濃度來說，在我的二氧化碳濃度偵測器上寫的是450ppm以
下屬於「健康、新鮮」，醫師則說600ppm以下對人體無害，
600?1000ppm則會讓人頭痛、昏睡、悶熱，1000ppm以上就有傷害了，而
我的二氧化碳濃度偵測器在這種時候就會盡職地嗶嗶叫。

至於其他如自殺用的一氧化碳、會致癌及引發慢性腎臟疾病的甲醛、
TVOCs（總揮發性有機化合物），以及難聞的臭味，增加呼吸道負擔的
粉塵、致病的微生物或細菌病毒等有害物質等，則應敬謝不敏。

關於空氣品質的檢測，由於相關儀器大都價值不菲，居家應用上實在幫
不上忙，建議大家善用自己的鼻子，隨時偵測異味或不好的空氣，來維
持家中良好的空氣品質。

■透視房子空氣問題

首先建議先打開所有的門窗，用身體肌膚感受一下空氣是否正常流動；
或是點根線香，藉由裊裊香煙的飄移來觀察空氣流動的狀況；或到通風
容易設計不良的廁所及廚房，用鼻子去聞聞空氣中是否有異味或濕氣？

因為家中空氣能否順暢流動，通風是否良好，是關心室內空氣品質要做
的第一件事。通風良好代表換氣夠，髒的或不好的空氣都可以被帶走。
當然，這句話的前提是，新進的空氣，必須是好的空氣才行。
檢查家裡通風是否合格？

你可以由下列幾個細部方向一一檢查家裡一、通風是否合格，以及二、
室內是否有汙染源，來保護家中的空氣品質：

1. 依房子的方位和外面風的方向、開窗位置及面積是否適當，來判斷
家裡哪邊是進風口、哪邊是出風口，夏天是否迎風、冬天是否背風；

2. 房間格局、空間及走道的規畫是否阻礙了室內空氣流通的路徑；

3. 抽油煙機排氣口能否正確地將油煙排到屋外；

4.裝潢材質是否無毒；

5.空調設備是否有換氣功能；

6.最後則是檢查門窗氣密性：窗縫、門縫是否緊密，冬天不會有冷風灌
入、夏天冷氣不會跑出去。

■檢查夏冬兩季，風從哪裡來？

由於台灣的地理環境位於亞洲的東南邊，夏天通常會吹南風或西南風，
冬天會吹北風或東北風，所以房子的方位或是主要開窗面最好能夠朝向
南方、開窗面較小的則向北，也就是坐北朝南，這樣一來夏季就可以引
進比較涼爽的南風，冬天則可以阻擋寒冷的北風直驅溫暖的家。

我家的狀況是大面窗朝向西方，另外一側開窗面則是向北，所以要運用
大自然的力量來通風，不但要碰碰運氣，也需要靠點改造巧思來引導空
氣流動方向。

夏天
●我家的通風問題分析

1.因為窗戶面向西方，吹南風時受風面小，通風量較少。

2.臥室因只有北面窗，通風量更少。

●思考方向　利用廚房及浴廁作為通風路徑末端。

冬天
● 我家的通風問題分析

1. 因進風處在北方，受風面大，通風量較多，但是冬天不需要太多通
風，因為會很冷。

2. 廚房的味道會被吹進室內。
● 思考方向　必須改變冬天的通風路徑。

■好空氣
　改善手法１：效果約40％

■改善通風，自然帶來舒適與健康

借用大自然的力量再加上一些小撇步來達到通風的目的，可以既省力又
省能，其實這些原理大家早就學過，只是忘了運用在生活上。

■規畫通風路徑

台灣的氣候環境為夏天吹西南風、冬天吹東北風，如果家裡四面都有開
窗，只要適時地調整開窗方式便能有效通風，不過現在的住宅型態大多
只有兩面能開窗，更慘的還只有一面，我們家就是西面和北面能開窗，
而要如何讓家裡有效通風，便得先規畫通風的路徑。

首先，要找出家裡空氣的出口，一般來說廚房與浴廁是家裡產生各式氣
味與濕氣的地方，所以他們要排在通風路徑的末端，而臥室與客廳就成
為引進新鮮空氣的入口，當大家都在客廳活動時，客廳就成為新鮮空氣
的主要引入口，當大家都回房休息時，臥室便需要比較多的新鮮空氣。

以我家為例，客廳和書房的空氣從窗戶引進後，要想辦法讓它從廚房排
出，夏天很容易，但冬天因為風向不對就要藉助排氣扇；臥室則有兩種
模式，一種是夏天夜晚開窗引進新鮮空氣、髒空氣從浴廁抽出，另一種
是冬天從房門引進客廳較新鮮的空氣，再從窗戶旁的排氣扇抽出。

■給我健康好裝潢
　慎選建材，我家不是毒氣室

■你家是好房子嗎？

許多人辛苦打拼，心中懷抱的夢想，就是有一天可以把房子「好好」裝
潢一下，回家有個舒服的窩。但是外表美麗的裝潢藏有許多陷阱，並不
代表舒適一定跟著來，如果不注意，甚至可能污染室內空氣，把居住者
的身體都搞壞了。

好房子住進去應該身心舒暢，要是有不自然的異味、刺鼻味，或在房子
裡待久了眼睛會感到乾澀不舒服，睜不大開，都有可能是裝潢出了問
題。

■要健康，不要毒氣

大家應該都有類似的經驗，就是進入剛裝潢好的房子，或是搬進新家
具，會聞到一股新新的，有些刺鼻的味道，而大部分人也將之視為理所
當然，想著：反正過一段時間等味道散掉，就沒事了。

其實這些味道大半是裝潢所用黏著劑、溶劑的產物，代表著甲醛、苯或
揮發性有機化合物（VOCs）。一言以蔽之，這些都是會危害健康的有毒
物質，要不是跟癌症、慢性腎臟病扯得上關係，就是會讓人記憶力減
退、頭昏眼花、變得暴躁易怒等等。

更嚴重的是，不論是裝潢材料本身或者施工過程，一旦使用了會釋放有
毒物質的材料或塗劑，就不是一天兩天可以解脫的。也就是說，即使是
我們家的裝潢已經聞不到刺鼻味，也不代表有毒物質沒有持續逸散到室
內的空氣中。

國外有相關研究顯示，在使用週期當中，相關物品仍然會持續釋放「毒
氣」，若不處理，可能得要3-12年不等，附近的室內空氣才能逐漸降至
安全範圍。

因此許多人花大錢裝潢，喜歡要求大量的木作包覆，而且特別重視物體
或塗裝表面必須光滑亮麗，殊不知木作面積愈大，物體表面處理得愈細
緻，使用到有毒板材或塗料的機率就愈高。

舉個例子，木作的家具外表若想光滑平整，免不了要上一層又一層的化
學塗料，如果塗料的選擇又沒有講究低VOCs，對身體有害的機率不就也
隨之水漲船高？花大錢換毒氣室，這個算盤，真的該重新打打了。

想要健康的裝潢又怕用到不健康的材料，除了慎選天然無毒的材質，減
少裝潢是更簡單的方法，有些人不喜歡看到水泥牆，便要室內設計師將
家裡每一面牆都貼壁紙、釘木作裝飾牆、貼黑玻璃等，其實想要家裡有
變化，簡單的小擺飾或放盆生意盎然的植物，都能做到點綴的效果。

如果真要添購家具或裝潢，天然素材無疑是最佳選擇，除了原木，國外
還會利用椰子殼、稻稈、回收玻璃、天然樹脂、天然乳膠、回收纖維
等，而台灣也有本地生產的竹子等材料可供運用。

■透視房子裝潢問題

如果為了更加妥善運用家中空間而選擇裝潢，但又想同時擁有健康，那
麼最有效的方法就是，確實跟設計師或裝潢師傅溝通清楚：

1. 選擇天然、無毒性的建材，或使用低甲醛含量的板材，如低甲醛木
心板、低甲醛粒片板等；避免使用木心板貼皮；

2. 選擇低VOCs塗料，避免使用加工塗料；

3. 施工過程中避免使用黏著劑或亮光漆；

4. 若材料無法完全無毒，盡量在空曠的戶外施工、組裝。

選用建材無毒性比花紋更重要

千萬不要使用沒有甲醛釋出檢驗標示的板材。台灣從2007年起，裝潢使
用的板材及角材已經開始有分級制度，分為F1、F2、F3三種等級，通常
印記在板材上，而且規定了甲醛含量必須在1.5 ppm以下，級數F3以上
的板材才能在市場上販售使用。

要是覺得這些名詞跟數字太過複雜，可直接參考國內外環保標章或綠建
材認證（詳見綠建材標章網站）來辨別。

實際上台灣廠商有生產低到測不出甲醛逸散的板材、角材等產品，遺憾
的是目前主要供外銷，在市面上比較難尋。

■使用塗料成分天然比顏色更重要

油漆、塗料就要看它的成分是否含甲醛或鉛、汞、鉻等重金屬。一般說
來，有一個懶人辨別法，就是水性塗料比油性塗料少毒，白色顏料因為
化學成份單純，又比其他顏色安全。

油性塗料的表面雖能防水，但它是用苯類當溶劑，乾燥階段對人體會造
成傷害，因此室內建議選擇乳膠漆或水泥漆等水性塗料。

但是水性塗料也並非真正健康安全，只要非天然的產品，必定需要添加
許多化學物質，只是成分多寡、傷害性高低的區別，所以用綠建材不代
表就完全無毒，只是盡可能將傷害降到最低。

此外，若想要無毒又健康，能選用天然的塗料當然是最好。最近有一位
建築師朋友就跟我推薦灰泥。

灰泥能讓底部的混凝土牆呼吸，減少壁癌的問題，雖然施工方式與傳統
的不同，國內師傅的接受度尚低，而且目前泰半由國外進口，單位成本
很高，但如果能考慮利用假日全家一起動員DIY，用工資抵材料費，同
時增進家庭成員的情感，也不失為一種另類的好選擇。

除了揮發性有機化合物之外，也要特別提醒喜愛使用高級石材展現家中
「豪」氣的民眾，部分大理石或進口花崗石等石材，會釋放過量的放射
線氡氣，使用前請先確定檢測值（美國環保署建議值為4皮克居禮，
picocury），若沒有檢測資料，盡量避免使用放射線指數較高的紅色系
石材。
少用黏著劑、亮光漆施作過程中的污染源

特別注意：選了好的板材及塗料，要是施作過程中使用過多的加工塗料
或黏著劑，最後可會功虧一簣。

例如家中若是採用原木家具，卻塗上一層亮光漆，可能就把選擇原木的
優點給犧牲殆盡。

亮光漆雖可以保護家具，使清潔擦拭容易，但施作及乾燥的過程中，因
為要使用大量的溶劑，如松香水或香蕉油，溶劑主體為甲苯
（Toluene），會揮發出大量的有害物質，而且亮光漆堵住了原木的孔
隙，使原木可調節溫濕度的優點也一併消失，變得跟塑膠沒兩樣。

若用的是木心板貼皮，情況就更複雜了，因為木心板本身是一層一層的
薄木板用黏著劑膠合而成，看起來像木皮的表面通常也是塑膠製的，將
這層皮用強力膠黏在木心板上，便成為一般常見的木質家具或裝潢，所
以如果黏著劑含有甲醛，再加上強力膠的主成分為聚氯化橡膠（CR），
對健康的危害可想而知。

除了木作裝潢有黏著劑的問題外，壁紙也同樣會有，而如果塗料、窗
簾、地毯等材質的成分或製作過程中加入揮發性的溶劑，一樣有甲醛等
揮發性有機化合物逸散的問題。

■使用傳統材料裝潢的建議

目前健康建材市場尚未完全打開，所以價格偏高，若有成本上的考量，
不得不採用一般的傳統材料裝潢時，在此也良心建議：

1.盡量在屋外進行組裝：如果一定要現場製作木作家具，建議盡量在戶
外且空曠的地方施作，讓有毒物質不至於吸附在室內或飄進鄰居家中。

2.在裝潢完成後先別急著入住，打開窗子讓屋內通風兩星期以上，待揮
發性有機化合物逸散之高峰期過後再搬進去住。

3.考慮使用系統櫃：系統櫃用的板材大多已完成好一陣子，甲醛的含量
也比較少，好的板材會考慮防潮、耐燃，只要量好需要的尺寸，工廠裁
切完成後運到現場組裝即可，合格的工廠還會妥善處理廢棄物，免去現
場施工產生的污染，不至於影響屋主及左右鄰居的健康。

(更多內容，請詳閱本書《好房子》

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■作者簡介
邱繼哲（科技風水師，平民綠建築推手、台灣知名省電達人）

　成大土木工程系畢，台大生物環境系統工程碩士。因研究如何創造絕佳的生
長環境給動植物，感慨連畜場中的豬、雞、鴨都住得比人還舒服！畢業後從事
綠建築研究，發現以綠色手法創造舒適健康的居住環境，其實可以很「平
民」，既不難，也不貴。
　2004年開始擔任環保聯盟義工，到處演講節能減碳DIY，而被封為「省電達
人」。
2007年起以自家改造與社區改造實例引起許多演講聽眾共鳴，後續發起成立
「台灣綠適居協會」，舉辦「節能住宅改造王」活動，持續分享更多「平民綠
建築」的觀念。

■協會部落格
http://www.wretch.cc/blog/GCHA

■節能住宅改造王討論區
http://groups.google.com/group/lowestC

■購買《好房子》書籍方式

誠品網路書店
http://www.eslite.com/product.aspx?pgid=1001149211826009

金石堂網路書店
http://www.kingstone.com.tw/book/book_page.asp?LID=se008&kmcode=2024220031291&Actid=tornado&partner=

博客來網路書店
http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010423533

=======================================================

臺北市政府文化局《97年度臺北市社區藝文人才培訓》開始招生

Wed, 13 Aug 2008 01:43:09 +0800

‧主辦單位：臺北市政府文化局
‧承辦單位：崔媽媽基金會
‧協辦單位：士林社區大學、大同社區大學、文山社區大學、內湖社區大學
　　　　　　（依筆劃順序排列）

《97年度臺北市社區藝文人才培訓》招生簡章-下載
《97年度臺北市社區藝文人才培訓》課程資訊草案-下載

▌緣起
社區藝文人才培訓計劃在台北市文化局長期深耕下已逐漸開花，從「文化就在巷子裡」到「公藝達人」的計劃落實，也肯定了社區住民就是最好的藝文種子的角色。今年計劃邀請社區營造經驗豐富的老師與專家，共有三階段的課程學習及之後的社區實地交流參訪，深入瞭解藝術創作與社區營造，完成課程之學員將擁有參與明年度社區環境藝術創作實作計劃的優先權，持續散播藝文種子。

▌招收資格
．居住於台北市及其他縣市，並屬於任一組織、各類特色族群或公寓大廈之民眾。
　（除正式學員外，也開放其他縣市的民眾報名修習及旁聽。）

▌課程說明
．課程費用：所有課程一律免費！歡迎旁聽！惟請自備餐點，恕不提供便當。
．課程期間：2008 年 9 月 20 日～ 11 月 15 日之週間或週末。
．課程班隊規劃為週間、週末兩種不同的班隊，完成至少四階段課程總時數 2/3
　以上之學員始能取得結業證明，缺課學員亦可藉由跨區補課方式補足修課時數。

▌報名方式
．請至崔媽媽基金會網站 http://www.tmm.org.tw/ 下載報名表及課程表後，選擇
　以下任何一種方式即可：
【線上報名】填妥報名表後存檔寄至：weh517@mail.tmm.org.tw
【寄件報名】106 台北市大安區羅斯福路三段269巷2-3號2樓崔媽媽基金會社發部
【傳真報名】(02) 2368-3073

▌報名期間
．即日起至 2008 年 9 月 15 日止。
．詳細內容請至崔媽媽基金會網站 http://www.tmm.org.tw/ 查詢。
．有任何疑問歡迎來電：(02) 2365-8140 分機 236 王小姐、238 山小姐

▌上課地點
　a. 北區：士林社大（週六下午）：
　　　　　百齡高中（臺北市士林區承德路四段177號，捷運劍潭站旁）【電子地圖】
　b. 南區：文山社大（週二晚間）：
　　　　　景美國中（臺北市文山區景中街27號，捷運景美站旁）【電子地圖】
　c. 東區：內湖社大（週四晚間）：
　　　　　內湖高工（臺北市內湖區內湖路一段520號）【電子地圖】
　d. 西區：大同社大（週六下午）：
　　　　　建成國中（臺北市大同區長安西路37-1號，捷運中山站旁）【電子地圖】

▌課程表
※ 以下課程視實際情況或有調整，最新內容詳見崔媽媽基金會網站 http://www.tmm.org.tw/ (觀看全文...)