崔媽媽公寓大廈

Fri, 30 Oct 2009 19:30:39 +0800

[轉載]世和大樓自辦都更危樓變豪宅

Fri, 16 Oct 2009 17:00:10 +0800

世和大樓自辦都更危樓變豪宅
〔記者陳信升／台北報導〕
自由時報財經焦點2009-10-16

台北市長安東路「世和大樓」因921地震受損嚴重，經多方努力推動更新，昨日舉行動工典禮。圖為大樓基地鳥瞰。_（記者方賓照攝）

台北市中山區精華地段上，世和大樓原為921地震的危樓，住戶自辦都市更新案，於昨日舉行動土典禮。不僅讓原住戶危樓換新屋，房價還從原本的每坪30萬出頭到都更完成後的70萬元，飆漲超過一倍。

世和大樓都更案，耗時超過5年，成功整合了61戶住戶，是華南銀行首宗協助完成的住戶自建都更案。位於長安東路二段上這棟「世和大樓」，更新完成為後為地上15層、地下3層共76戶的住商大樓，該案預計2011年完工。

華南金企金行銷部經理劉中道表示，華南金旗下華南銀行自2007年7月即開始參與規劃，本案建築融資4.1億元，轉貸8700萬元，利率比照市場行情，且在興建期間，原住戶不用還本金和利息。等於是住戶在未拿到使用執照前，不用花自己半毛錢。

每戶坪數變大

中國建經公司表示，世和大樓拆除前每戶坪數約36.5坪，都市更新重建後，每戶平均坪數將擴大到40.3坪，等到興建完成後，每戶每坪須再多負擔4萬多元。也就是說，原住戶平均只要花150萬元，就可以買到近3000萬元的新豪宅。

森城建設公司承攬新建工程並代辦銷售餘屋，興建完工後除原住戶分得原位置之房屋外，13至15層住宅以及10個車位等，均由森城建設承諾依約定價格全數保證承銷，銷售收入優先償還銀行融資。

華南銀行則指出，政府近年來積極推動都市更新，而滿是半百屋齡老公寓的台北市區，正是需要積極推動更新的地區，目前接洽中的個案就高達50個。華南銀行表示，除配合政府政策主動出擊外，也搶先掌握此一新崛起的社會趨勢，將建立全套性的金融服務，可以獲得投資、房貸戶貸款以及衍生的理財等業務，也將從都更案中獲得比利差還高的利益。

台中市物業管理學會「公寓大廈管理服務人員換證回訓講習招生簡章（第一期）

Mon, 05 Oct 2009 22:48:11 +0800

台中市物業管理學會
　　公寓大廈管理服務人員換證回訓講習招生簡章（第一期）

依公寓大廈管理條例第46條及公寓大廈管理服務人管理辦法第5條及第
19條規定：公寓大廈管理服務人員取得內政部核發認可證後，始得擔任
公寓大廈管理服務。前項認可證有效期限為五年，期限屆滿前，向中央
主管機關申請換發。另第五條規定：管理服務人員申請換發認可證，應
檢附下列文件：(一)申請書(二)原認可證正本(三)最近五年內參加中央
主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理訓練三十小時以上之證明文
件。
一、對　　象：領有公寓大廈管理服務人管理辦法第3條規定之公寓大
　　　　　　　廈事務管理人員認可證者。
　　　　　　　領有公寓大廈管理服務人管理辦法第４條規定之公寓大
　　　　　　　廈技術服務人員。

二、內政部營建署許可字號：營署建管字第0970066689號
　　上課時間：98年11月21日、22日、28日、29日，20小時
　　上課地點：逢甲大學丘逢甲紀念館（台中市西屯區文華路100號）
　　上課費用：新台幣3,000元整。（榮民、榮眷免費）（不含換證規
　　　　　　　費1000元）
　　繳費方式：報名時繳交現金
　　報名地點：台中市西區五權一街144號
　　電　　話：04-23719373 、0934-096619／傳　　真：04-23750549

講師群：
柯貴勝：東海大學建築系講師、逢甲大學建築系講師、
　　　　伊士泰德物業公司總經理
范垂爐：南開科技大學企管系助理教授、大葉大學管理研究所博士、
　　　　都市計畫技師
劉正智：逢甲大學建築系講師、逢甲大學建築及都市計畫研究所碩士、
　　　　集合物業公司協理
林玲如：東海大學建築系講師、東海建築文化協會秘書長、
　　　　美國威斯康辛州註冊建築師
王文楷：逢甲大學建築系助理教授、成功大學建築研究所博士班、
　　　　建築師
徐春福：國霖機電公司總經理、中華大學科技管理研究所碩士
蔡琪祥：建築師
黃瑞嘉：永勝資產管理公司副總經理

──────────────────────────────

　　　　　　　　　　　　　台中市物業管理學會
　　　「公寓大廈管理服務人員培訓講習班」回訓班課程配當表

──────────────────────────────────
日期　時間　　課程名稱　　　　　　　　　　　　　　　　　時數　講師
──────────────────────────────────
11/21(六)
0730-0800　開訓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 0.5　柯貴勝
0800-1200　公寓大廈管理條例與其相關子法暨近年修正重點（1）　4　柯貴勝
1300-1500　公寓大廈管理條例與其相關子法暨近年修正重點（2）　2　柯貴勝
1500-1800　公寓大廈管理服務人員配合各目的事業主管法令推動　3　林玲如
　　　　　之工作項目。
──────────────────────────────────
11/22(日)
0800-0900　建築物使用管理相關法令（1）　　　　　　　　　　　1　柯貴勝
0900-1200　公寓大廈管理組織籌組運作實務　　　　　　　　　　 3　劉正智
1300-1800　建築物使用管理相關法令（2）　　　　　　　　　　　5　柯貴勝
──────────────────────────────────
11/28(六)
0800-1100　公寓大廈安全維護實務　　　　　　　　　　　　　　 3　柯貴勝
1100-1200　建築物防火避難設施維護實務（1）　　　　　　　　　1　范垂爐
1300-1500　建築物防火避難設施維護實務（2）　　　　　　　　　2　范垂爐
1500-1800　建築物設備安全維護實務　　　　　　　　　　　　　 3　范垂爐
──────────────────────────────────
11/29(日)
0800-1100　建築物公共安全檢查簽證及申報制度　　　　　　　　 3　蔡琪祥
1100-1200　利用e化作業提升公寓大廈管理服務品質（1）　　　　 1　黃瑞嘉
1300-1500　利用e化作業提升公寓大廈管理服務品質（2）　　　　 2　黃瑞嘉
1500-1800　公寓大廈機電設備維護管理事務　　　　　　　　　　 3　徐春福
1800-1830　期末測驗及結訓　　　　　　　　　　　　　　　　 0.5　柯貴勝
──────────────────────────────────

上課地點：逢甲大學（台中市西屯區文華路100號）
承辦單位：台中市物業管理學會（台中市西區五權一街144號）
聯絡人：柯貴勝／0928-978223、04-23719373、0934-096-619

[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?

Sat, 03 Oct 2009 00:01:04 +0800

■本期主題：[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?

　本文作者：崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　　　　　　機電設施設備講師徐春福老師。
　　e-mail： angel@goingnet.com.tw
　　　　　　 jack@goingnet.com.tw

　 ※ 本文感謝徐春福老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※

//專家看法//

　　一般人的觀念–當大樓發生經費不足時，管理委員會最先考慮的就
是把消防修繕費用省下來，因為電氣、給排水都與日常生活有關，唯一
消防系統是平時用不到。

　　當以上觀念發生時，大樓已經出現隱藏性的風險。萬一大樓發生火
警，消防功能盡失時，管理單位如何對全體住戶交代，又火災中如果出
了人命，除了民事賠償外，刑事的部分最高求刑為 7年，管理單位不得
不知。

住宅大樓消防主要系統包含：

一、警報系統
二、廣播系統
三、出口燈、方向燈、自動照明燈系統
四、消防栓系統
五、撒水系統
六、泡沫系統
七、排煙系統
八、滅火器系統
九、其他系統

　　當以上設備長時間損壞未修或過期時，維修費用至少超過15萬，委
員會可以分批次修理。在以上各系統中建議「警報系統」要先擺第一，
因為火警發生時，管理室相關人員可以在第一時間緊急應變，此時的滅
火器雖然是過期還是可以使用，可以用來滅火的。另外消防栓系統雖然
停擺，但是其管路都有與上水池連接，當開啟消防栓箱內之凡爾時，消
防栓系統還是可以出水的，只是水壓會不足。

　　在以上修繕的過程中，可以考慮把照明設備與滅火器放在最後，相
信委員會只要有心、有計畫，還是可以將社區安全做好！

※本文感謝崔媽媽基金會於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　機電設施設備講師徐春福老師特別撰文，並授權本刊轉載，特此申謝。

《全　文　完》

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[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?

Sat, 03 Oct 2009 00:00:55 +0800

[轉載]【設施設備經驗談(１)】大樓內常遭竊之金屬性器材

Fri, 02 Oct 2009 23:58:25 +0800

■本期主題：[轉載]【設施設備經驗談(１)】大樓內常遭竊之金屬性器材

　本文作者：徐源德老師（崔媽媽基金會於台北縣市社區大學
　　　　　　「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。
　　e-mail： rex@truemind.com.tw

※ 本文感謝徐源德老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※

■大樓內那些設備最常被偷

　　最近台北縣出現偷水表怪客，偷了住戶的水表拿去資源回收賤賣，
因為水表的材料主要是銅，不過賤賣後住戶卻要自己花費數百元請水公
司裝回，讓住戶罵聲連連。

　　其實97年間，中壢就已經出現過水表大盜，當時集中於中壢 SOGO
百貨附近，利用大部分住戶白天不在家的機會，至大樓頂樓偷竊。

　　整理一下，大樓哪些東西被偷過，給各位物業夥伴參考，應注意大
樓不明人士。

────────────────────────
No. 　偷竊標的　　　　　價值　　位　置
────────────────────────
1)　　水表　　　　　　　銅　　　大部分位於頂樓
────────────────────────
2)　　消防瞄子、水帶　　銅、鋁　各樓層梯廳
────────────────────────
3)　　緊急電源　　　　　電線銅　地下一樓
────────────────────────
4)　　水箱水塔蓋子　　　不鏽鋼　地下室、頂樓
────────────────────────
5)　　水溝蓋　　　　　　鐵　　　中庭
────────────────────────
6)　　電梯機板轉售　　　　　　　頂樓電梯機房
────────────────────────

■室內探測器故障率實況：

　　消防檢修申報住宅內檢查發現，屋齡五年後的大樓，室內探測器故
障率大增。

§住家內部的探測器種類：

１、差動探測器：最常使用於居室內部的種類，誤報率低，但是如果位
　　於溫泉區、山坡地社區等較為潮濕的地方，故障率會增加。

２、偵煙探測器：因為偵煙探測器單價比差動探測器高，所住宅內大部
　　分設計差動探測器，但是因為建築設計規劃的原因，許多住宅的小
　　房間都是設計為機房（其實根本就是居室），所以機房的設計就是
　　使用偵煙探測器。偵煙探測器的誤報機率比差動探測器高。

３、定溫探測器：使用於廚房，實務上壽命最長，故障率最低。

　　無論哪一種探測器，如果故障，幾乎都不會主動發報，都是要透過
年度消防檢修申報的機會才能察覺。

■大樓設施設備常見問題精選：

１、頂樓樓板是否為大樓的主體結構？如果有損壞、破損、漏水等問
　　題，在保固期內是否可以要求建商維護保養？
答：
建築法第八條：本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重
牆壁、樓地板及屋頂之構造。所以頂樓樓板自然為主要構造之一。在保
固期間內自然屬於起造人之責任範圍。

２、停車場如為公共區域，可要求停車人付出停車場所有電費嗎？
答：
(1)、有關專用、共用等區域之維護費用請參酌公寓大廈管理條例第10
條：有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。

(2)、問題中的停車場，推論極有可能為地下防空避難室兼做停車空
間。實務上，地下室用電可能包含照明、給排水泵浦設備、排風設備、
消防泵浦及若干電梯。建議先將該用電範圍釐清再參酌條例第10條的規
定來辦理，可以達到較有效公平之論點，也比較容易說服各區權人。

※ 本文感謝徐源德老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※

《全　文　完》

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【社區托播–招標公告】台北縣淡水鎮海揚社區「委任管理維護業務」勞務採購案招標公告

Tue, 15 Sep 2009 22:45:58 +0800

　　　　　　　　　　　　【社區托播–招標公告】
　　台北縣淡水鎮海揚社區「委任管理維護業務」勞務採購案招標公告
　￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

　　　案　　由：「海揚社區委任管理維護業務」勞務採購案
　　　需求規格、廠商資格：詳見規格說明書
　　　預算金額：每月90萬元(含稅)

◆決標方式：
　　1.依「海揚社區招商作業管理辦法」採最有利標
　　2.規格標審查評分標準為：業界實績(10%)、團隊組成(10%)、
　　　　服務內容(50%)、費用合理性(20%)、其他創新(10%)

◆投標時間：即日起至民國98年9月25日下午5時止
　　1.招標文件請與本案聯絡人聯繫索取
　　2.投標文件之收件人為本案聯絡人，以送達之簽收時間為準，郵寄
　　　請自行評估寄送所需時間

◆投標文件：
　參加投標之廠商，其投標文件應依下列規定裝妥並書面密封：
　(一)證件資料：廠商資格證明文件影本(包括營業執照、登記證、會員
　　　證書、無退票記錄證明、責任保險單及最近一期完稅證明，並加
　　　蓋廠商及負責人印章)。
　(二)規格資料：服務建議書(內容概要詳見規格說明書)，共20份。
　(三)價格資料：詳細價目表(報價應以中文大寫填寫，並加蓋廠商及
　　　負責人印章)。

◆聯絡人：管理委員會副主任委員陳秋萍(電話：0912-586-475)

◆投標須知：
　1.同一廠商對同一標案只能寄送一份投標文件。屬同一廠商之二以上
　　分支機構、或一廠商與其分支機構，均不得對同一標案分別投標。
　2.經寄(送)達並簽收之投標文件，除另有規定者外，投標廠商不得以
　　任何理由請求發還、作廢、撤銷、更改。
　3.所有投標文件無論得標與否皆不退還。
　4.投標廠商之投標文件，應僅限於招標文件有規定，且與招標標的有
　　關者。與規格有關之定型化產品型錄或說明書，僅得附與招標標的
　　有關者
　5.投標廠商因投標所需之任何費用，不論標案有無決標，均由投標廠
　　商自行負擔。

※ 如需現場了解社區狀況，特安排現勘活動，請於9月19日(六) 14:00
　　於本社區C棟大廳集合，準時出發，逾時不候！ ※

[崔媽媽新聞稿]社區規約定的好，民眾拒繳管理費，就讓由政府來催繳！

Sat, 12 Sep 2009 22:44:17 +0800

[崔媽媽新聞稿]社區規約定的好，民眾拒繳管理費，就讓由政府來催繳！

文／崔媽媽基金會公寓大廈事務部

不繳管理費，可處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處
罰，民眾不可不知法！

■社區規約眉角錄■

■管理費篇：
（1）開明定義：召開區分所有權人會議，將區分所有權人定期繳納的
「管理費」清楚界定為公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基
金」，並且明定於社區規約。
（2）當有拒繳管理費情形發生時，管理委員會以書面催告卻未獲回
應，即可向地方主管機關舉報，若住戶未在主管機關規定期限內繳清所
積欠的費用，則主管機關可依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規
定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處罰。

【社區規約中公共基金之參考內容】
區分所有權人應按月依房屋所有權狀登記面積每坪新台幣OO元繳納公共
基金，以支付各項維護建築物正常機能、促使持管理組織正常運作、增
進全體住戶福祉之必要支出。公共基金之收繳與支付方法，授權管理委
員會訂定。

公共基金運用限制：管理委員會核決之各項例行性支出總額以該任期內
區分所有權人繳納之公共基金收入總額為上限。

發生緊急或特別狀況時，管理委員會得視需要於例行性支出外，核決每
次新台幣五萬元以下，任期內合計十五萬元以下之經費支出。主任委員
得核決每次新台幣二萬元以下，任期內合計六萬元以下之經費支出。

本公寓大廈管理組織解散時，扣除各項公共支出後所剩餘之公共基金依
所有權比例發還全體區分所有權人。

■公寓大廈社區規約的重要

管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，二個月前台中大學生因遲繳管
理費，門禁卡被註銷，沒辦法搭乘電梯。於是隨大樓住戶先到其他樓
層，想從陽台攀爬回住處，卻不幸失足喪生。

意外發生後，檢察官開始著手調查管理委員會是否應負擔責任。法界有
人指出，管理委員會限制住戶自由進出的措施已觸犯「強制罪」，但亦
有人認為，若規約已有相關規定，管理委員會只是執行規約規定就不會
有事。結果如何，尚待檢察官與法院進一步釐清。但這個事件已凸顯規
約的重要。

■社區規約是法律的延伸

崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，公寓大廈管理的核心精神，在
於社區大樓成員自己建立內部管理組織與成員間的關係以處理公共事
務。饒後樂說，只要在載明於社區規約，且不違反法令規定與公序良
俗，該權利義務關係即具有法律效力。

像住戶不繳管理費問題，惡意拒繳管理費的住戶可以從其行為獲得利
益，但其對組織公平精神的破壞、所衍生的惡性循環發展與相關處理成
本卻由其他人、甚至整個社會共同承擔。而且就算管理委員會最後訴諸
法律，法院判決必須給付管理費、延遲利息和訴訟費用，對行為人而言
亦是不痛不癢。若碰到比較鄉愿或怕事的管理委員會，就有機會得其僥
倖。

如果社區大樓在規約中清楚界定區分所有權人定期繳納的「管理費」就
是公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基金」，當有拒繳管理費
情形發生時，就可以依公寓大廈管理條例規定，透過政府協助，用公權
力做嚇阻制裁。

明定管理費為公共基金的規則，才有求助管道。

管理費收取標準只要經過區分所有權人會議通過，就是法律上「應繳納
之公共基金」，此事原本不需特別訂定。只是我們社會、甚至主管機關
積非成是，把「公共基金」誤解為「管理委員會不可以動用，只能用於
支應未來重大修繕，得經過區分所有權人會議決議通過才可以運用的一
筆錢」。民眾並且被教導在規約中分別訂定管理費與公共基金的收取標
準與運用限制，使得「管理費」被扭曲為「非公共基金」，排除在「公
共基金」外；主管機關藉此有了不作為的藉口，告訴尋求協助的社區大
樓管理委員會：『你們住戶拒繳的是管理費，不是法律所規定的公共基
金，我們愛莫能助』、『私權糾紛請循司法途徑解決』。

有些公寓大廈管理委員解釋：『我們規約明明就載明了公共基金按每戶
每月每坪若干元繳納，住戶所拒繳的當然是應繳納之公共基金！』結果
主管機關又再辯稱：『法律規定公共基金運用應依區分所有權人會議之
決議為之，你們所收的管理費既然是由管理委員會管理運用，又不限於
重大修繕，不能算是公共基金』、『要政府依法處理，除非以後你們每
一筆大小支出，通通經過區分所有權人會議決議通過。』

絕大部分管理委員會會被主管機關的這番說詞唬住，以為是自己不懂法
律，摸摸鼻子打退堂鼓。係不知「公共基金」定義在經此扭曲後，原立
法功能早已蕩然無存。公部門這麼解釋是在讓自己不必做壞人、省下一
堆麻煩，卻讓整個社會公寓大廈管理停留在立法前時代，各管理委員會
必須自創「私刑」來對付不繳管理費住戶。

其實公寓大廈管理條例第十條清楚規定：「共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基
金支付…」，因此公共基金絕不是一般人云亦云的「重大修繕基金」。
另外所謂「運用應依區分所有權人會議之決議為之」，則須清楚區別區
分所有權人會議決議不單僅是同意某項重大修繕或更新支出，亦可規範
管理委員會平日對公共基金的管理運用規則。後者為公寓大廈內部基本
關係，最好載明於規約。

■社區規約必須對應正確的法律關係

因此社區大樓要建立有效的管理機制，就不能跟著規約範本的錯誤定義
與邏輯。而必須在自己的規約中回復簡單正確的邏輯，即公共基金就是
起造人提撥與區分所有權人依區分所有權人會議決議繳交後，由管理委
員會管理運用的那一筆錢。公共基金的運用規範，譬如年度例行性支出
以年度例行性收入為限、管理委員會、常務委員、主任委員單次與年度
累積非例行性支出以一定額度做上限。管理委員會、常務委員、主任委
員在授權金額內自可依規約規定與其公益良心判斷自由運用。不論是單
項或總額支出，只要超過授權額度，就必須獲得區分所有權人會議同意
方可動用。這些原本應該是公寓大廈管理組織最重要的基本關係，卻因
為在政府規約範本的誤導排擠下被扭曲或遺漏。結果社區大樓規約該載
明的權利義務關係付之闕如，反倒全堆積著沒有實質作用的法律條文和
錯誤定義。

民眾須要通這個道理，在規約中對應正確的法律關係，才能引用主管機
關公權力協助解決內部問題。

崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，若管理費收取標準經區分所有
權人會議決議通過，管委會可向地方主管機關提出舉報，若住戶未在主
管機關規定期限內繳清所積欠的費用，則主管機關可依據公寓大廈管理
條例第49條第6款之規定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可
連續處罰。

管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，居民如果有相關公寓大廈問
題，崔媽媽提供社區與法律方面的諮詢，亦可上崔媽媽公寓大廈討論
區hhttp://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewforum.php?f=7，或上崔
媽媽公廈Web 2.0知識家論壇http://60.251.130.139/new_web/尋求協
助。

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[崔媽媽新聞稿]公寓大廈豪華氣派的背後，隱藏的高額維護費用

Sat, 12 Sep 2009 22:42:41 +0800

[崔媽媽新聞稿]公寓大廈豪華氣派的背後，隱藏的高額維護費用

文／黃小黛崔媽媽基金會執行主秘

■社區規約眉角錄■

崔媽媽基金會表示，要根除這些問題，最簡單的方法就是要求建商負起
規劃日後管理維護方式的責任，在銷售時誠實地提出建物及附屬設施詳
細的管理維護與設備更新計畫、成本估算與分擔方式。

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　　由於建築法規的更改，目前新蓋大樓的公設都在25%到30%，豪宅產
品更不用說，有的高達4成左右。而買了豪宅後，高比例、豪華氣派的
公共設施的維持，也是消費者最容易忽略的問題。

　　建築業者挖空心思，想要在基本生活機能外再創造出更多的產品附
加價值，但是如果不考慮日後管理維護，一旦建商餘屋賣完，停止支付
高額的使用維護費用，就是居民面對現實、美夢變噩夢的開始。
沉重的公共設施

　　監察院日前對內政部提出糾正，要求盡快改正對消費者不利的法
規。監察委員表示，內政部放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建
物、公共設施灌入坪數計算，讓購屋民眾買到太多虛坪，影響消費權
益。

　　但消費者所受到的傷害豈止於購屋時高額的價金，高比例、豪華氣
派的公共設施除了不實用、難以達到消費者原先的期待外，還經常為社
區大樓居民帶來長期的痛苦和煩惱。

　　崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，最近幾年集合住宅流行飯
店風，建商賣房子喜歡強調社區具有五星級飯店大廳、迴廊、三溫暖、
健身房、游泳池。電視或廣告傳單中總是出現穿著禮服、舉著香檳酒杯
的光鮮男女，彷彿是出入宴會的上流社會菁英。一旁得體對應、面帶微
笑的侍者烘托出豪宅主人的高貴富有。建商用文字、影像和穩重、充滿
磁性的旁白反覆把買房子和成功、奢華、品味、地位等意象畫上等號，
努力運用五星級飯店印象撩撥顧客的購買慾望。

　　但許多人搬進社區一段時間後發現，當初交屋那種高級飯店的感覺
迅速消退。原來管理委員會成立後，先是嫌大廳水晶燈太浪費電，然後
游泳池開放時間越來越短，接著三溫暖又因為某樣東西壞了無法使用。
住戶進出照明不足的挑高大廳與空無一人的游泳池，不但體會不到任何
尊榮精緻，反倒透出一絲淒清恐怖的氣氛。

　　饒後樂說，與獨門獨戶房子相比，集合住宅的優點在於共同使用特
定資源。像是土地，高層建築在同一塊土地上創造出更多空間供人利
用，讓使用者購買土地成本降低。另外當房屋一層一層向上堆積，樓下
房屋的屋頂正好當做樓上房屋的地板。此外還有像電梯、消防設備、水
電設施等，由多人共同分攤使用維護成本，自然比一個人負擔輕鬆得
多。也就因為這種共同運用方式提高使用效率，遂使高樓不斷往上發
展，成為都會地區的建築主流。建築業者挖空心思，想要在基本生活機
能外再創造出更多的產品附加價值，但是如果不考慮日後管理維護，建
商所規劃創造的公共設施不但無法發揮原始設計功能，反而製造問題煩
惱。

　　以游泳池為例，明明只有一百多戶，建商卻規劃個挑高大廳，旁邊
是室內標準五十米溫水游泳池外加專業級活水按摩池。購屋人抱著天天
住五星級飯店、享受尊榮高貴的憧憬簽約訂購時完全沒有想到，要維持
溫水游泳池、按摩池和三溫暖正常運作光是電費每個月就高達十萬，根
本不是建商所說每戶月繳二千多塊管理費可以負擔。而且建商也從未提
過未來該如何管理，一直要等到進住後才發現游泳池、按摩池等五星級
設備怎麼總是少數幾位退休老先生、老太太在享受，才發現自己吃了
虧，白白繳錢供別人享受。為了追求公平，住戶們在往後日子裏要為如
何使用、誰該付錢這類問題吵來吵去。再過一段時間，為了節省經費與
維持公平，大家決定設備零組件壞掉不再換修，游泳池、按摩池停止開
放，大家共同體會另一種住在歇業五星級飯店的荒涼滋味。

　　類似的案例不勝枚舉，由於大多數購屋民眾無法體察建商在廣告示
意圖上所勾勒出來的豪華美景就像鮮花一樣不能長久、各種高級設施、
華麗陳設只不過是刺激購買欲望的銷售道具，也壓根沒去想附近的水療
館、溫水游泳池即使業者努力宣傳、用心促銷也不保證可以持續經營，
由缺乏專業管理能力、缺乏利潤動機又限制外人不得入內消費使用的公
寓大廈經營又怎能長期運作的道理。一旦建商餘屋賣完，停止支付高額
的使用維護費用，就是居民面對現實、美夢變噩夢的開始。

　　這樣的設備不要多，光是一項就會讓社區管理委員會與住戶頭痛不
已。並引發更多紛擾並走向惡性循環。這種現象背後根源在於建商當初
規劃設計只考慮自己的短期利益，只顧著創造夢想、假像把房子賣完，
完全不為日後如何長期經營管理設想。購屋者詢問日後如何管理，建商
制式化的答覆必然是由以後的管理委員會決定、或附近社區管理費大概
每坪多少云云。消費者一時失察，讓建商閃避掉這個問題，就註定以後
要為這些養不起的設施傷透腦筋。

　　崔媽媽基金會表示，要根除這些問題，最簡單的方法就是要求建商
負起規劃日後管理維護方式的責任，在銷售時誠實地提出建物及附屬設
施詳細的管理維護與設備更新計畫、成本估算與分擔方式，讓消費者預
先了解自己以後得花多少錢、要如何使用與維護這些休閒公共設施。如
果消費者購屋時能事前審閱並接受建商所提出的管理維護計畫，將促使
同質性高、想法近似的居民購買，有助於日後共識的形成與良好公寓大
廈管理的建立。

　　其實類似的規定在先進國家早已立法規範，但在我國卻完全付之闕
如。建商追求短期利益，寧可犧牲社區居民長期利益，也要堅守那永遠
不能說清楚的模糊空間。因此除非消費者清楚與建商之間目標衝突對自
己所產生的不利影響，堅定要求建商負起管理維護規劃責任，否則類似
的問題仍會不斷發生，繼續困擾社區大樓居民。

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崔媽媽在台中市文山社區大學「公寓大廈社區營造＆公共事務研習課程」

Fri, 28 Aug 2009 09:41:41 +0800

崔媽媽基金會之「公寓大廈社區營造＆公共事務研習課程」
台中市文山社區大學／九十八年秋季班教學內容綱要（２學分）

★ 課程表下載

▋課程編號及名稱
GW1216／「公寓大廈社區公共事務暨社區營造」

▋課程理念
公寓大廈是當前台中市最重要的住宅暨社區類型。但由於公寓大廈社區經營問題頻
傳、管委會暨住戶往往不知所措。公寓大廈管委會是當前都市中社區推動公共事務及
社區營造工作之最基層單位，希望透過本基礎研討課程，協助管委會解決經營運作的
困擾，提升公寓大廈社區住戶的自治經營能力，進而推動都會地區的公寓大廈社區營
造工作。

▋上課時間
從 2009 年 9 月 12 日（星期六）開始，每隔週之週六下午 13:00～15:00 與
15:20～17:20，每次上兩門課程。

▋上課地點
台中市文山社區大學中工教室（★上課地點與前兩學期不同★）
地址：台中市西屯區中工三路 199號二樓

▋授課講師
崔媽媽基金會林德福董事長暨各類專業課程講師群

．林德福：崔媽媽基金會董事長
　　　　　清雲科技大學空間資訊及防災科技研究所助理教授
．崔媽媽基金會各類專業課程講師群：
　由崔媽媽基金會邀請公部門公寓大廈業務主管機關官員、
　律師、公寓大廈樓物管理實務工作者、資深主委、社區營造
　及籌辦活動之專業人才授課。

▋教科書
a.台北縣工務局印製「公寓大廈管理條例暨相關子法彙編、公寓大廈管理維護使用手
冊」
b.臺北市都發局印製「居家安全秘笈」。
c.台北市文化局印製「藝文行動ｇｏ！：公寓大廈-社區藝文培力手冊」

▋進行方式
本系列課程以工作坊方式進行，授課講師將以實際案例分享方式與學員進行研討，以
強化學員學習效果。另社區實務運作方面將規劃為四大領域：管委會經營運作實務、
公寓大廈常見法律問題研討、公寓大廈樓物管理技術實務、公寓大廈社區營造及成功
案例分享。希望修過本課程的學員均能成為公寓大廈公共事務推動的種子，將課程所
學常識帶回社區大樓播種。

▋評分方式
出席率60％、參與討論40％

▋學分費
–免　費–

▋課程主題、內容概述
※ 以下課程為暫定，開課單位得視實際需要調整部份課程主題／內容，及講師名
單。

第一週　09月12日星期六下午
13:00-15:00　a.相見歡／公寓大廈的春天
　　　　　　　學員相互認識，介紹學員社區特色
15:20-17:20　b.社區規約對管委會的重要性
　　　　　　　規約定的重要是因為規約是法律的保障，依個別社區的需求，訂定
　　　　　　　符合公廈個別的需求。

第三週　09月26日星期六下午
13:00-15:00　a.法律研討–公寓大廈管理條例解析(上)
　　　　　　　最基礎的公寓大廈管理法規的認識
15:20-17:20　b.法律研討–公寓大廈管理條例解析(下)
　　　　　　　最基礎的公寓大廈管理法規的認識

第五週　10月10日星期六下午
13:00-15:00　a.大廈安全、防火、防災知多少？
　　　　　　　教導學員如何做好大樓消防、治安、公安…等災害預防的工作。
15:20-17:20　b.社區機電設施維護及修繕
　　　　　　　教導學員認識大樓重要的機電設施，並了解如何進行設施設備的
　　　　　　　維護及修繕。

第七週　10月24日星期六下午
13:00-15:00　a.法律研討–大廈常見糾紛案例研討(上)–管委會組織權益
　　　　　　　和同學一起研討管理委員的權利義務，也讓同學們檢視自己社區
　　　　　　　規約，是否對社區管理有瑕疵處。

15:20-17:20　b.法律研討–大廈常見糾紛案例研討(下)–漏水、加建
　　　　　　　藉由實務案例了解公廈大廈常見糾紛案例，藉此了解彼此的權利與
　　　　　　　義務。

第九週　11月07日星期六下午
13:00-15:00　a.共創雙贏的大廈樓物管理經營好點子(上)
　　　　　　　讓學員認識樓物管理公司，並了解管委會如何與樓物管理公司及總
　　　　　　　幹事互動模式及問題探討
15:20-17:20　b.共創雙贏的大廈樓物管理經營好點子(下)
　　　　　　　讓學員認識樓物管理公司，並了解管委會如何與樓物管理公司及總
　　　　　　　幹事互動模式及問題探討

第十一週　11月21日星期六下午
13:00-15:00　a.公廈環保新生活運動–節能減碳、綠建築(上)
　　　　　　　由於地球環境破壞，及油電價格飆漲，節能減碳、綠建築概念的
　　　　　　　社區環保已成為新趨勢，本課將介紹如何在公廈推動環保新生活
　　　　　　　運動。
15:20-17:20　b.公廈環保新生活運動–節能減碳、綠建築(上)
　　　　　　　由於地球環境破壞，及油電價格飆漲，節能減碳、綠建築概念的
　　　　　　　社區環保已成為新趨勢，本課將介紹如何在公廈推動環保新生活
　　　　　　　運動。

第十三週　12月05日星期六下午
13:00-15:00　a.管委會的職責及組織權益(上)
　　　　　　　如何成功經營大廈管委會，令其運作順暢
15:20-17:20　b.管委會的職責及組織權益(下)
　　　　　　　如何成功經營大廈管委會，令其運作順暢

第十五週　12月20日星期六下午
13:00-15:00　a.節能減碳篇-社區節能減碳公共用電10妙招(上)
　　　　　　　以『停車抽風設定時，契約容量定合理，頂樓設置綠屋頂等撇步』
　　　　　　　及實際社區省電經驗作分享。
15:20-17:20　b.節能減碳篇-社區節能減碳公共用電10妙招(下)
　　　　　　　以『停車抽風設定時，契約容量定合理，頂樓設置綠屋頂等撇步』
　　　　　　　及實際社區省電經驗作分享。

▋相關連結
　台中市文山社區大學 http://www.wtctxg.org.tw/twu/index.asp

崔媽媽公寓大廈

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【社區托播–招標公告】台北縣淡水鎮海揚社區「委任管理維護業務」勞務採購案 招標公告

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崔媽媽在台中市文山社區大學「公寓大廈 社區營造＆公共事務 研習課程」

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【社區托播–招標公告】台北縣淡水鎮海揚社區「委任管理維護業務」勞務採購案招標公告

崔媽媽在台中市文山社區大學「公寓大廈社區營造＆公共事務研習課程」