崔媽媽公寓大廈

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崔媽媽基金會
敬祝
新春愉快，萬事如意！！
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本文轉載自徐春福老師之「華人機電產業平台電子報」，該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師。

e-mail： angel@goingnet.com.tw , jack@goingnet.com.tw
華人機電產業平台： http://www.ggs.com.tw

～ 轉載文章不代表崔媽媽基金會立場，特此聲明 ～

◆《新聞事件》

自從樓上住戶重新裝潢後，樓下的住戶就開始有漏水的情況發生，抬頭看天花板的水珠沿著裂縫，一路從陽台到房間滴不停，導致鄰居間因此失和，甚至告上法院公堂對簿。

房屋糾紛以房屋漏水為首要主因，為了避免大家遇到同樣的困擾，專家提出相關建議提供給大家參考

◆《事發起因》

裝修房屋導致鄰居房屋內漏水的原因：

水管老舊或破裂
木工裝潢時，不慎敲破天花板夾層中的水管
以上兩種原因可能造成屋內漏水的情形。

◆《解決方案》

當施工人員在裝潢時應避免挖破水管，若發現滲水，就要趕緊塗上彈性水泥，避免水氣滲透牆面。

此外，為了避免發生糾紛，住戶還可以主動要求簽訂契約，甚至可以要求包工程的師傅，提供保固，漏水保固基本要求保固三年以上，有些廠商甚至能保固五年以上。一旦簽訂契約，裝潢的住戶就可以要求包工程的師傅負責，才不會除了花錢裝修自家，還要替樓下的住戶支付修繕費。

■【問題】

當下層住戶反映我家的水滴至他們家時，要如何DIY 抓漏？

■【解答】

◆ DIY 查漏流程如下：

1.在無用水情況下觀察自家「水表」約五分鐘，查看是否會轉動。

持續轉動表示給水管漏水（包含冷熱水管路）。
靜止未轉動表示有可能為排水管路或地板防水問題。
2.如果水表會轉動，就將熱水器進水處三角凡而關閉，再觀察「水表」五分鐘內查看是否會轉動。

會，表示冷水管路漏水。
不會，表示熱水管路漏水。
再針對冷或熱水管路進行查修或重配管路。

3.經以上冷熱排水管測試觀察如果都無漏水，即可初步判定應屬於地板排水（防水）問題。

4.排水管路測試：一人將浴室水龍頭全部打開放水及馬桶重複沖水，另一人至下層住戶家天花板內觀察。

如排水管為吊管（明管），有無漏水一看就清楚；如為「埋入式」則較難判斷是排水還是防水問題，只能將浴室排水管重新配管並增高地面同時做好防水工程。

如為污水管（馬桶）漏水，水應該會較黃、且會有異味，如此即可針對污水管路進行維修。

一般專業管路查漏會將給水管以加壓靜水測試觀察，以壓力表洩壓數據判定有無漏水會較準確。

《感謝國霖機電副總經理　莊明順答覆》

《 全　文　完 》

■本期主題：[轉載]新版內政部營建署「公寓大廈規約範本」演講摘要


本文作者：徐源德 老師（崔媽媽基金會於台北市／新北市社區大學
「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。
e-mail： rex@truemind.com.tw

※ 本文感謝徐源德老師賜稿，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※
（轉載文章不代表本刊立場，如有不同高見，歡迎先進交流賜教！）


為因應廣大公廈社區的需求，內政部營建署於去年底修正了「公寓
大廈規約範本」，並出版了「公寓大廈自治管理手冊」。針對這項影響
眾多都會市民居住權益的參考範本，徐源德老師於日前營建署委辦「公
寓大廈諮詢種子教師培訓」研習會中，曾對與會的種子教師學員進行經
驗傳授。以下內容為當天徐老師在新北市政府演講內容的重點摘要，特
別整理分享給崔媽媽公寓大廈電子報的訂戶們。


一、規約範本的法律地位：

大部分的民眾對於規約範本的法律地位可能並不十分清楚，個人就
以下三種文件內容作一個比喻，讓民眾更加了解。

§名稱：公寓大廈管理條例
§位階：法律
§比喻：產品規格書，規格一旦致定就不能更改
§說明： 95/1/18 修正

§名稱：規約範本
§位階：準法律
§比喻：食譜。可以依照食譜做菜，但也不一定要完全依照食譜。
(除了條例55.2規定)
§說明：100/11/23 修正

§名稱：公寓大廈自治管理手冊
§位階：宣導文件
§比喻：使用說明書。教導如何使用產品
§說明：100/12/15 出版


二、公寓大廈管理條例／{規約範本}歷程

大部分的民眾對於規約範本的法律地位可能並不十分清楚，個人就

(一)中華民國八十四年六月二十八日總統（84）華總（一）義字第4316
號令制定公布全文 52 條{ 內政部85.5.27台內營字第8572700號函
訂定 }
(二)中華民國八十九年四月二十六日總統（89）華總一義字第 8900104
430 號令修正公布第 2 條條文{內政部92.11.11台內營字第092009
0015號函修正第二條條文}
(三)中華民國九十二年十二月三十一日總統（92）華總一義字第 09200
243911 號 令修正公布全文 63 條；並自公布日施行{ 內政部94.2.
23台內營字第0940081581號令修正}
(四)中華民國九十五年一月十八日總統（95）華總一義字第 095000058
71 號令修 正公布第 29 條條文；增訂第 59-1 條條文{內政部95.
3.21台內營字第0950800996號令修正第五條、第七條規定，自即日
生效}
(五)內政部100.07.22台內營字第1000805799號令修正，自中華民國一
百零一年一月一日生效
(六)內政部100.11.23台內營字第1000809230號令修正，自中華民國一
百零一年一月一日生效(2.7 & 3.3)


三、「公寓大廈規約範本」修正說明

內政部營建署說明，現行公寓大廈規約範本係85年05月27日發布，
於94、95年配合公寓大廈管理條例修正，迄今已歷經５年，為因應公寓
大廈管理問題，爰檢討修正現行規約範本，又配合刻正修正之公寓大廈
管理條例草案( 100/6/3營建署公聽會)之精神，先行以規約範本為引導
，並依行政院100年3月14日函同意之違章建築處理方案辦理，以期能落
實社區自治精神，加強公寓大廈管理維護，達成提升居住品質之目標。

內政部營建署並指出，有鑒於社區住戶僅熟知規約為社區自治之規
範，為民眾亦能了解公寓大廈管理條例有關住戶共同應遵守之規定，本
次修正一併將公寓大廈管理條例相關條文列入規約範本；又規約內容所
牽涉事務非常繁雜，且因公寓大廈個案之差異，如建築物型態、用途、
規模、設施等差異而常有不同之決策及管理方式，對於公寓大廈之共同
事務，規約範本提供管理或處理方式之條文選項，作為規約訂定、修訂
時選用之參考，如無適用之選項時，亦能引導民眾，依個別需求另行擬
訂條文載明於規約中。

內政部於100年7月22日發布修正「公寓大廈規約範本」。修正重點
包括增訂規約範本注意事項、依公寓大廈共同事務性質分類??章、增訂
共同事務管理或處理方式之參考選項、將公寓大廈管理條例有關共同應
遵守之規定列入規約範本、增訂公寓大廈文件之保管及閱覽管理規定，
修正規定自101年1月1日施行。


四、100/11/23修正規約範本的兩點事項：

公寓大廈有十二歲以下之住戶時，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙
逃生且不突出外牆面之防墜設施（係避免兒童由外牆開口部或陽臺墬落
所為之設施）。防墜設施設置後，如因設置理由消失（無十二歲以下之
住戶）且不符前款規定者，區分所有權人應予改善或回復原狀。本公寓
大廈設置防墬設施之材質、顏色、形式如下：

□1.除了符合上開不妨礙逃生且不突出外牆面外，無其他限制規定。
□2.應依下列規定辦理：


五、共用部分及約定共用部分設置或改善行動不便者使用設施者，管理
委員會應予為之。其衍生費用之分擔或負擔方式如下：

(一)如係專有部分變更使用用途時，依法應設置者，（請就下列二者勾
選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）!
□1.該區分所有權人與住戶負擔，超過一戶者，按其各戶所占建物
登記面積比例分攤。
□2.其他負擔或分擔方式：

(二)如係因法令規定須改善或經區分所有權人會議決議設置者，（請就
下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）
□1.由管理費或公共基金支應。
□2.其他負擔或分擔方式：


《 全　文　完 》


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■本期主題：[轉載]【「宅」得安心(５)】論公寓大廈的公平、 效率與既得利益



本文作者：饒後樂 老師（崔媽媽基金會於台北市／新北市各社區大學
「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師）。
e-mail： clarkzou@ms1.hinet.net
好的公寓大廈管理資訊網： http://www.agoodman.com.tw
饒後樂的部落格： http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou


※ 本文感謝 饒後樂 老師賜稿，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※
（轉載文章不代表本刊立場，如有不同高見，歡迎先進交流賜教！）



高層大樓的目的是在追求效率，但當建物區分為數個部分，又有部
分空間、設施必須與其他人共有共用時，就構成區分所有建物，也就是
法律所稱的公寓大廈。其成員有共同分攤維護共有共用空間設施的義
務，其基本原則是「公平」。

因此「公平」與「效率」即成為處理社區大樓公共事務最重要的考
慮因素。

但經驗告訴我們，追求「公平」的代價之一是犧牲「效率」。在人
追求完全「公平」同時，往往趨近於完全無效率。反之在追求「效率」
時，經常會犧牲「公平」。越高的「效率」，往往造成越多的「不公平」。

以下即用一個簡單範例，說明「公平」與「效率」之間關係。甲乙
兩人要分一箱柚子，如果甲先挑，剩下的留給乙，這樣效率高，但公平
性低。會讓乙覺得不公平，擔心甲把好的、大的柚子先挑走（如圖上B
所在位置）。

為求公平，兩人決定先計算柚子有幾顆，然後兩人平分。於是公平
性增加，但卻得花比較多的時間（效率降低），如圖上二條線交叉位置。

但因柚子有大有小，體積大小相差超過一倍，因此二人決定先把柚
子分為大小兩堆再各分一半，這個方式公平性更高，但要花的時間更多
（效率更低）。

甲突然想到，柚子皮有厚有薄。若求公平，二人應該把柚子皮剝掉
再來分配。去掉皮的柚子再剝成兩半對分，就解決掉柚子有大有小，皮
有厚有薄的先天差異問題。不過要那麼做得先準備好很多塑膠袋，柚子
剝好皮對分後馬上裝袋封好，要不然柚子會很快乾掉。

甲乙二人接下來考慮的各種因素（柚子甜不甜、含水量多少）、想
到的每一個方法（用秤、拿刀切、使用精密的科學儀器測量水份、甜
度）都可能增加分配結果的公平性，但用在分配的時間卻會越來越多、
成本越來越高，使效率越來越低（如圖上自B點繼續向D點方向移動）。

但公平與效率不見得一定是完全反向的關係，不是二人功夫花越
多，公平性就一定更高，如果方法用得不對，有可能得到的結果是又不
公平、又沒有效率。譬如說甲乙二人後來決定要請地方耆老來主持分
配，但耆老視力模糊、老眼昏花，替二人亂分一通，白花一番功夫的結
果卻是不公平的（如圖上自二條線交叉位置向C點的方向移動）。

較好的狀況，是甲乙二人決定由甲把柚子分成兩堆，然後由乙來決
定自己要哪一半。如此使得甲因為擔心吃虧，在分配中不得不力求公
平。而乙雖然把分配權讓給甲，但因為有最後的選擇權所以也不怕吃
虧，因此雙方都覺得公平。公平與效率同時提升（如圖上自二線交叉點
向A點的方向移動）

因此只要方法對，公平與效率不盡然一定是此消彼長的零和關係，
因為智慧可以使二者同時提升。就像許多機關或公司規定員工一年可以
請幾天病假、幾天事假、結婚可以請幾天婚假、什麼樣的親人過世可以
請多少天喪假等等。人事單位必須花很多時間來區分與管制各種不同的
假種。員工真有請假必要但規定能請的假已經用完就必須換個不同名義
請假。有的員工一直單身所以從來不請婚假，也有的員工進公司五年請
三次婚假毫不客氣。但有的公司就很聰明，乾脆直接給每個員工每年二
十至三十天假，不管是病假、事假、婚假、喪假全部包含其中。公司只
管制請假的天數，而不過問請假的原因。對員工而言，這樣的規定既公
平又簡單。對人事單位來說，這樣的規定可以大量減輕管制請假的工作
負擔，是用智慧同時提升公平與效率的良好範例。

公寓大廈管理所處理的是三個人以上的關係，狀況要比前例複雜的
多。但基本原理完全相同。公寓大廈管理的每一個決策或作為，其實都
是「公平」與「效率」二個因素相互拉扯，並達成均衡的結果。偏偏社
區大樓內成員很難看法一致，有人從「公平」出發、有人把「效率」擺
第一，由此正好可以印證一個現象，就是為什麼管理委員會不管怎麼
做，都會有人不滿意。

公寓大廈管理其實就是方法應用的科學，其所追求的，就是同時提
高社區大樓管理的公平與效率。當社區大樓成員認為其管理組織管理措
施公平合理時，就會對管理委員會與其他成員產生信任。而信任又能產
生潤滑作用使得管理組織運作的效率提升，進而促進良性循環。如果用
圖來說明，就是讓「公平」與「效率」的位置向A點移動，提高住戶對
管理的滿意度。

但是每一個公寓大廈所可能遇見的狀況會有差異，就像甲乙二人要
分的柚子如果剛好是雙數而且大小外觀一致，那二人即可不花功夫迅速
的把一箱柚子分掉。如果送柚子的人夠細心，事前就把柚子均勻地分成
兩箱，那甲乙二人甚至完全沒有進行分配的必要。反之若柚子不但是奇
數而且大小不一，甚至有些還已經爛了一半，進行分配時就會困難得
多。因此研究公寓大廈管理問題，除了必須探討內部成員關係與分配規
則外，亦應了解其外部環境因素所造成的影響。

但在公寓大廈管理實務中，並不是只要掌握「公平」與「效率」二
個原則就一定無往不利，公寓大廈管理存在第三個重要影響因素，就是
「既得利益」。譬如某社區有一個住戶共用的停車場，先遷入的住戶先
下手為強，先占用方便進出的好車位。等後搬進來的住戶要求以公平方
式分配使用時，就會遭遇既得利益者的反對阻撓。當既得利益者為數眾
多，足以影響公共事務決策時，會成為追求公平、改革進步的絆腳石。
因此社區大樓必須謹慎應對，儘早預防與及時排除各種不當既得利益的
產生。


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《 待　續 》：下期文章可從下列網址先行閱讀：
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■本期主題：[轉載]【新北市都會型社造(４)】從服務到經營–公廈管理委員會的新思維


※本文轉載自新北市文化局《都會營造手冊》–新北市公廈社區營造資源及培力
建議報告（壹、心法篇）–「打造都市叢林裡的甜蜜窩」之系列文章。
承蒙新北市文化局、新北市社區營造中心同意轉載，並提供資料， 特此申謝 ※

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§本手冊免費下載網址：
http://61.218.51.163/book/content.asp?id=112


公寓大廈的人才聚居密度很高，但是現實上眾多公共事務甚或社區
活動卻常常陷入無人參與的困境中。人才眾多卻無法發揮功能，這是因
為居住公廈的住戶很多是為求「下班後的安樂居」心情而遷入的。加上
有管委會和專業管理人等機制存在，因此社區的公共事務自然就成了
「相關專業人士」的責任了。

也因此管委會主委或少數委員常常必須一個人或少數人扛起所有社
區事務的重責大任，不但如此，很多工作只要過程稍不如人意，批評聲
浪就如排山倒海般出現，於是管理委員對社區的公共事務漸漸就會更加
保守謹慎，上焉者只做必須要做的事務性工作，多的就不要去碰，下焉
者根本只想任期趕快結束。社區就在相安無事思維下，功能漸漸萎縮，
直到遇到挑戰。

這種困境需要改變，但是卻常常找不到途徑，因為長期以來工業化
的教育方式用直線的思維，讓我們已經習慣性的簡化思考，常用解決事
情的理性態度來面對人的感受問題，加上在公廈中居住的住戶通常多以
工作及生活為核心，在忙碌的時間中需要更多的支援，因此在硬體上，
各種標榜休閒或娛樂、健康的設備就成了大樓的重要行情指標。同樣，
標榜飯店式管理與服務也是物業管理公司新的趨勢。管理委員會自然被
這種思維所牽引，因此各種住戶的活動或眾多管委會委員的思維都是建
立在「提供服務」上，只是這種即時的表面服務真的可以讓社區漸趨健
全良善嗎？

其實從人性中，我們可以發現，相較於被服務者，積極的參與者更
會感受到自身的幸福，只有被服務是不會產生價值感的，現在的社會真
正讓我們感動的是「付出」而不是「獲取」。想想每一天，從社區出
門，擔任附近小學的交通指揮是志工，到公車站牌附近協助老弱的也是
志工，到大醫院、圖書館、政府機關等地辦事，位居第一線服務也都是
志工。這些志工很多就是我們社區內的住戶。為何他們願意擔任付出的
志工，但在社區內卻需要被服務？

所以管理委員會在盡力提供服務時，其實目標不應只是「服務」，
而是希望透過「服務」激發出更多的參與者。這種動態的思維，是從付
出轉念到期待收穫的社區公共性重要關鍵。也是管委會可以獲得更大動
力的源頭。舉例言：每年北縣公廈評鑑中，都會看到很多建築壯美設備
豪華的新大廈，所有的委員或住戶都很熱情的希望評鑑委員看到社區中
美的一面，但是五年後，這些美麗豪華的公設會不會成為社區龐大的負
擔？或當這些設施漸漸老舊退流行了，住戶們又當如何轉換再活用這些
公共設施？那時還有特色和動力讓社區參加評鑑嗎？還是只剩下緬懷過
去光榮的唏噓？所以經營社區內的人際關係、建立共識，讓不同的住戶
提供自身的資源相互協助，相互服務，才是社區的永續之道。


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《 全　文　完 》


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■本期主題：[轉載]新北市公寓大廈爭議調處委員會成軍．明年起受理案件調解

新聞日期：100.12.14
發佈單位：新北市政府工務局


【新北市訊】新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會正式成軍!
為加強服務市民，新北市政府工務局特別成立「公寓大廈爭議事件調處
委員會」受理公寓大廈社區爭議事件。新北市政府秘書長陳伸賢於14日
主持委員會成軍誓師大會，期許所有委員懷抱熱忱、持續成長、奉獻社
會的心情為民服務，以新北市政府既有之關懷市民衷旨為基礎，與市民
攜手共創和諧雙贏的社區發展。

新北市政府秘書長陳伸賢表示，新北市報備有案之社區管理委員會
計有近7千件，近年社區發展自治意識高漲，民眾積極參與社區自治之
管理，但因而發生之爭議事件也不在少數!住戶為提升公寓大廈居住品
質卻也因私權糾紛而導致司法爭訟，此非行政機關所樂見，故乃成立調
處委員會希望能迅速有效的為市民解決問題。

陳伸賢強調，新北市政府本於對市民的服務及關心，並在多元社會
下達成更有效為民服務之目的，繼今年9月中成立公寓大廈管理科後，
又在短短3個月內成立公寓大廈爭議事件調處委員會，就是希望藉由此
一調處平台提供民眾專業建議及法律諮詢，未來民眾可循「先行政、後
司法」途徑，保障公寓大廈住戶之權益，並提升公寓大廈居住品質，減
少住戶間司法爭訟。

工務局表示，公寓大廈爭議事件調處委員會成軍後，預計於明年起
正式受理案件，委員會每2個月召開1次會議，委員會聘請15位委員，由
新北市政府秘書長陳伸賢擔任主任委員，另聘府內各目的事業主管機關
6名委員，其餘9位委員由具有公寓大廈管理維護、營建、社會福利、地
政、法律等距專門學識經驗之專家學者擔任。

首任公寓大廈爭議事件調處委員會委員分別為:工務局副局長柳宏
典、地政局科長林泳玲、法制局消保官周繼雄、環保局技正白添富)、
警察局警政監陳火炎、台灣省建築師公會陳文吉建築師、新北市建築師
公會呂漢崗建築師、台北市律師公會張瑞倫律師、台北市律師公會林孜
俞律師、新北市地政士公會：呂政源理事長、新北市營造業職業工會胡
和澤理事長、中華民國消費者文教基金會委員楊進銘律師、中華物業管
理協會劉志高副理事長、新北市消防設備師公會邱治國消防設備師。


承辦單位　：公寓科科長 蘇志民 聯絡電話：(02)2960-3456轉7777
撰稿人　　：公寓科 徐煒媛 聯絡電話：(02)2960-3456轉7780


《 全　文　完 》


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