◤ 崔 媽 媽 – 公 寓 大 廈 社 區 電 子 報 ◢　2007-07-25
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■本期主題：大樓點交注意事項

　本文解答：崔媽媽基金會義務律師 陳緯慶
　　e-mail： cwc5421@yahoo.com.tw
　　　　　　真禾機電股份有限公司 總經理 徐源德
　　　　　　 rex@truemind.com.tw

　本文編採：黃小黛（崔媽媽基金會 執行主秘）
　　　　　　郭寶珍（崔媽媽基金會 執行秘書）
　　e-mail：  debby999.work@gmail.com
　　　　　　  jan@mail.tmm.org.tw

■【問題】

　　本社區為新成屋，目前正與建設公司執行點交工作，原主委已離
職，本大廈先前於點交工作時，發現多處缺失，更有工程偷工減料、結
構危害等相關問題，建設公司一直無法修繕完成，至今已逾三月之久。

　　本大樓新上任主委近日將決議先與建商進行點交工作，並要求建商
立書保證日後修改，先申請管委會成立領取公共基金，請問這樣的作為
會否造成大樓權利的危害？點交工作缺失未完成修改前，可與建商完成
點交嗎？可否有其他方式來要求約束建商速修改缺失？

■【解答】

　　崔媽媽基金會公寓大廈事務秘書郭寶珍指出，點交是為了要確認對
建築物的瑕疵擔保。而這裡所指的點交，是指將公寓大廈共用部分、約
定共用部分與其附屬設施設備，例如最常見的：走道、樓梯間、供水、
排水、照明、消防及緊急避難設施、電梯、停車場、門禁管制設施等、
一樓大廳、社區休閒、遊樂設施設備等的使用維護手冊及廠商資料、使
用執照謄本、竣工圖說、水電、機電設施、消防及管線圖說，在管委會
成立七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場
針對以上項目進行檢測，確認其功能無誤後，移交之。

　　而其第五十七條中也指出，該公寓大廈之水電、機械設施、消防設
施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管委會得呈報主
管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人修復改善，並於一個
月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

　　而起造人或建築業者如果違反公廈條例第四十九條第一項第八款規
定，屆期不改善或不履行者，管委會可依此公廈管理條例四十九條向主
管機關反應，建商則將會被處以四萬元以上二十萬元以下罰緩，且可連
續處罰。

　　郭寶珍指出，管委會在點交之前，可以先請建商預先提出點交清冊
載明形式、規格、數量，在公共設施中必須經主管機關檢驗通過或發給
證照者，建商應提出證明文件或該證照，而點交時可按照點交清冊所記
載的形式、規格、數量逐項檢驗，並確實紀錄；對於有爭議部分，應在
點交清冊當中書寫清楚請在場進行點交之人員簽字備存，並以存證信函
聲明請建商或起造人進行改善修復。

　　民眾所提到「先行點交，申請到公共基金，再要求廠商修繕，這樣
作為會影響大樓權益嗎？」郭寶珍指出，公共基金來源是起造人需撥付
的費用且存放在公庫中，但公寓大廈需成立管理委員會或推選管理負責
人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設
施設備後，方可向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為撥付此
筆公共基金。所以你的點交動作需完全完成且無異議，才可向主管機關
請領報備證明，領取公共基金。

　　有多年機電點交經驗的真禾機電徐源德董事長說，公寓大廈共有共
用部份設施與設備的點交原則已經確立於公寓大廈管理條例五十七條之
內，唯實質上點交內容與標準需由起造人與管理委員會雙方合意認定
之。設備品質缺失與點交完成應該可以同步進行，因為要做到完全沒有
缺失再行移交恐怕實務上有困難，建議委員會具體紀錄列舉缺失後與起
造人討論，將缺失記載於點交文件中，相信這是雙方都可以接受的作
法。

　　絕大多數的施工廠商（如水電、監控等廠商）都有若干的委員會驗
收完成後的一定比例的工程款項，所以正常來說，各施工廠商絕對卯足
全力儘快將缺失改善後已便跟起造人領款，所以從這個層面來看，各施
工廠商應該沒有拖延修繕的道理。

　　陳緯慶律師律師表示，點交有幾項技巧可供民眾參考：

1.管委會函文給公部門主管機關：
　可讓住戶安心和瞭解管委會與建商之間的點交關係。
　依照公廈條例第五十七條『起造人..會同政府主管機關、公寓大廈管
理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線
進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。』

2.如不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會得報請主管機
關處理，主管機關依法命其負責修復改善，並於一個月內，管理委員會
再會同主管機關與其辦理移交手續。

3.另可運用公廈條例第四十九條第一項第八款之規定要求廠商負點交之
義務。理由如下：依公廈條例第四十九條第一項有下列行為之一者，由
直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並
得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
依上述三個步驟後即可使點交程序完備，並確保管委會有關點交之義務
合法完成。

《全 文 完》

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