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崔媽媽公寓大廈

這是一份專注於〔公寓大廈社區公共議題﹞的網路通訊,是由崔媽媽基金會所經營。

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談大樓漏水問題之修繕責任–【住戶篇(3)】(李明洲律師) | 主頁 | 談大樓漏水問題之修繕責任–【住戶篇(1)】(李明洲律師)
February 26, 2006
談大樓漏水問題之修繕責任–【住戶篇(2)】(李明洲律師)以文找文
tmmap 在天空部落發表於23:01:53 | 法律權益
 
◤ 崔 媽 媽 – 公 寓 大 廈 電 子 報 ◢ 2006-03-14
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作 者:李明洲律師
e-mail: my.lo@msa.hinet.net
著作權聲明:本文受著作權法保障,非經著作人李明洲律師同意,請勿任意翻印、刊載。

■【前言】

  本文接續崔媽媽基金會公寓大廈電子報先前法律專欄主題:公寓大廈常見漏水問題「住戶篇」之1(修繕責任、費用及進入他人家中修繕之要件),本篇(「住戶篇」之2)重點在於:「修繕費用之負擔及損害賠償之請求」。

■【問題】

  王先生的房屋在3樓,因浴室漏水,經水電師傅勘查後發現,起因是樓上(4樓)馬桶水管漏水所致。經王先生長期間一再請求協調修繕事宜,均未獲4樓屋主善意回應; 4樓住戶的答案總是:「你家漏水跟我無關!(通常樓上住戶的心態是:我家明明沒事,你動不動要進來我家察看;而且不但要搞壞我家浴室,還要我負擔費用!)」加以回絕。然而,因 4樓屋主再三拒絕修繕,造成:(1)王先生3樓「房屋內裝潢嚴重損壞」(諸如:木製傢具及櫸木地板發霉、牆壁嚴重壁癌…等),王先生可請求賠償?(2)王先生3樓房屋原係出租他人收租,因漏水問題遲遲未能修繕完畢,房客因而向王先生提前終止租約,王先生可向4樓屋主請求解約損失及嗣後未能順利出租之「租金損失」賠償?

■【答覆】

  王先生希望請求之費用,包括:修繕費用、裝潢毀損之賠償、租金損失、精神上賠償及律師費用等,是否有理?

  按「負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者,自損害發生時起,加給利息。第一項情形,債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀。」「不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠債其損害。」「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。」民法第213條、第215條、第216條,定有明文。

  且按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。」民法第195條,亦有明文。

  依民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書條文之規定,本件損害發生之起因,既係4樓房屋浴室馬桶漏水所致;4樓所有權人,自對該房屋內之漏水問題負有維護、修繕之責。然被告未注意維護、修繕,致使王先生住家遭受損失,4樓屋主之不作為,顯已違反上開規定,且亦符合民法第184條第2項規定之違反保護他人法律之侵權行為。因此,王先生請求4樓屋主就其所受損害負損害賠償責任,即有理由。
(臺北地方法院93年度訴字第443號民事判決參照)

  至於,王先生於發現漏水後(應先拍照存證,相片上顯示日期者為佳),相關協調經過,應保留證據(如協調日期地點及記錄、在場證人姓名等)。協調不成,而準備採行法律程序者,應儘早寄發「存證信函」催告其限期修繕完畢,作為日後之證據。

王先生可請求損害賠償之項目,有哪些?

(一)修繕費用及裝潢毀損之賠償:

  「求償金額」如何決定?王先生依前揭民法第213條、第215條、第216條等規定,得請求所受損害之賠償,包括:修繕費用及裝潢毀損之賠償,然而請求「價額」多少才合理?可請水電行、裝潢公司、防水工程公司開立修繕之「估價單」,以供法院參考。但是當事人如已證明受有損害,而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院亦可依民事訴訟法第222條第2項,得審酌一切情況,依所得之心證定其數額。實務上,紛爭較大或損害賠償之請求金額較大者,法院通常委請鑑定單位提供鑑定意見。

  常見鑑定單位,諸如:台北市建築師公會、台北市土木技師公會、社團法人中華民國營建防水技術協進會…等機構,就損害原因、責任歸屬及修繕費用等項目加以鑑定,作為法院判決之參考。

  至於,應否扣除「折舊」的問題,通常亦為由鑑定機構判斷。然而,實務上亦有判決認為:「物因侵權行為而受損害,請求金錢賠償,其有市價者,應以請求時或起訴時之市價為準,蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害,其應回復者,並非『原來狀態』,而係『應有狀態』,應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內,故其價格應以加害人應為給付之時為準,被害人請求時,加害人即有給付之義務,因此88年4月21日修正公佈民法債編時,特別增列民法第213條第3項之規定,債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀,故債權人得以請求支付回復原狀所需之費用以代回復原狀,是本件上訴人主張就被上訴人此部分請求予以折舊乙節,殊無可採。」(臺北地方法院88年度簡上字第3號民事判決參照),亦即,認為不應扣除折舊,亦有參考價值。

  王先生主張起訴前已支出修理費1萬5000元,是否可以求償?如王先生可證明,他確實曾向4樓屋主反應漏水問題(例如存證信函),惟4樓屋主一再置之不理,他才先行支出此費用,以保存傢私物品居住安全,且可提出證據證明確有此支出者,亦可請求之。

(二)租金損失:

  房屋如非王先生居住處所,平日係供出租之用,漏水確實造成房客提前解約(終止租約),及日後出租不易之損失,應認王先生受有此部分損害。因此,如王先生主張其原將房屋出租,月租2萬元,租期尚未屆滿,惟因房屋漏水不適人居,房客乃提前解約,致王先生受有例如8個月之租金損失(共計16萬元)。此外,前租約租期屆滿後,亦因漏水未能「以原租金月租2萬元」再行出租,此租金損失亦可請求。王先生可提出提出租賃契約、提前解約證明,必要時並請房客到庭作證以為憑據
(臺北地方法院88度訴字第1994號、92年度訴字第931號民事判決參照)。

(三)律師費用:

  我國民事訴訟法並非採用律師訴訟主義,當事人所支出之律師費用,自不在訴訟費用之內;通常原告請求賠償之費用,實務上認為並不包括律師費用之支出。

  然而,實務上有部分判決則認為:「當事人之旅費及當事人確有不能自為訴訟行為,必須委任人代理之情形所支出之代理人費用,如可認為伸張權利或防禦上所必要者,應屬訴訟費用之一種,於必要限度內,得令敗訴人賠償。所謂必要限度,依訟爭或代理之事件及當事人、代理人之身分定之,當事人如有爭執,由法院斷定,司法院19年1月11日院字第205號著有解釋。民事訴訟制度係行當事人進行主義,就其聲明內容、主張及調查證據方法、順序等均具相當專業知識始能妥適主張,是就原告言,其委請律師為代理人為其訴訟,應足認為主張權利所必要。」
(臺北地方法院90年度訴字第1804號民事判決參照)。

  如依此見解,王先生主張其因4樓住戶之侵權行為(拒不修繕漏水問題所致損失),他為主張權利之必要,而前後總共支出律師費用12萬元,此部分費用亦應由 4樓住戶負責,應有理由。

至於,「精神上賠償」?

  王先生主張因4樓屋主拒不修復漏水情形,造成其房屋持續受有損害,並致其精神受有痛苦,請求被上訴人賠償精神慰藉金50萬元等,並提出診斷證明書作為證據。然而,實務上認為,按受精神之損害得請求賠償者,法律皆有特別規定,如民法第18條、第19條、第194條、第195條、第979條、999條等是。換言之,慰藉金之賠償須以人格權或特定身分法益遭遇侵害,使精神上受有痛苦為必要(最高法院50年台上字第1114號、51年台上223號判例參照)。然而,王先生因4樓屋主之過失行為受有損害者,係王先生3樓房屋「所有權」,其個人人格權尚難認為受有直接侵害,因而王先生主張因其財產損壞所造成精神上(非財產上)之損害,依現行法尚不能請求賠償,故其請求50萬元精神賠償,於法不合
(臺北地方法院90年度簡上字第435號民事判決參照)。

※ 著作權聲明:本文受著作權法保障,非經著作人李明洲律師同意,請勿任意翻印、刊載。 ※

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留言 (13筆)
13.
您好!請教個問題:我的房子漏水,是因為樓上住戶澆花未關水龍頭,請他找師父看他卻推託現在沒漏了(因為那次後澆花會記得關水龍頭、但不表示不會滲水,因為天花板有一大片的水漬),若想處理要我自己處理,一付事不關己的樣子,請問可以尋求哪些管道、作哪些動作來要求樓上住戶處理,我所面對的是一位律師,唉........這是個很棘手的問題,覺得自己是小蝦米....不知如何對付大鯨魚........感恩........
tina 於 Oct 16, 2011 留言 |

12.
此篇為私密留言
蔣政榮 於 Jun 28, 2011 留言 |

11.
您好

我於去年9月與國揚建設交屋(新屋)

今年初時發現屋頂天花板有漏水情形

當時已請修

建設公司也找人來處理

後來告知是樓上馬桶問題已處理完

也說幫我們弄了防水的東西在牆裡面


結果不到半年

現在又開始天花板有滲水的痕跡

但沒到漏水的程度(我有mark..日漸擴大)

再次請修

到現在一個多星期還沒來評估

我已經接到樓上的電話說建設公司說我們家又漏水

他們要去檢查樓上

於是他們先打電話想來確認到底發生什麼問題

且澄清他們未動過樓上的管線跟裝潢而且他們並未入住

順便告訴我們上次漏水時

建設公司找他們前3次說是要幫他們檢測房子

甚至幫他們把馬桶換了

直到第四次才告知是因為樓下漏水

造成樓上屋主很大不滿


建設公司還未來評估漏水情形就先打電話給樓上

這樣的程序對嗎?他們怎知是哪裡漏水呢?

而且不到半年就又發生同樣情形

是不是表示上次問題根本未解決

只是因為填了防水的東西才稍微阻隔漏水

像這樣的狀況

我們可以對建設公司作任何行動嗎?

有人建議可寫存證信函

只是不知我們是否過了保固期之類的

因為上次來修補ㄉ師父說他們只是包商

說我們還在保固期內他們會幫我們處理好

但若過了就沒辦法了嗎??(有這種規定嗎)

還有以我的狀況存證信函應該如何寫比較適合呢?

謝謝








阿巧 於 Jul 25, 2010 留言 |

10.
我目前是住八樓的電梯大樓,於5月25日起,我家廁所天花板有水滴下來,經觀察兩天後,發現是從三樓漏水下來,( 目前三樓屋主將房子租給人) 經與屋主連繫上 告知上訴問題 屋主說我先找師父來看 是哪裡的問題 經老師傅過來看後 有告知是浴缸側漏需 須先將浴缸拆除 看是否管線也需修復 會比較完整 也有報價,但哪知將情況告知三樓屋主 她才說會另找師父前來嘹解 經付前來二樓及三樓看完說是水龍頭壞掉造成 先修復再說 經六月五日修理水龍頭之後 漏水情況依舊 目前也發現我家廁所天花板因漏水導致發霉現象 此外三樓屋主也無主動前來嘹解 還叫我自己與他房客協商看是否可以了解漏水適從哪裡 經與三樓房客談到我現在困擾 房客說於五月多水龍頭就有壞掉 有告知房東 但雙方無共識 直到我家漏水 屋主才請水電師傅前來修理 我聽完之後真是生氣 之後再打給三樓屋主請他盡快請師傅來修理 她說再沒確定是哪裡的問題 不會修理 如果我不滿意可以去告她 ( 房客也說她都沒有處理 但收房租一訂來收)
1: 我能告他什麼?
2:我於6月10日有發簡訊說明漏水造成情況
3:我接下來該麼做? 我的天花板有發霉現象是否可以請三樓屋主修理更換
4:以後有類似情況 我的流程該如何有步驟的做比較好 且較快完成
5: 屋主有修理 但每次都拖延 有可請求賠償地方嗎?
6:前年另一邊房間漏水 也是拖拖拉拉 才修理 導致之後半年屋頂油漆不斷剝落 且面積擴大一半 目前現況可以請他一併修復嗎?

非常感謝
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peter 於 Jun 12, 2010 留言 |

9.
大樓公共蓄水池應屬於大公共設施(公共水管) , 請問蓄水池的公共水管流入各住戶的水錶到底屬不屬於公共設施範圍還是私人設施範圍
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林 於 May 26, 2010 留言 |

8.
廚房地板滲水已經嚴重淹水到客廳跟房間~剛打了電話到縣政府水利局而後又叫偶轉撥到建築公會結果又叫偶轉撥到台灣省建築公會結果得到滴答案卻是要先繳三萬滴鑑定費還要時間等報告書~其他滴就沒有了~天ㄚ~偶滴廚房完蛋了T^T

樓下滴房東私自把排水管線堵死然後接了明管排水出去~而偶這樓上滴住戶全都完蛋~樓下滴房客梭他滴廚房天花板開始漏水問偶該怎嚜辦~偶只有一句廢話都堵死了到時候整個結構開始毀壞時就應該會崩塌了吧>口<

偶企樓下滴住戶看了~原來速房客將廚房改成了做牙材滴工作室所以才會做明管~現在可好了~牠們都不願意改變它而偶家卻成了蓄水池

都已經好幾天了~偶現在一直在努力滴撈水~卻都迷辦法處理了~救郎喔TOT

請問各位偶現在該怎嚜辦ㄚT^T
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困擾滴媽媽T^T 於 Jun 25, 2009 留言 |

7.
隔壁臨居裝修時因水管未處理妥善造成我的客廳牆面大面積滲水.在不想訴訟的情況下請問是否有具公信力機關單位可報請處理.又煩請告知此條例屬民法第幾條.謝謝.
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鄭曉明 於 Jun 19, 2009 留言 |

6.
我有一間1樓的房子在去年12月發生6樓及2樓的公共排水管路破損龜裂導致我1樓無端淹水排不出去我叫主委及所有委員對此事要如何處理他們今年4月才修復大樓也請鑑定施建定確定是大樓管道漏水造成我房子內部損失所有木地板全部報廢主委說那私人區域他部不負責我去調解委員會他說他沒空寫存證信函他說他要招開住戶大會凡是推東推西委員也都說他們沒權利要主委決定就好了現在景氣不好我想出租也談好莫名因為主委的推卸責任白白損失不說連個恢復原狀他都不理
我要如何求償?還有改選大會我未到也未授權給任何人竟然有人代簽通過一半我可以告她嗎?我住了很久也歷經多任主委第一次遇到那麼誇張的事這個主委才買房子約2年搞的剛上任已經開會開了3次更可惡空屋繳半價也有單據他硬要我繳全價因為律師很貴又聽說要技師鑑定又好幾萬才一直想其他辦法解決請幫幫我吧!謝謝
板主回覆:
請估計損失備齊單據,向管委會提出損失賠償之要求,如管委會置之不理,可向法院申請『核發支付命令』。

以上回答由崔媽媽基金會
饒後樂顧問解答
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地址:台北市大安區羅斯福路三段269巷2-3號2樓
服務時間:週一至週五,下午一點至五點。晚上七點至九點
郭寶珍敬上

紀小姐 於 Apr 21, 2009 留言 |

5.
您好

我是住再高雄市某棟大樓七樓的一位媽媽 ,
98年一月中發現房間天花板屋頂有一塊潮濕的部份,心底知道那是樓上有可能漏水了,我會同大樓總幹事與水電工(抓漏)到樓上住戶家看,抓漏師父查看完說因為樓上住戶家的浴鋼下方濕濕的,有可能是漏水原因,(當時他表情的有點不確定),但是樓上住戶也有漏水的問題。

在當時樓上住戶說過年後會處理(當時他準備考試),今三月7日,大樓總幹事與樓上住戶來協調,要維修但是必需要我負一半的費用(所有工程與材料的費用)。我當下無法接受,他家漏水到我們家,我家的天花板產生壁癌重況,卻還要我負擔他家修繕的費用,我認為很不合理,我說如果一定要我負擔我只願意負擔防漏的工程費一半,他也不願意。

於是他說他只要負擔他們樓上的工程費用,而他和我家的工程他不做。

那想請問,我需幫他負擔費用嗎?我現在該怎麼跟他應對,如果走法律途徑 ,我應該要請當地的律師,還是請哪相關部門來鑑定呢?

這問題讓我晚上睡不著,因為 ,漏水問題,讓我心煩不已,想不透,你家水漏到我家為何我要付錢呢?
謝謝
徐桂華 於 Mar 7, 2009 留言 |

4.
看到上面姿鉉的狀況亦感心有戚戚焉
請問李律師:
我為2樓屋主女兒
由於去年父親往生
家裡生活費亦靠此部分房屋租賃收入已補貼目前居住之房租
房客於今年一月份提前解約
後巡視房屋狀況時才曉得廚房、廁所(鋼筋裸露)及相鄰廁所臥房之天花板(璧癌)漏水嚴重
過去房客亦向樓上鄰居反應漏水問題但無解
故房客只得摸著鼻子不吭氣
也未向我方表示
今年2月年前分別請4位抓漏師父查漏水原因
(3樓鄰居也在場 2位師父是他們請的)
均表示是3樓過去裝潢時管線沒處理好問題
故漏水問題實為3樓所致

雖3樓鄰居認賠願意處理自己管線問題
遲至今近1個月仍未有行動
我方已先行處理廚房及廁所之補定天花板
只剩最需三樓處理之臥房端未修繕
由於過去想'以和為貴'
未曾尋求法律途徑
故亦無拍照等存證
若現在寄發存證信函會不會為時已晚?
又我母親因煩惱此事幾頁未曾紓眠
就精神求償部分是否成立?

不好意思勞請您回應椑益事後處理
感恩
Sandy 於 Feb 24, 2008 留言 |

3.
您好

我是住再高雄市的一位媽媽 姿鉉,
去年初發現房間天花板屋頂有一塊潮濕的部份,心底知道那是樓上有可能漏水了,不過 ,不懂房屋的我心想應該會乾吧,但是越擴越大,之後 在11月的時後 我請人來裝修家裡 也順便把那一塊潮濕的部份用油漆再擦過一次。看會不會恢復原來的漆色。
但是 油漆師傅告知我 ,那是嚴重的漏水問題,必須改善樓上的漏水問題,油漆才有辦法上的上去。
在前幾個月 我先告知管理員,請樓上小姐楚處裡,但樓上的那位小姐並沒有處理或請人到家中觀看漏水情形,直到管理員幫忙請抓漏人員來看過評估 ,確認是樓上漏水並開出價錢,兩萬元整。
到前天,請大樓主委與樓上小姐來協調,才知道說,樓上小姐覺得自己家中沒事,也不干自己的事情,如果要維修必需要我負一半的費用。
在這當中,我問過四樓的住戶,他曾經家裡同一個位置漏水到三樓的住家,就是現在我家中潮濕的同一個位置,四樓的住戶說, 那是自己樓層的水管漏水 並不是公共水管漏水 所以 要自己負責修繕。
但我知道這問題的時候 ,我沒有辦法接受, 他家漏水到我們家,我家的天花板產生壁癌重況,卻還要我負擔他家修繕的費用,
我認為很不合理,但他又自覺自己沒有錯因為他家很好,不肯全責負責,
那想請問,我現在該怎麼跟他應對,如果走法律途徑 ,我應該要請當地的律師,還是請哪相關部門來鑑定呢
這問題讓我晚上睡不著,因為 ,漏水問題,讓我心煩不已,想不透,你家漏水我何我要付錢呢
謝謝
姿鉉 於 Feb 21, 2008 留言 |

2.
您好
我的房子於2007年四月開始漏水,經過幾番激烈的抗爭,終於在同年10月把漏水處理好。但是後續的賠償問題才要開始。建商一開始採取迴避的態度,經過強烈抗爭,才肯跟我們談。
我家的裝潢經過估算需要花費大約九萬多元才能修復,可是建商卻堅持說只要兩萬多元就能修復,那我也讓建商做此修復工程,但是,我該注意哪些事項?不要讓建商有偷工減料的狀況發生?
以下是我打的契約,不知道這樣在法律上是否有問題,可否麻煩您請您過目。其中針對第九條第四款這樣的「懲罰條款」可以成立嗎?
謝謝

修繕協議書

立協議書人:曾志勳(以下簡稱甲方)
豐邑建設股份有限公司(以下簡稱乙方)
  茲因甲方承購乙方興建之(大自然社區)房屋編號D3-2F。雙方就該戶和室和走道頂版滲漏修繕乙事協議如下:
第一條:雙方會同經現場鑑定該戶和室和走道頂版滲水為熱水管接縫滲水,因本事件為住戶承購約半年時發生,乙方先前將滲水管線修護,及修護遭水損之天花板及木作隔間(若有其它裝潢水損負連帶修護責任)。
第二條:修復工程15天內完成,若延期乙方應付賠償責任。
第三條:修復工程造成其它裝潢毀損負連帶修護責任或賠償。
第四條:修復工程期間造成甲方原有家俱、家電等毀損或遺失乙方需付賠償責任。
第五條:修繕工程內容保固一年。
第六條:乙方需支付甲方設計師監工驗收費新台幣九仟元整。
第七條:天花板水泥毀損和所有牆面裂痕一併修護。
第八條:頂版熱水管延長保固一年,若有其它衍生性滲水,乙方需付修護及賠償責任。
第九條:施工要點如以下事項,均需遵守。
第一款:施工者必須簽署如未遵守需負連帶賠償責任。
第二款:室內包覆工程,未達完善,造成屋主損失,需負損害賠償責任。
第三款:在施工期間,造成火災、或其他工安事件,需負損害賠償責任。
第四款:工期為期15天,因特殊原因可多延三個工作天,但須正當理由。如未能在工期內完工,必須賠償屋主每日的精神損失新台幣壹萬元整,如延期20天則需賠償新台幣貳拾萬元整並以此類推。
第五款:隔間玻璃均為厚度為1公分的強化玻璃,目前均無刮傷和裂痕,如有破裂、刮傷、邊角破裂等等,均需更換新的玻璃。增加工期均需以第四條為準。
第六款:和室地板目前均無刮傷和裂痕,在施工期間造成毀壞,均需更換新的和室地板。增加工期均需以第四條為準。
第七款:地板目前均無刮傷和裂痕,在施工期間造成毀壞,均需更換新的地板。增加工期均需以第四條為準。

第八款:乙方修繕工程其材質(提供進貨單)和工法(如:油漆和噴漆的次數)需和原本的相同,若有不同需更換重作或賠償
第九款:牆面油漆和裝潢噴漆需和原色相同無色差,若有不同需重漆。
第十款:在施工期間上述未列到的事項,以當場通知並算在合約內。
曾志勳 於 Dec 4, 2007 留言 |

1.
今年5月我的房客因我的房子(位於三樓之八)天花板漏水嚴重向我退租,查出四樓改建(四樓之八和四樓之九合併為一戶)原四樓之八不用的舊水錶有關未拆掉且管線下方未封,致使若有人去開水就往我的天花板流下來,裝潢全毀,地板變色,水淹至二樓(大樓主委家)強制斷水才拆除水錶。大樓主委開關四樓之九使用中的水錶重覆測試高度懷疑四樓之九新管線也有問題,令四樓挖開地板但土是乾的且水又不漏了問題好像解決了,我原向四樓求償修繕費用(我請從事修繕的朋友用最便宜簡單的方式估價為六萬多)但四樓說無法証明漏水是他造成的只要賠我二萬元或修有漏水的天花板部分,至今我的房租損失已達九萬八仟元(租約至明年三月底止),請問
1.我可以求償修繕全部費用包含變色的木質地板和床組嗎?
2.我可以求償房租全部(租約到期日)損失嗎?
非常感謝您
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陳思予 於 Nov 29, 2007 留言 |

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