講師：呂民賓

一般公寓大廈住民較不清楚管理委員會能發揮什麼功能？

此次課程讓學員清楚瞭解管委會的架構及運作模式，並學習如何更有效的管理及發揮管委會的功能，創造全體區分所有權人所期盼的美好生活

■本期主題：管理委員會的組織功能
本專題老師：呂民賓老師

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　　　　◆呂民賓老師：
　　　　　　曾任台北市林口社區　前任主委
　　　　　　曾擔任崔媽媽基金會於台北市、台北縣各社區大學
　　　　　　　　　　　之公寓大廈管理實務課程講師
　　　　　　　　　台北市都市發展局都市更新處 講師
　　　　　　　　　台北市中正區社區規劃師
　　　　　　e-mail: leu0117@yahoo.com.tw
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■內容

    一、管委會的組織架構與職責?
               （一）、管理委員會之職務。
              （二）、管委會的組織架構。
              （三）、各委員之職責。

    二、管委會的運作方式?
        (一)、管委會基本資料的建立。
        (二)、委員之間的協調配合。
        (三)、管委會與社區間的權利及義務。
        (四)、健全管委會的六大原則。
        (五)、管委會與保全公司的互動模式。

 
■前言

■社區管理委員會所扮演的角色為?
1 、負有執行所有權人大會之一切決議工作,對於社區公共事務均須規
　　劃執行並完成。
2 、重建鄰里情誼釐清彼此的權利和義務,形成優良的『居家文化』提
　　昇生活品質 。
3 、住戶透過管理委員會以擴大公眾對『公共領域』的參予和管理。
4 、鼓勵住戶自發性的對居家安全監督,並落實保障公共安全的維護。

■管委會的組織架構與職責

管理委員會之職務

依據『公寓大廈管理條例』第三十六條管委會之職務如下：
1.區分所有權人會議決議事項之執行。
2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
3.公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
4.住戶共同事務應興革事項之建議。
5.住戶違規事情之制止及相關資料之提供。
6.住戶違反第6條第1項規定之協調。
7.收益、公共費用及其他經費之收支、保管及運用。
8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設
　　施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防
　　安全設備檢修之申報表、印鑑及有關文件之保管。
9.管理服務人員之委任、僱傭及監督。
10.會計報告、結算報告及其他管理之事項提出及公告。
11.公用部份、約定公用部份及其他附屬應用設施設備之點收及保管。
12.依規規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修
　　之申報及改善之執行。
13.其他依本條例或規約所定事項。

 
■管委會的組織架構

■委員應有的認知

三大要件：
．首先熟讀『公寓大廈管理條例』
．次要瞭解『民權初步』
．再要清楚『社區制度、規約、辦法』

五大認知：
1.社區財產有哪些？在哪裡？
2.社區財務狀況如何？管理費TOTAL是多少？
3.社區有哪些規定？目前有哪些問題？
4.社區推動工作的優先次序為何？
5.社區未來的規劃如何制定？

委員的職責
．主任委員：對外代表委員會並負有社區所有事務成敗之責。
．副主任委員：負有襄助或代理主任委員處理社區事務與管委會運作之責。
．財務委員：負有掌管社區公基金管理費等之收取、保管及支出等事務。
．監察委員：負有監督稽核管委會所有運作之責。
．設備委員：負有社區公共設施軟硬體操作、修繕與督導保養之責。
．安全委員：負有社區門禁公共設施安全與督導保全工作之責。
．環保委員：負有社區環境清潔綠美化及督導清潔人員工作之責。
．行政委員：負有督導管理中心行政及社區各種活動之責。
．其他委員：負有對各層各棟住戶之一切事務諮詢與管委會運作之責。

■■管理委員會的運作方式

■委員會基本資料的建立
　．建築完工竣工圖(含建築圖、水電消防圖、弱電系統圖) 。
　．執照(含建築執照、建物使用執照、廢污水處理系統完工執照、
　　　公寓大廈報備證明) 。
　．其他資料(含保固書、點接紀錄冊及廠商聯絡名冊、系統操作手冊) 。
　　　以上資料建商乙套，管委會保管乙套，管理中心乙套
　．財產登記冊、所有權人及住戶名冊、汽機車登記冊、消防防護計劃書、
　　社區財務報表、門禁管制卡名冊、各系統檢查紀錄表、年度消防安檢申
　　報書、歷年委員交接紀錄暨會議記錄。
　　　管委會保管乙套管理中心乙套

■委員之間的協調配合
　1.社區整體經營的執行須事前規劃與協調。
　2.會議間正反意見的溝通與整合。
　3.委員對會議議題須明確優缺點。
　4.主席應瞭解『居家憲法』和『民權初步』以利會議之進行。
　5.計劃→執行→驗收嚴謹的作業流程。
　6.請款暨支出作業流程須規範。

■管委會與社區間的權利及義務
　1.管委會為一有法源基礎的民間組織?其對社區所有之公共事務須規劃並執行
　2.社區的所有公共設施軟硬體?必須定時保養與維修以達延長其使用壽命。
　3.住戶的權利必須要尊重?違反規約事件必須要制止。
　4.任何重要決策須經過所有權人大會來制訂。
　5.住戶之間的糾紛與反映意見須即時處理。
　6.住戶對管委會的決議須支持配合及監督。
　7.管委會對決議事項的執行與財務處理須公開且透明化。
　8.住戶應展現高度自覺，多參與社區各項運作過程，共同監督管委會之運作

■管委會與社區間的權利及義務
　1.管委會為一有法源基礎的民間組織?其對社區所有之公共事務須規劃並執行
　2.社區的所有公共設施軟硬體?必須定時保養與維修以達延長其使用壽命
　3.住戶的權利必須要尊重?違反規約事件必須要制止。
　4.任何重要決策須經過所有權人大會來制訂。
　5.住戶之間的糾紛與反映意見須即時處理。
　6.住戶對管委會的決議須支持配合及監督。
　7.管委會對決議事項的執行與財務處理須公開且透明化。
　8.住戶應展現高度自覺，多參與社區各項運作過程，共同監督管委會之運作

■健全管委會的六大原則
　1.主委任期應限制，委員職務須輪替。
　2.主委、財委、監委三權分立須明確。
　3.社區重大決議應按【公寓大廈管理條例】規定來執行。
　4.社區規約有選舉權亦須有罷免權來制衡。
　5.社區基金動支流程需控管嚴格，帳目透明並定期公佈。
　6.社區管理費繳交應朝向電子化為目標，避免人為收取之弊端。

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