■本期主題：[轉載]公寓大廈與台中市文山社區大學


　本文作者：黃琡珺 （崔媽媽基金會執行主秘）
　　e-mail： debby999.work@gmail.com
※ 本文原刊載於台中市文山社區大學校刊「學海」 ※



　　2008年崔媽媽基金會於台中市文山社區大學開設「公寓大廈公共事
務研習課程」起，田野訪查台中公寓大廈社區包含東海大學對面的瑞聯
天地、北屯水湳機場附近的敦化社區 ，並由林丙申老師引介台中文山
社區大學，開啟崔媽媽基金會於台中市文山社區大學秋季班「公寓大廈
公共事務」18週課程。

　　2001年起，崔媽媽投入公寓大廈的公共事務，包括開辦公寓大廈義
務法律諮詢服務、建置公寓大廈社區資源網站；並多次協助台北市政府
舉辦《公寓大廈管理委員會訓練營》、優良公寓大廈評選工作；2004年
初，因應公寓大廈管理條例之修法，更廣邀各界舉辦「公寓大廈修法三
讀-社區權益座談會」，以觸發居民對自己大廈社區的關心。希望藉由
各方的努力，一起推動公寓大廈社造工作，讓公寓大廈的環境品質及人
際互動變得更好，以建構更優質的都會生活環境。

　　崔媽媽基金會由台北市民政局委辦「友善里鄰認證計畫－優良公寓
大廈管委會培訓課程」開始，邀請劉鴻濃律師協助規劃，課程以法律為
主軸，將公寓大廈與法律的關係做深入探討，2003年將課程導入台北市
文山社區大學，邀約公部門公寓大廈業務主管機關官員、律師、公寓大
廈樓物管理實務工作者、資深主委、社區營造及籌辦活動之專業人才授
課，並以工作坊方式進行，授課講師以實際案例分享方式與學員進行研
討，以強化學員學習效果。

　　在社區實務運作方面將規劃為四大領域：管委會經營運作實務、公
寓大廈常見法律問題研討、公寓大廈樓物管理技術實務、公寓大廈社區
營造及成功案例分享。希望學員均能成為公寓大廈公共事務推動的種
子，將課程所學常識帶回社區大樓播種。

　　自此於台北都會的內湖社大、永和社大、淡水社大、三重蘆萩社
大、新莊社大、林口社大、新竹市青草湖社大等社大皆有招開課程，從
台北縣市跨足新竹、台中，在淡水社大長達四年八次的課程，是舉辦公
寓大廈公共事務課程中，開學最穩定、也最持久，其上課以及社區經營
互動的狀況，是崔媽媽在社大中，表現的最完整的一個教學合作典範。

　　社區大學在台灣，是一個跟社區互動非常重要的知識跟know how的
平台，也是一個地方人脈匯聚的場域，在招生達到報名名額，即有講師
費的補助，對於非營利機構而言，降低支付講師授課費用的成本管銷，
而這樣的平台對崔媽媽基金會在公寓大廈的經營而言，是一個支援專業
人力培訓的整合過程，藉由課程招開能建立跟社區的關係，也能從授課
過程開發新講師、專家，是非營利機構整合知識與人脈經營互動的一個
基石，雖然補助有限，加上督課的行政費用支出，對組織而言不敷成
本，但是在地方拓展的利基點上，社大扮演了一個穩定的社區經營及講
師人脈經營的過程。

　　崔媽媽基金會所提供的「公寓大廈公共事務」課程，學員多半來自
社區的管委會、主委、與總幹事，皆有在社區經營的實務經驗，學員在
工作過程遭遇到的社區問題、糾紛與生活經驗，透過專業課程，導入講
師、崔媽媽基金會平台去協助，學員之間會形成一個互助的網絡，最後
的解決可以依靠課程的內容，因此構成一個好的循環，對於「實踐的過
程」與「人脈經營」就能落實回到社區本身。

　　例如，Ａ社區曾經處理過漏水的經驗，Ｂ社區有管理費處理欠繳的
經驗，學員即可在這個場域裡，透過相互之間的交流和經驗分享，並從
授課的老師身上，得到法律的規定、樓物管理處理的原則與專業建議，
課程成了經驗交流與取得知識的管道，將這些學習，落實與實踐在社區
之中，與生活藝能課程的回饋是不同，一般生活藝能的課程其經營都在
個人身上，比較不會回到社區。

　　社區營造與公共事務的實踐過程是在社區，而交流是在課堂或是課
程結束，人脈建立之後，平日生活的往來。

　　「社區大學的辦學目標在提供成人接觸現代知識的機會；充實人民
生活內涵；開拓人民的公共領域；厚植民間力量，凝聚社區意識；發展
台灣社會的新文化；提供另一取得大學文憑的管道。」（黃武雄＜我們
要辦怎麼樣的社區大學＞，1997）知識解放、社會參與、實踐行動是學
者對社區大學的定義。將原來在大學殿堂中的知識回歸給一般常民，提
供學習機會。

　　社區大學應該具有公共性，公共性是要在社會與社區的生活或公共
事務的互動裡去實踐與完成，所以「參與」或「改造社會」，成為社區
大學一個很強的特性，這些都可統合在理想性崇高的社區大學裡。

　　「社區」、「社區大學」兩者，透過具有知識平台的「非營利機
構」（NGO）整合，在社區大學這個場域發酵，才能成為是一個對公寓
大廈社區公共事務有幫助的平台。但是目前看起來，會在社區大學推廣
這樣事情的非營利機構其實並不多，在公寓大廈領域裡，北台也只有少
見如崔媽媽基金會這樣，不限制資格、完全開放授與民眾知識去辦理社
區公共事務的團體，這也是崔媽媽之所以能夠獲得認同的緣故。

　　事實上，社區營造以傳統，像是「改造公園」、「社區文化地圖製
作」、「文史導覽」等方式進行，此類型的運用在非都會地區的農村最
為有成果，在都會區裡，對於里長或社區發展協會也有部分效應，但是
回到公寓大廈，崔媽媽基金會幾年的經歷，驗證出居民的務實面，大家
關心的都是住宅與大樓內的生活過程中，發生的林林總總問題跟衝突，
如法律糾紛、點交、漏水。──從民眾這一生最貴的房地產所延伸的財
產權維護與個人私權及利益，所延伸出來的議題才是公寓大廈社區營造
切入核心的關鍵。

　　一般台灣的社區規劃師或社造工作者，多半的專業知識都還停留在
「綠美化植栽」、「製作社區文化地圖」，對於社區居民而言，是「陳
意甚高」，但是民眾面對自己家裡公共事務都無法解決了，對公共性與
道德性的事情，是施不出力的，所以議題決定大廈居民的迴響度，唯有
切到公寓大廈需求面才能找到方向。

　　社區大學所招開的公寓大廈課程，承擔的責任提升到社會賦予各地
方政府建管處公寓科與工務局使管課所扮演之──「指導社區住戶有關
社區經營的知能」。

　　民眾買任何商品，像是買手機，商家就會提供一本使用手冊；買
車，也得經過駕訓班訓練，才能上路開車；但是為什麼民眾花了一生中
數百萬、上千萬最昂貴的房子後，面對複雜的鄰里關係和公共事務，卻
沒有一本使用手冊，或是一套課程來教民眾如何使用房子、如何與社區
互動相處。崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，「負責公寓大廈主管機關
如建管處公寓科或工務局的使管課，應該責無旁貸去扮演社會賦予的角
色，去找各類專家，好好規劃課程，當每一屆新的主委選出後，都要接
受這些培訓課程訓練。」



■社區大學的意義性

　　對都會區的社區大學而言，公寓大廈是一個尚未開發的灘頭；對民
眾來講，社區大學以非常低廉的收費，提供多元化課程的學習資源，亦
提供一個公共空間，集結志同道合的同儕參與、交流，甚而凝聚意識；
對於非營利機構而言，它提供了一個場域讓NGO可以在這裡傳達社會知
能，或運用這平台來累積人與個案的資源去做經營。

　　相較於台北，台中文山社區大學的學員組成就很不同，台中從事物
業管理、建設公司或是相關行業的人員，以學生身分來上課的比例頗
重，學員是相當珍惜資源的，上課的過程，態度認真，問題專業深入，
學習意願、參與度很高，有遠從大里與其他鄉鎮而來，而台北的學員則
以管委會委員跟主委居多，在2008年台中文山社區大學以公寓大廈公共
事務招生，就有近六十個學員報名，非常踴躍，未來期待在台中能透過
社區大學繼續推展。

　　崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，「公寓大廈是當前台中市最重要
的住宅暨社區類型。但由於公寓大廈社區經營問題頻傳、管委會暨住戶
往往不知所措。公寓大廈管委會是當前都市中社區推動公共事務及社區
營造工作之最基層單位，希望透過基礎研討課程，協助管委會解決經營
運作的困擾，提升公寓大廈社區住戶的自治經營能力，進而推動都會地
區的公寓大廈社區營造工作。

　　而台中市文山社大兩個校區所在的位置是台中比較新的地區，尤其
接近瑞聯、東海大學的世貿校本部，面對一個十幾年以內的台中都會新
移民區域，社大可以與NGO結合，協助從民眾私領域幫他解決公寓大廈
遇到的問題，然後慢慢拉出格局更高的社區營造與公共性的互動議題，
這對一個新區域，在都市發展或社會發展都是一個很重要的課題。」

　　所以台中文山社區大學承擔著一個社會賦予的重要使命，就是帶動
週邊新社區與住戶間的良好互動，協助他們解決住的問題，提升整個住
跟社區的品質，藉文山社區大學與崔媽媽基金會的合作，加上社區民眾
的主動參與，這三合一的合作過程，來關心文山社區大學所在的週邊，
促進來自各地的新台中人與新移民生活品質的提升，從共同生活經驗過
程創造集體記憶，增進對社區的認同感，讓這些外出人將台中從冰冷的?
異鄉?轉化成有感情的?新故鄉?。



■如果您有下列公寓大廈的需求，可以找崔媽媽基金會協助：


法律諮詢：以來電預約、電話回覆的方式、回答各種管理實務疑難。
糾紛調解：邀請相關領域的專業人士及實務工作者，為難解的社區糾紛
　　　　　共謀對策。
研習課程：與各縣市社區大學、社造中心合作，開設『公寓大廈公共事
　　　　　務研習課程』，建立民眾參與社區公共事務的基本知能。
經營輔導：針對有經營管理困難的社區，提供行動講師陪伴、輔導服務。



《 全　文　完 》


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■本期主題：【公寓大廈社區經營小故事(4)】與建商共創競爭力的《昇傑高第》



　本文作者：張偉瑜（崔媽媽基金會 社會發展部 專員）
　　e-mail： weiyu187@ms37.hinet.net
　　　　　　郭寶珍（崔媽媽基金會 社會發展部 主任）
　　　　　　 jan@mail.tmm.org.tw



　　如果行經桃園市經國路，很難不被「昇傑高第」社區的外觀吸引，
設計之初取材自西班牙高第建築風格的創意，不僅將其精神表現在外牆
的設計上，舉凡入口大廳、迴廊走道、會客室乃至停車場壁面，都展現
了高度的藝術水準，讓每個居住其中的住戶隨時浸盈在充滿美的居住環
境中。


■內外兼修的社區之美

　　其實就跟人一樣，社區不僅有生命週期，也是講求內在與外在美兼
備的。所謂「外在美」指的是建築物原本的設計外觀，而「內在美」則
是軟體的經營管理制度，這兩者若能齊備，便足以成就一個堪稱「優
良」的社區，其中，「昇傑高第」就是這樣一個「內外兼修」的社區，
除了有美麗的外觀，在社區管理上也是一點也不馬虎，除了是建設公司
自辦社區評鑑活動的常勝軍，在2008年也獲得了桃園縣公寓大廈管理組
織評選活動的肯定。談起如今輝煌的成績，受訪的許春娥主委、鍾佳容
委員竟不約而同的輕嘆說「這也是經過一番努力才有的成果」。


■適度的強勢領導，帶領社區往前進

　　回想起社區初成立時，雖然住戶素質與認知皆有一定的水準，但來
自四面八方的新鄰居們要在千頭萬緒的社區事務上產生共識，不免還是
要經過一段磨合期。也跟多數社區一樣，由於不熟悉，第一屆的管理委
員會也面臨了住戶質疑及意見不合的情形，甚至因此讓委員心生退意，
不想再參與社區管理的工作。幸賴，在其他委員伙伴及熱心住戶的打氣
及居中協調下，讓住戶知道委員會的用意，也化解了執行時的阻力。許
主委說：『有時候為了社區好，委員會是有必要展現出強勢些的態度，
否則大家都想作好人、忙於處理人情，就很難在社區初成立的關鍵期建
立起良好的基礎。』


■訊息透明化，消弭猜忌與懷疑

　　而管委會要能獲得住戶的信任，最重要的就是要將各種管理訊息透
明的呈現出來，舉凡財務報表、會議紀錄都是每月公佈欄上不可缺少的
公告文件，若聽聞到住戶對於社區管理略有微詞，則委員會最好能親自
說明，以避免在意見傳遞的過程中，曲折了原意而造成更大的誤會。此
外，對於現場管理服務人員「昇傑高第」社區也有著嚴格的要求，像是
「不過話」就是特別強調的一點，不希望因為現場服務人員的片面解釋
而誤導了住戶對於委員會的觀點，而要做到這點，也是需要委員們主
動、積極地與住戶溝通、掌握「民意」才有可能達成。


■與建商共創競爭力，打造社區成為卓越品牌

　　多數公寓大廈社區都面臨了建商倒閉或不負責的窘境，就此而言，
「昇傑高第」社區可說相當幸運，不僅一路有建設公司的扶持，還因此
獲得了「國家卓越建設獎」及「桃園縣優良公寓大廈管理組織評選活
動」優異成績的鼓勵。

　　透過建設公司的帶領，所有的建案社區成立了「昇傑家族」組織，
透過網路及定期參訪的方式互相交流管理經驗，而每季定期發行的「捷
足先登」季刊更是跨社區資訊流通的重要平台，季刊中除了介紹社區最
關心的公寓大廈管理法規實例外，也會介紹其他興建社區的空間風格或
是建築大環境的分析，如此大尺度的內容，剛好補足了一般社區報、網
站僅報導社區內事務的不足，讓社區隨時可掌握大環境的變化。

　　且每年定期舉辦的「昇傑盃」優良社區評選活動更可說是兵家必爭
之地，因為不僅能透過參與內部評選的過程，練習資料整理、口頭簡報
的技能外，建設公司也會正式邀請各界專家到社區進行訪視，給社區提
供各項鼓勵及改進建議，其規模可說一點也不比公部門舉辦的評選活動
遜色。也因此，凡是能在內部初選獲得優異成績的社區，也多能在桃園
縣政府定期舉辦的評選活動得到獎項。

　　同時獲得「國家卓越建設獎」及「中華建築金石獎」雙料肯定的
「昇傑高第」，獲獎的理由除了有極富藝術及高難度的建築風格外，更
重要的應該是建設公司及社區住戶共同以孕育小孩的心情來經營社區，
從規劃設計到建設施工，都像照料嬰兒的營養一樣，堅持不得偷工減
料，而住戶接手後則致力於發展社區獨特的氣質，大量吸收不同社區的
經驗參數後，去蕪存菁地留下最合用的部分，最後內化成為社區精神的
一部份。對於所有居住在「昇傑高第」社區的住戶來說，「家」不只是
聳立街頭引以為傲的標的，更是要傳子傳孫的心靈住所。


《 全　文　完 》


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管理委員為無給職
崔媽媽基金會專業執行義工饒後樂表示，一般集合式住宅都會依照《公寓大廈管理條例》第28條規定設置管委會，宗旨在於管理維護、提升居住品質。管委會是住戶溝通的橋樑，扮演私人與公共事務的角色，因此住戶應積極參與。
在管委會組織上，依照各項職務需求設立主委、副主委及各項目委員，這些委員是由區分所有權人大會中所共同推選的，每年都必須召開區分所有權人會議。
選擇適任的管委會委員時，必須注意委員性格，是否具備豐富社區人脈資源，若有專業適任人才一定要善加應用，最好為公職身分者，為管委會開始建立制度時的最佳人選。
管委會成立後，首要任務即為「公設點交」，點交之後，才可向主管機關請領報備證明，領取起造人或建商所撥下的公共基金款項，提供社區使用。



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【簡明葳╱台北報導】買屋租屋除了選對好地點，了解周邊生活機能與學區之外，也要有品質良好的管委會。從社區公布欄公告事項，停車場、電梯維修紀錄，管理費使用明細，是否讓住戶任意搭建違章建築，門禁管制狀況、進入社區是否確實換證登記等，都透露社區管委會管理品質。(20080816)







觀看全文...

崔媽媽基金會在去年就在台中文山社大開公寓大廈課程，97年是初階課程，今年是進階課程，每次在台中督課心情就好興奮， 一早出家門坐捷運轉高鐵，有種出遊的感覺，到了台中感覺人們ㄉ步調便慢了，不像在台北會讓人胃痛，ㄏㄏ（純屬個人意見），到了課堂上看到學員數比台北要多這件事，就常讓我感嘆：資源越豐富就越不珍惜資源。
感覺台中好像什麼都大，賣車的、賣精品的每家都比大間的，第一堂課看到台中社大的教室，心裡想『好大喔』真有那麼多學員嗎？當天課程學員就有46之多，有這麼多學員來聽課，剎那間覺得辦課程的感覺真好～～以上均是個人有感而發，以下開始介紹課程內容。

每隔週之週六
下午13:10～15:00；15:20～17:0 0
文山社大公訓校區
台中市東興路三段246號7樓（台中市公教人員訓練中心 七樓）

各類專業課程講師群由崔媽媽基金會邀請公部門公寓大廈業務主管機關官員、律師、公寓 大廈樓物管理實務工作者、資深主委、社區營造及籌辦活動之專業人才授課。
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公寓大廈是當前台中市最重要的住宅暨社區類型。但由於公寓大廈社區經營問題頻傳、管 委會暨住戶往往不知所措。公寓大廈管委會是當前都市中社區推動公共事務及社區營造工作 之最基層單位，希望透過本基礎研討課程，協助管委會解決經營運作的困擾，提升公寓大廈 社區住戶的自治經營能力，進而推動都會地區的公寓大廈社區營造工作。

本系列課程以工作坊方式進行，授課講師將以實際案例分享方式與學員進行研討，以強化 學員學習效果。另社區實務運作方面將規劃為四大領域：管委會經營運作實務、公寓大廈常 見法律問題研討、公寓大廈樓物管理技術實務、公寓大廈社區營造及成功案例分享。

希望修過本課程的學員均能成為公寓大廈公共事務推動的種子，將課程所學常識帶回社區 大樓播種。

督課人員：
黃小黛 執行主秘
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E-mail: debby999.work@gmail.com

財團法人崔媽媽基金會
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