■本期主題：[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?



　本文作者：崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　　　　　　機電設施設備講師 徐春福 老師。
　　e-mail： angel@goingnet.com.tw
　　　　　　 jack@goingnet.com.tw

　 ※ 本文感謝徐春福老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※



//專家看法//


　　一般人的觀念–當大樓發生經費不足時，管理委員會最先考慮的就
是把消防修繕費用省下來，因為電氣、給排水都與日常生活有關，唯一
消防系統是平時用不到。


　　當以上觀念發生時，大樓已經出現隱藏性的風險。萬一大樓發生火
警，消防功能盡失時，管理單位如何對全體住戶交代，又火災中如果出
了人命，除了民事賠償外，刑事的部分最高求刑為 7年，管理單位不得
不知。



住宅大樓消防主要系統包含：

一、警報系統
二、廣播系統
三、出口燈、方向燈、自動照明燈系統
四、消防栓系統
五、撒水系統
六、泡沫系統
七、排煙系統
八、滅火器系統
九、其他系統


　　當以上設備長時間損壞未修或過期時，維修費用至少超過15萬，委
員會可以分批次修理。在以上各系統中建議「警報系統」要先擺第一，
因為火警發生時，管理室相關人員可以在第一時間緊急應變，此時的滅
火器雖然是過期還是可以使用，可以用來滅火的。另外消防栓系統雖然
停擺，但是其管路都有與上水池連接，當開啟消防栓箱內之凡爾時，消
防栓系統還是可以出水的，只是水壓會不足。

　　在以上修繕的過程中，可以考慮把照明設備與滅火器放在最後，相
信委員會只要有心、有計畫，還是可以將社區安全做好！



※本文感謝崔媽媽基金會於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　機電設施設備講師 徐春福 老師特別撰文，並授權本刊轉載，特此申謝。



《 全　文　完 》


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聯絡電話：02-2365-8140 ext 132
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聯絡地址：臺北市大安區羅斯福路三段269巷2-3號2樓
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■本期主題：[轉載]【公廈機電小常識(１)】經費不足，消防設備損壞應該如何選擇重點修繕?



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不知。



住宅大樓消防主要系統包含：

一、警報系統
二、廣播系統
三、出口燈、方向燈、自動照明燈系統
四、消防栓系統
五、撒水系統
六、泡沫系統
七、排煙系統
八、滅火器系統
九、其他系統


　　當以上設備長時間損壞未修或過期時，維修費用至少超過15萬，委
員會可以分批次修理。在以上各系統中建議「警報系統」要先擺第一，
因為火警發生時，管理室相關人員可以在第一時間緊急應變，此時的滅
火器雖然是過期還是可以使用，可以用來滅火的。另外消防栓系統雖然
停擺，但是其管路都有與上水池連接，當開啟消防栓箱內之凡爾時，消
防栓系統還是可以出水的，只是水壓會不足。

　　在以上修繕的過程中，可以考慮把照明設備與滅火器放在最後，相
信委員會只要有心、有計畫，還是可以將社區安全做好！



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■本期主題：[轉載]【設施設備經驗談(１)】大樓內常遭竊之金屬性器材



　本文作者：徐源德 老師（崔媽媽基金會於台北縣市社區大學
　　　　　　「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。
　　e-mail： rex@truemind.com.tw


※ 本文感謝徐源德老師特別撰文，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※



■大樓內那些設備最常被偷

　　最近台北縣出現偷水表怪客，偷了住戶的水表拿去資源回收賤賣，
因為水表的材料主要是銅，不過賤賣後住戶卻要自己花費數百元請水公
司裝回，讓住戶罵聲連連。

　　其實97年間，中壢就已經出現過水表大盜，當時集中於中壢 SOGO
百貨附近，利用大部分住戶白天不在家的機會，至大樓頂樓偷竊。

　　整理一下，大樓哪些東西被偷過，給各位物業夥伴參考，應注意大
樓不明人士。

────────────────────────
No. 　偷竊標的　　　　　價值　　位　置
────────────────────────
1)　　水表　　　　　　　銅　　　大部分位於頂樓
────────────────────────
2)　　消防瞄子、水帶　　銅、鋁　各樓層梯廳
────────────────────────
3)　　緊急電源　　　　　電線銅　地下一樓
────────────────────────
4)　　水箱水塔蓋子　　　不鏽鋼　地下室、頂樓
────────────────────────
5)　　水溝蓋　　　　　　鐵　　　中庭
────────────────────────
6)　　電梯機板轉售　　　　　　　頂樓電梯機房
────────────────────────



■室內探測器故障率實況：

　　消防檢修申報住宅內檢查發現，屋齡五年後的大樓，室內探測器故
障率大增。


§住家內部的探測器種類：

１、差動探測器：最常使用於居室內部的種類，誤報率低，但是如果位
　　於溫泉區、山坡地社區等較為潮濕的地方，故障率會增加。

２、偵煙探測器：因為偵煙探測器單價比差動探測器高，所住宅內大部
　　分設計差動探測器，但是因為建築設計規劃的原因，許多住宅的小
　　房間都是設計為機房（其實根本就是居室），所以機房的設計就是
　　使用偵煙探測器。偵煙探測器的誤報機率比差動探測器高。

３、定溫探測器：使用於廚房，實務上壽命最長，故障率最低。

　　無論哪一種探測器，如果故障，幾乎都不會主動發報，都是要透過
年度消防檢修申報的機會才能察覺。



■大樓設施設備常見問題精選：


１、頂樓樓板是否為大樓的主體結構？如果有損壞、破損、漏水等問
　　題，在保固期內是否可以要求建商維護保養？
答：
建築法第八條：本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重
牆壁、樓地板及屋頂之構造。所以頂樓樓板自然為主要構造之一。在保
固期間內自然屬於起造人之責任範圍。


２、停車場如為公共區域，可要求停車人付出停車場所有電費嗎？
答：
(1)、有關專用、共用等區域之維護費用請參酌公寓大廈管理條例第10
條：有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。

(2)、問題中的停車場，推論極有可能為地下防空避難室兼做停車空
間。實務上，地下室用電可能包含照明、給排水泵浦設備、排風設備、
消防泵浦及若干電梯。建議先將該用電範圍釐清再參酌條例第10條的規
定來辦理，可以達到較有效公平之論點，也比較容易說服各區權人。


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《 全　文　完 》


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[崔媽媽新聞稿]社區規約定的好，民眾拒繳管理費，就讓由政府來催繳！


文／崔媽媽基金會公寓大廈事務部


不繳管理費，可處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處
罰，民眾不可不知法！



■社區規約眉角錄■


■管理費篇：
（1）開明定義：召開區分所有權人會議，將區分所有權人定期繳納的
「管理費」清楚界定為公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基
金」，並且明定於社區規約。
（2）當有拒繳管理費情形發生時，管理委員會以書面催告卻未獲回
應，即可向地方主管機關舉報，若住戶未在主管機關規定期限內繳清所
積欠的費用，則主管機關可依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規
定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處罰。

【社區規約中公共基金之參考內容】
區分所有權人應按月依房屋所有權狀登記面積每坪新台幣OO元繳納公共
基金，以支付各項維護建築物正常機能、促使持管理組織正常運作、增
進全體住戶福祉之必要支出。公共基金之收繳與支付方法，授權管理委
員會訂定。

公共基金運用限制：管理委員會核決之各項例行性支出總額以該任期內
區分所有權人繳納之公共基金收入總額為上限。

發生緊急或特別狀況時，管理委員會得視需要於例行性支出外，核決每
次新台幣五萬元以下，任期內合計十五萬元以下之經費支出。主任委員
得核決每次新台幣二萬元以下，任期內合計六萬元以下之經費支出。

本公寓大廈管理組織解散時，扣除各項公共支出後所剩餘之公共基金依
所有權比例發還全體區分所有權人。


■公寓大廈社區規約的重要

管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，二個月前台中大學生因遲繳管
理費，門禁卡被註銷，沒辦法搭乘電梯。於是隨大樓住戶先到其他樓
層，想從陽台攀爬回住處，卻不幸失足喪生。

意外發生後，檢察官開始著手調查管理委員會是否應負擔責任。法界有
人指出，管理委員會限制住戶自由進出的措施已觸犯「強制罪」，但亦
有人認為，若規約已有相關規定，管理委員會只是執行規約規定就不會
有事。結果如何，尚待檢察官與法院進一步釐清。但這個事件已凸顯規
約的重要。


■社區規約是法律的延伸

崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，公寓大廈管理的核心精神，在
於社區大樓成員自己建立內部管理組織與成員間的關係以處理公共事
務。饒後樂說，只要在載明於社區規約，且不違反法令規定與公序良
俗，該權利義務關係即具有法律效力。

像住戶不繳管理費問題，惡意拒繳管理費的住戶可以從其行為獲得利
益，但其對組織公平精神的破壞、所衍生的惡性循環發展與相關處理成
本卻由其他人、甚至整個社會共同承擔。而且就算管理委員會最後訴諸
法律，法院判決必須給付管理費、延遲利息和訴訟費用，對行為人而言
亦是不痛不癢。若碰到比較鄉愿或怕事的管理委員會，就有機會得其僥
倖。

如果社區大樓在規約中清楚界定區分所有權人定期繳納的「管理費」就
是公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基金」，當有拒繳管理費
情形發生時，就可以依公寓大廈管理條例規定，透過政府協助，用公權
力做嚇阻制裁。

明定管理費為公共基金的規則，才有求助管道。

管理費收取標準只要經過區分所有權人會議通過，就是法律上「應繳納
之公共基金」，此事原本不需特別訂定。只是我們社會、甚至主管機關
積非成是，把「公共基金」誤解為「管理委員會不可以動用，只能用於
支應未來重大修繕，得經過區分所有權人會議決議通過才可以運用的一
筆錢」。民眾並且被教導在規約中分別訂定管理費與公共基金的收取標
準與運用限制，使得「管理費」被扭曲為「非公共基金」，排除在「公
共基金」外；主管機關藉此有了不作為的藉口，告訴尋求協助的社區大
樓管理委員會：『你們住戶拒繳的是管理費，不是法律所規定的公共基
金，我們愛莫能助』、『私權糾紛請循司法途徑解決』。

有些公寓大廈管理委員解釋：『我們規約明明就載明了公共基金按每戶
每月每坪若干元繳納，住戶所拒繳的當然是應繳納之公共基金！』結果
主管機關又再辯稱：『法律規定公共基金運用應依區分所有權人會議之
決議為之，你們所收的管理費既然是由管理委員會管理運用，又不限於
重大修繕，不能算是公共基金』、『要政府依法處理，除非以後你們每
一筆大小支出，通通經過區分所有權人會議決議通過。』

絕大部分管理委員會會被主管機關的這番說詞唬住，以為是自己不懂法
律，摸摸鼻子打退堂鼓。係不知「公共基金」定義在經此扭曲後，原立
法功能早已蕩然無存。公部門這麼解釋是在讓自己不必做壞人、省下一
堆麻煩，卻讓整個社會公寓大廈管理停留在立法前時代，各管理委員會
必須自創「私刑」來對付不繳管理費住戶。

其實公寓大廈管理條例第十條清楚規定：「共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基
金支付…」，因此公共基金絕不是一般人云亦云的「重大修繕基金」。
另外所謂「運用應依區分所有權人會議之決議為之」，則須清楚區別區
分所有權人會議決議不單僅是同意某項重大修繕或更新支出，亦可規範
管理委員會平日對公共基金的管理運用規則。後者為公寓大廈內部基本
關係，最好載明於規約。


■社區規約必須對應正確的法律關係

因此社區大樓要建立有效的管理機制，就不能跟著規約範本的錯誤定義
與邏輯。而必須在自己的規約中回復簡單正確的邏輯，即公共基金就是
起造人提撥與區分所有權人依區分所有權人會議決議繳交後，由管理委
員會管理運用的那一筆錢。公共基金的運用規範，譬如年度例行性支出
以年度例行性收入為限、管理委員會、常務委員、主任委員單次與年度
累積非例行性支出以一定額度做上限。管理委員會、常務委員、主任委
員在授權金額內自可依規約規定與其公益良心判斷自由運用。不論是單
項或總額支出，只要超過授權額度，就必須獲得區分所有權人會議同意
方可動用。這些原本應該是公寓大廈管理組織最重要的基本關係，卻因
為在政府規約範本的誤導排擠下被扭曲或遺漏。結果社區大樓規約該載
明的權利義務關係付之闕如，反倒全堆積著沒有實質作用的法律條文和
錯誤定義。

民眾須要通這個道理，在規約中對應正確的法律關係，才能引用主管機
關公權力協助解決內部問題。

崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，若管理費收取標準經區分所有
權人會議決議通過，管委會可向地方主管機關提出舉報，若住戶未在主
管機關規定期限內繳清所積欠的費用，則主管機關可依據公寓大廈管理
條例第49條第6款之規定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可
連續處罰。

管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，居民如果有相關公寓大廈問
題，崔媽媽提供社區與法律方面的諮詢，亦可上崔媽媽公寓大廈討論
區hhttp://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewforum.php?f=7，或上崔
媽媽公廈Web 2.0知識家論壇http://60.251.130.139/new_web/尋求協
助。

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