摘要／

　　2005年楊梅鎮富豪名宮大廈電梯長期故障不修，附近六歲女童游孟桓
至社區玩耍，失足從電梯門摔落地下三樓不治，2009年7月台中市亞洲大
學生陳孟甫，疑似因電梯感應扣被消磁停用，導致意圖爬窗進入租屋墜樓
身亡，兩起事件，皆來自於管理委員會執行管理維護的共同問題。

　　富豪名宮是因為部分住戶長年不繳管理費，致公共設施欠缺管理，衍
生電梯殺人意外，而陳姓學生是疑似延遲繳交管理費，導致「電梯感應
扣」被停用，經補繳後還來不及恢復功能，因意圖從安全梯爬窗進入四樓
租屋處時，不幸意外墜樓身亡，家屬質疑大樓管委會不通人情、管理失
當。

　　這兩案皆與管理費收取與催繳相關，一般人理解對於住戶積欠的管理
的處理，管委會可以依據公寓大廈管理條例第21條規定，管委會可先向住
戶寄發存證信函催告，請住戶繳交管理費，如果住戶仍不給付，則管委會
可向法院提起訴訟，要求住戶支付應繳納的管理費金額及遲延的利息。


■本期主題：大學生之死，公寓大廈管理費催繳與管委會之職責（上）／（下）
　　　　　文／崔媽媽基金會社會發展部（公寓大廈公共事務）



　　2005年楊梅鎮富豪名宮大廈電梯長期故障不修，附近六歲女童游孟桓
至社區玩耍，失足從電梯門摔落地下三樓不治，2009年7月台中市亞洲大
學生陳孟甫，疑似因電梯感應扣被消磁停用，導致意圖爬窗進入租屋墜樓
身亡，兩起事件，皆來自於管理委員會執行管理維護的共同問題。

　　富豪名宮是因為部分住戶長年不繳管理費，致公共設施欠缺管理，衍
生電梯殺人意外，而陳姓學生是疑似延遲繳交管理費，導致「電梯感應
扣」被停用，經補繳後還來不及恢復功能，因意圖從安全梯爬窗進入四樓
租屋處時，不幸意外墜樓身亡，家屬質疑大樓管委會不通人情、管理失
當。

　　這兩案皆與管理費收取與催繳相關，一般人理解對於住戶積欠的管理
的處理，管委會可以依據公寓大廈管理條例第21條規定，管委會可先向住
戶寄發存證信函催告，請住戶繳交管理費，如果住戶仍不給付，則管委會
可向法院提起訴訟，要求住戶支付應繳納的管理費金額及遲延的利息。

　　但是一般人有所不知的是，除了上述方法以外，若管理費收取標準經
區分所有權人會議決議通過，管委會亦可向地方主管機關提出舉報，若住
戶未在主管機關規定期限內繳清所積欠的費用，則主管機關可依據公寓大
廈管理條例第49條第6款之規定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，
並可連續處罰。

　　台中市陳姓大學生因為七百元管理費沒繳，門禁卡被管理委員會註
銷，沒辦法搭乘電梯。於是隨著大樓住戶先到其他樓層，想從陽台攀爬回
住處，結果不幸失足喪生。

　　管理委員會將不繳管理費住戶門禁卡消磁，是要維護社區大樓公平精
神，迫使住戶準時繳交管理費，這種做法在集合住宅普遍裝設電子門禁設
施的今日十分常見。但值得探討的是，這是一個合理、合法、值得鼓勵的
做法嗎？

　　崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，不繳或遲繳管理費會破壞公
寓大廈公共事務正常運作所依賴的公平精神，同時提高內部管理交易成
本，是利己卻損人的行為。當法律或公寓大廈管理組織對此行為缺乏嚇阻
或制裁能力時，即可能引發其他住戶不平而群起效尤，形成惡性循環，嚴
重者甚至導致公共事務運作的全面癱瘓。楊梅發生女童墜落缺乏保養維護
的電梯井喪生，即源自於這樣的發展模式。

　　八十四年制訂公寓大廈管理條例時，業已規範對不繳管理費行為，管
理委員會除了可以訴請法院命其繳納外，若管理費收取標準經區分所有權
人會議決議通過，管理委員會以書面催告卻未獲回應，即可向地方主管機
關舉報，由政府依法對拒繳管理費者處以行政罰鍰，仍不改善可連續處
罰。此規定對於嚇阻惡意不繳管理費的行為有明顯功效，讓公寓大廈管理
得以步入正軌。

　　但民眾對這一條規定，以及如何適用方式幾乎毫無所悉。饒後樂表
示，因為管理委員會向主管機關詢問有住戶不繳管理費該如何處理時，政
府只會答覆：『私權糾紛應透過訴訟程序解決』。但大部分社區大樓不喜
歡打官司，一來很少有擔任管理委員的人願意為公共事務和鄰居對簿公
堂，再者為了區區管理費上法院所產生的訴訟成本不但得不償失，還又滋
生該由誰負擔這些成本的公平性問題。因此多數大樓選擇姑息，放任公平
精神長期受到踐踏，並演變成其他各種問題的根源與藉口。要不就動用
「私刑」，把原先用來阻礙宵小入侵的安全設施轉過來對付自己人，用製
造「不方便」、剝奪居民使用公共設施，甚至於自由通行的權利，迫使居
民準時繳交管理費。

　　這樣的做法成本低、效果好，但後遺症是可能會侵害到社區大樓居民
的權利、尊嚴，一有不慎即引發更多糾紛，或發生類似陳姓大學生這樣的
意外。其實積欠管理費未必全然出於故意，就算惡意拒繳，法律也早有明
文規定了管理委員會成本更低的處置方式。

　　公寓大廈被稱做居住憲法，目前政府必須做的是編列「居住手冊」與
舉辦「居住講習課程」。崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，從這兩個案例
看來，最大的問題在於住戶與管委會不知道自己的權利與義務，哪些公寓
大廈執法模式是為當下法令所允許的，多數的管委會憑直覺行政，陰錯陽
差導致同學不幸喪生事件，面對公寓大廈龐雜的管理性，政府有責任協助
管委會更有效率的經營管理社區，呂秉怡說，目前台灣已經有78.8%的人
口在都市計畫區域，這麼多人住在都會區，公寓大廈又是都會區裡最重要
的居住及社區類型，因此公寓大廈的糾紛基本上就是大部分的國民會遇到
的問題。

　　大量的需求與問題，負責公寓大廈的中央政府與地方政府的主管機
關，便責無旁貸必須提供給民眾知的權益，與教育民眾的一個責任，因此
地方政府公寓大廈主管機關協助製作居住的使用手冊，與使用手冊的操作
教育訓練課程及提供大廈問題及糾紛的諮詢服務，成了解決的關鍵之一。

　　管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題，經過這幾年過程，無論在法
院與行政機關已經有一套催繳管理費最有效率的操作模式與準則，但是多
數的居民卻不知道，因此透過指南與訓練讓居民常見的公寓大廈問題有了
處理程序。


　　居民如果有相關公寓大廈問題，崔媽媽提供社區與法律方面的諮詢，
亦可上崔媽媽公寓大廈討論區
http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewforum.php?f=7

或上崔媽媽公廈Web 2.0知識家論壇 http://60.251.130.139/new_web/
尋求協助。


《 全　文　完 》



觀看全文...

一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第8條第1項及第56條第1項、第2項分別定有明文，故上開「規約草約」對於條例第8條第1項所稱公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之限制，起造人於申請建造執照時，如已向直轄市、縣（市）政府提出，其經承受人簽署同意後，於起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約前，依條例第56條第2項規定，視為規約，住戶當遵守之。惟住戶違反時，依條例第8條規定，該規約草約尚須由管理負責人或管理委員會向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，並經其制止而不遵從後，始得以違反條例第8條第1項規定，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第49條第1項第2款規定處罰。
二、至於公寓大廈尚未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，依條例第28條第3項規定，起造人為公寓大廈之管理負責人，故起造人得依條例第56條第2項規定，將承受人簽署同意後之規約草約，視為規約，向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。

請依本部營建署96年7月31日營署建管字第0960037019號函辦理
「建築技術規則總則編第3條之4第1項規定『左列建築物應檢具防火避難綜合檢討報告書及評定書，或建築物防火避難性能設計計畫書及評定書，經中央主管建築機關認可；…… 一、高度達25層或90公尺以上之高層建築物。但僅供建築物用途類組H-2組使用者，不受此限。 ……』前揭規定第1款『僅供建築物用途類組H-2組使用者』，對象已限縮在無其他使用類組之建築物，縱其他用途部分與H-2部分之區劃符合建築設計工編第89條視為他棟之情形亦同……。」前經本部營建署96年7月31日營署建管字第0960037019號函釋示在案，請依前揭函釋據以執行。

按公共基金之撥付依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第18條第2項規定辦理，又條例第57條之立法目的係明定起造人移交共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等之義務及移交期限，起造人違反條例第57條之規定者，同條例第49條第8款訂有罰則。至關起造人無法連絡或未配合辦理點交，除依條例第49條第 8款規定處罰外，涉個案通知及執行事宜，係屬直轄市、縣（市）政府權責，為本部95年10月5日內授營建管字第0950158191號函（如附件）所明示。至於起造人為公司時，自不得以董事長身故遲未補選為由，而免除條例第57條規定移交之責任，該公司仍應指派代表人負責移交事宜。惟公司已完成解散登記時，因負責移交之起造人已不存在，致公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人後，亦無法依條例第57條規定與起造人會同完成點交事宜，因其非屬可歸責於公寓大廈管理委員會或管理負責人之事由所致，是公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人後，得依條例第36條第11款規定自行點收及保管共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備，並向直轄市、縣（市）主管機關完成報備後，由公庫代為撥付公共基金，同時該管理委員會或管理負責人當依條例第10條第2項規定，負責共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之修繕、管理、維護事宜。

一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第56條第1項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查項目。
二、另按條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且依條例第56條第2項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。