影響自動估價系統與不動產估價師關係之因素分析
Determinants of the relationship between AVM and Real Estate Appraisers-A Cross Countries Comparison
楊宗憲、彭建文
摘要
本文主要目的在於檢視影響自動估價系統(Automated Valuation Model, AVM)與不動產估價師間關係之因素，並嘗試預測未來兩者的可能關係。本文認為AVM與不動產估價師間的關係非常複雜，在不同國家可能會因為AVM開發的技術水準、不動產交易資料庫的品質與完整性、不動產估價師相關法令規範、以及不動產勘估標規模差異而有不同，不易簡單區分為朋友或敵人關係。為達到上述目的，本文將嘗試回答下列問題：
1.目前AVM的技術水準為何？與其他相關系統比較的優缺點為何？不同國家的AVM發展狀況為何？
2.不動產交易資料庫的資料數量與資料品質是影響AVM功能的重要因素，不同國家間不動產交易資料庫發展現況為何？
3.各國不動產估價法令制度上是否規範AVM的適用範圍？
4.AVM是否僅適用於較為標準化且小額的不動產估價？
本文認為藉由上述課題的探討，將有助於釐清未來不動產估價師與相關技術應用間之關係。
關鍵詞：自動估價系統、不動產估價師、不動產估價
本文
一、研究背景與目的
不動產估價師法自2000年10月4日公佈實施以來，至今已近6年，不動產估價業經過立法管理、透過國家考試取得證照，在執業的專業性上已逐漸受到肯定與尊重。不動產估價業務興起主要在於不動產異質特性所形成價值差異，為了促進交易秩序、維持金融穩定而生。就不動產估價需求來說，舉凡不動產買賣、拍賣、擔保品價格查估、資產鑑價等，甚至有時同一標的尚有定期鑑估的需求，場合相當廣泛；然而，不動產估價為一專門技術，截至2006年4月底止，經國家考試及格並在主管機關地政司登記有案的僅有264位不動產估價師，其中更只有193位估價師完成開業登記，僅就我國每年數十萬件的不動產買賣移轉案件而言，現有不動產估價師似乎尚無法負擔如此龐大的業務量。
而在不動產估價業務的最大需求者，應屬金融機構，一般銀行在承做房屋貸款時，皆需針對不動產擔保品進行估價，藉由瞭解擔保品的價值以評估可放款額度。每年銀行業承做的不動產放款業務相當龐大，僅以五大銀行2005年全年新承做購屋貸款金額即達3354億(註1)。這些不動產擔保品的估價一般而言多由銀行人員依照銀行自身的政策及風險管理原則自行鑑估，加上不動產估價師法並未規範僅能由不動產估價師執行估價業務(註2)，故基於估價成本考量，除非較大金額或企業融資，甚少正式委由不動產估價師進行擔保品之估價。
然而，在房貸市場競爭日漸激烈，加上銀行長期自行估價的結果，造成估價金額偏高(註3)，擔保債權的覆蓋率相對偏低，對銀行經營的風險管理存有潛在危機。因此，當規範銀行風險管理的新版巴塞爾協定(Basel Ⅱ)(註4)將於2006年底正式實施後，行政院金管會也同步要求國內的金融機構要遵循巴塞爾協定的規範。在新版巴塞爾協定中對不動產估價最明確的規範為第509段第3款：「銀行應經常或至少每年一次監控擔保品價值。在變動頻繁的市場，應更頻繁地檢視其價值。評估的統計方法(例如參考房屋價格指數、取樣)可用於更新估價，或判別價值已下跌有重估必要之擔保品。當資訊顯示擔保品價值顯著下跌至低於一般市場價格，或當某種信用事件，如違約發生時，應由合格的專業人士評估擔保品價值。」。
基於這樣的規範原則，銀行面臨一個須定期針對現有不動產擔保品定期重新估價的難題，目前巴塞爾協定建議的統計方法中，房價指數目前僅有國泰建設及信義房屋有定期發布，上述單位均為民間業者，前者為新建房屋之可能成交價指數(possibility price index)，非市場價格指數；後者雖為中古屋市場價格指數，但僅以該公司之經手案件統計，代表性有限，且其範圍僅有主要都市之總體指數，無法區隔出區域性的房價差異，對不動產擔保品價格重估作業需求來說，效果有限。因此有部分金融機構規劃引進在美日等國已運作多年的自動估價系統(Automated Valuation Model, AVM)，配合電腦輔助大量估價技術(Computer Assisted Mass Assessment, CAMA)，除可定期針對不動產擔保品進行重新估價，滿足巴塞爾協定的規範外，也可就現有新承做的不動產擔保放款案件提供客觀的估價參考，進一步控制放款風險。
然而，當銀行採用這樣的系統時，銀行業對不動產估價師的依賴就會大幅下降，連帶產生不動產估價師對擴展在不動產金融方面業務受到限制的疑慮。因此，究竟AVM系統對不動產估價業來說是敵是友？當銀行為了效率及成本而引進AVM系統時，是否會衝擊到不動產估價師的角色，由於AVM估價的品質可能會因為技術水準、不動產交易資料庫的品質與完整性而有差異，估價技術本身也受限於不動產估價技術規則的規範，因此，二者在業務競合的關係對未來不動產估價業務的發展至關重要，為了評估或界定二者的角色，本文將嘗試回答下列問題：
1.目前AVM的技術水準為何？與其他相關系統比較的優缺點為何？其他國家的AVM發展狀況為何？
2.不動產交易資料庫的資料數量與資料品質是影響AVM功能的重要因素，其他國家間不動產交易資料庫發展現況為何？
3.其他不動產估價法令制度上是否規範AVM的適用範圍？
4.AVM是否僅適用於較為標準化且小額的不動產估價？
為了進行上述研究，特以美國在AVM與不動產估價師發展歷程為例，故本文第二段說明美國AVM技術的發展狀況；而為了評估AVM的角色，第三段將探討AVM在台灣不動產估價法令制度的角色與定位；針對業務的競合關係，第四段將就AVM的應用場合與不動產估價業務進行比較；第五段希望就比較不動產估價要求的差異，找出影響AVM與不動產估價師關係的因素；然後第六段將就國內現有估價環境及其挑戰進行分析；最後做出結論。
二、美國AVM技術的發展狀況
AVMs (Automated Valuation Models system)或 APVs, (Automated Property Valuations system)都是指自動估價系統(AVMs)，與CAMA(Computer Assisted Mass Assessment, CAMA)皆是運用大量估價原理，以計量經濟模型運作的技術，但CAMA系統主要是運用在稅務上的輔助工具，且從1970年初期即開始發展。而隨著運用電腦估價的要求日漸多元，自動化(Automated)估價的需求也逐漸強烈，因此於1990年初期開始出現AVM系統，並廣泛地被銀行界、財務機構、估價部門、估價師及投資者使用，特別是商業上的用途，例如應用於輔助房貸授信時的估價系統。
AVMs嚴格來說也是CAMA的進階功能展現，就國際不動產估價協會（International Association of Assessing Office, IAAO）在1978年對大量估價（Mass Appraisal）提出定義：在給定的日期，利用標準化程序與統計檢定對一群不動產進行系統性的估價。因此，電腦輔助大量估價是利用電腦來輔助提供一標準化程序，來進行大量的不動產估價。此一定義重點在於利用電腦估價，亦即標準化程序或統計方法，而非僅是藉電腦作資料處理。(註5)
在2006年出版的USPAP對於大量估價的的內容有更詳細的界定(註6)，包含(1)確認勘估標的；(2)確認與勘估標的具有一致行為的市場範圍(次市場範圍)；(3)確認在市場範圍內影響估價結果的供需特徵；(4)發展可以描述特徵與價格間關係的模型結構；(5)將個別特徵對估價模型的貢獻程度進行分級(calibration)；(6)應用估價結果去說明勘估標的的特徵狀況；(7)重新檢視大量估計的結果。因此，當自動化估價的需求產生時，結合系統自動判別、批次作業、與自動產製估價報表的AVM系統就出現了。
AVMs的誕生主要是由於在許多估價的場合，需要相當快速、大量的估價效率，且許多的估價需求會重複的一再進行與發生，更重要的是，這些估價需求不見得是作為對第三人行使權益的目的，而是估價當事人對本身業務進行查核的風險管理作業，且這類需求多不要求絕對的精準，而只需要在統計上可以達成風險管理的目標即可。因此傳統估價作業程序中具有的作業時間、論件計酬、依估價目的而為估價之特色，在這類需求結構中反而並非考慮重點。
故AVMs便是一個利用計量模型並模擬傳統估價作業程序的電腦系統，目前主要應用於住宅及商用不動產方面的評價。AVMs能提供的效益包括：預測房屋的價格、分析市場區域、批次處理大量的不動產估價、結合風險係數找出高房貸違約機率的不動產案件、提供估價結果之信心分數及估價區間範圍等。與傳統估價最大的差異在於，AVMs可節省大量時間和金錢成本，且可重複使用。
AVMs一般會包含不動產估價統計模型技術，目前被運用的估價模型有許多種，包含特徵價格法(Hedonic Price Model)、類神經網路法(Artificial Neural Network)、線性結構關係模型(LISREL)、半參數模型(Semi-Parametric Model)、重複交易模型(Repeat-Sale Model)等，但是由於各國在不動產資料品質、市場特色、房價影響因素的不同，運用的估價模型技術也有差異。
為了量化AVMs執行估價作業的可信度，一般在評估AVMs的能力多用以下二個標準來評估：
1.命中率(Hit Rate)：AVM估計結果達到一定誤差範圍的比例。(註7)
2.正確率(Accuracy Rate)：AVM估價結果與真實價格之間的誤差。
以Real Info公司的產品為例，他們宣稱進入8%誤差範圍內的命中率可達到90%(註8)。這是一個相當高的水準，以目前台灣的議價空間平均達到10%來看(註9)，這樣的「正確率」在評估房價的過程中，已經是一個具有實質參考意義的結果。
此外，一般估價軟體也會同時提供單一估價結果的信賴分數(confidence score)，作為使用者在評估單一估價結果的準確性的量化指標，這些分數有些是採用信賴區間(confidence interval)的原則計算，有些是使用機率(probability)的方式估算，有些甚至只有簡單的分級。而由於AVMs估價在美國已發展超過15年，有超過10家以上的廠商開發出相關估價軟體，從不動產交易資訊的充分流通，加上技術的成長，這類軟體雖然運用不同的計量模型技術，但多能達到相當的準確性。表一顯示美國主要AVM估價軟體提供的估價結果形式。
表一 主要AVM估價軟體提供的估價結果形式
從Real Info的資料顯示，美國金融界在住宅抵押貸款上運用AVMs輔助估價的比例在2002年已超過66%，這顯示低成本高效率的AVMs逐漸在傳統估價作業的流程中扮演舉足輕重的角色，然而，美國估價基金會(Appraisal Fundation)提到當不動產估價師僅運用AVM系統若有以下狀況時，這樣的估價結果並不能稱之為估價(appraisal)：(註10)
1.不能選擇輸入條件或影響AVM輸出的條件者。
2.不能依照估價結果做進一步解讀者。
由於AVMs的出現直接衝擊到不動產估價師原本可執行的業務，加上AVMs在許多運用場合違背了估價的基本理念，因此，在美國的不動產估價師界對AVMs其實是貶多於褒，一般而言，不動產估價師對AVMs最大的質疑有以下幾點：
1.AVMs不夠精確：即使AVMs的準確度已高到90%以上，但AVMs的估價結果仍然是統計結果，而非為勘估標的真實價格估價。
2.AVMs是黑箱作業：一般的AVMs當使用者輸入勘估標的的屬性後，AVM即產生一份估價結果，以CSW的CASA這套軟體為例，甚至可以印出簡單的估價報告書(參見附錄)，但使用者並不清楚價格是如何產生的，這就估價師的專業養成及估價報告的製作過程來說，是無法接受的。
3.AVMs排除以估價目的為導向的估價：AVMs的估價結果多半不考量估價目的。實務上，從AVMs的資料庫內容來看，幾乎所有AVMs的估價結果都是代表一般交易的市價，但這與不動產估價理論中，估價結果會因為估價目的的不同而有差異是有極大衝突。
4.AVMs不重視市場分析的過程：在傳統不動產估價報告中，市場分析是導出估價結果的重要過程，但在AVMs的流程中，並不著墨於這部份，而是以更新系統參數作為趨近市場表現的調整作法，這就不動產估價師的專業思考上，也是不容易理解的。
5.AVMs的解讀方式與現實狀況不符：以線性迴歸技術進行的AVM估價為例，解讀上會出現每增加1坪，勘估總價結果多10萬元的結果，這在不動產異質性的角度來看，是不符現實狀況的；雖然有些進階的AVM系統還會依照次市場分類，如區分為豪宅的模型或老舊公寓的AVM模型(註11)，但仍不脫估價解讀方式與市場現況不符的結果。而且，不同的模型，估價出來的參數還會有極大差異，這又造成不動產估價師攻擊AVMs不穩定或有極多人為調整因素的理由。
因此，估價標準委員會((Appraisal Standard Board)認為「AVM是價值的估計(estimate)而非價值鑑定(opinion)」，估價師做的才是鑑定，未經人類之手不能稱之為估價，AVM只是自己長出價格而已。(註12)
然而，AVM或許沒有估價師的報告精確，但現實的情況是，許多人仍願意花25美元買一份AVM估價報告，也不願花一份300美元買有不動產估價師簽證的估價報告；銀行界也多半採用快速、可重複應用的AVMs，只有在估價難度較高、貸款成數較高而有高度風險的場合，才會請不動產估價師進行估價，這就是美國不動產估價界當前面臨的競爭。
三、AVM在台灣不動產估價法令制度的角色與定位
AVM的發展起源於統計學中的多元迴歸分析，主要應用於大量估價的場合。在台灣的不動產估價技術規則中所列的不動產估價方法主要有四種，比較法、收益法、成本法、土地開發分析法，迴歸分析法被列為比較法的一種。背後隱含迴歸分析法可直接替代傳統比較法，但是傳統比較法不論在不動產估價技術規則或是實際估價師進行估價過程均是最重要、最普遍應用的方法，兩者間是否可直接替代不無疑慮。表二即比較我國不動產估價技術規則中一般比較法與迴歸分析法的差異。
其次，雖然在不動產估價規則中有規範迴估分析法的樣本數、判定係數、以及各項屬性的顯著水準，但並未清楚說明不動產估價師該如何去呈現其估價過程與估價結果。例如在估價報告書中是否應詳細列出所有比較標的之條件？取得管道？且未規範迴歸模型的函數形式，以及應針對統計的結果進行哪些檢測(註13)？因此也可能造成『黑箱作業』的疑慮。此外，由於比較標的數量眾多，不動產估價師無法針對勘估標的與所有比較標的之差異進行深入分析，加以迴歸分析的自變數之數量因為自由度問題仍有其限制，此可能造成許多變數(尤其是屬質變數)的差異無法被反映其影響，進而造成估計的偏誤。
最後，傳統比較法雖有調整率不易客觀判斷的問題，但相較於收益法與成本法，此也正是最能展現不動產估價師專業與經驗的地方， 採用迴歸分析法時，只要有一定數量以上且各項屬性完整、可信的比較標的資料，任何稍具有統計分析概念的人只要遵循標準化的作業程序均可求得勘估標的價格，此時所謂的估價專業為何？亦是另一項值得探討的問題。不過，就功能而言，迴歸分析法雖某種程度上可直接替代傳統比較法，此時AVM與不動產估價師的關係大致上是彼此競爭的替代關係，但實際上由於不動產估價報告書僅能由具有不動產估價師資格的估價師出具，對於擁有統計專業知識但卻無估價師資料者仍可在法令上加以排除，故除非估價的目的僅是做為內部的參考，不需出具任何正式的不動產估價報告書，否則AVM與不動產估價師的關係應是朋友而非敵人關係，但是哪些場合或目的下應有正式的不動產估價報告書？此範圍的界定對於未來估價師的業務範圍將有重大的影響。
表二 台灣不動產估價技術規則中一般比較法與迴歸分析法的差異比較
四、AVMs應用場合與不動產估價業務的比較
誠如前節所述，除非有法令規定一定要由具有不動產估價師資格的估價師出具不動產估價報告書，否則AVMs在某種程度上是可以替代不動產估價師。不過，在應用AVMs時仍有其必須具備的條件，茲將其分述如下：
1.資料數量大：要進行統計分析，必須具有大量比較標的之資料，通常比較標的的數量愈大時，將可有效降低估價結果的偏誤。就國內環境而言，以住宅交易案例較多，土地交易案例的資料取得相當不易。
2.資料空間分佈集中：比較標的之空間分佈範圍應以勘估標的為中心，分佈愈集中愈加，亦即最好均座落於不動產估價技術規則中所稱的近鄰地區，同屬一個次市場(submarket)為佳。
3.資料品質佳：影響不動產價格的因素非常眾多，不同地區的關鍵影響變數也可能會有差異，如何取得各項影響因素的正確資料與真正的成交價格可說是影響AVMs估價結果最重要的因素，且除不動產的實質屬性外，交易雙方的交易動機、訂價策略可能也是影響最後成交價的重要原因。
4.勘估標的屬於典型案例：AVMs是根據比較標的各項屬性對該不動產之平均影響來推估勘估標的之價格，若是勘估標的屬於非典型的案例時，此時所推估的結果將有較大的偏誤。
5.資產價值較低：由於無法針對眾多比較標的一一進行現場勘查來調整其與勘估標的間的可能差異，AVMs通常適用於資產價值相對較低的標的。
本文依據上述準則來評估現行國內不動產估價師公會所列舉的22項估價師業務(註14)，從表三中可發現屬於替代性高的僅有金融機構不動產抵押擔保物之估價一項，因為符合上述多項AVM適用的條件，但對於非屬於住宅貸款的抵押擔保則不適用。屬於替代性中的有法院民事執行處拍賣不動產、政府公共工程徵收地上改良物、各級政府公有不動產標售或買賣、以及移民國外有關不動產價值之估價等四項，主要因為這些勘估標的仍是以住宅為大宗，較容易收集比較標的。不過，仍應是勘估標的之種類與所座落之區位而定。至於其他17項業務的替代性則較低，因為這些業務大多以非住宅為主，可能是土地、辦公室、或是廠房，其比較標的數量較少、分佈不集中、資料不完整，且個案與個案之間差異性大，所以較不適合以AVM進行估價。
表三 AVM對不動產估價師業務之替代程度分析(註15)
五、影響AVM與估價師關係之因素
AVM在本質上屬於比較法的一種，在方法上雖然不限於多元迴歸分析，但現行的研究成果大多發現多元迴歸分析仍是相對表現較佳的方法。從上節22項估價師的業務中可發現，AVM所能替代的業務項目並不多，比較案例資料取得的數量與品質限制是最主要原因。本文認為影響未來AVM與估價師關係之因素有下列幾項：
1.AVMs的軟體開發技術
2.不動產交易資料庫中的資料數量與品質
3.如何克服無法到現場勘查可能造成的偏誤
4.各國對於不動產估價師執業範圍的規範
本文認為AVMs的軟體開發技術水準較容易克服，且較無地域上的差異，可透過與已擁有較成熟技術者的學習與交流解決。不動產交易資料庫的資料數量與品質則較不易克服，尤其針對非住宅類型部分，例如土地、辦公室、工業廠房的資料收集更是不易。針對無法到現場勘查可能造成偏誤的問題，目前已有許多研究嘗試將統計多元迴歸分析與地理資訊系統(GIS)相結合期望能克服此項問題，並有相當的成果(註16)，然而對於一些屬質的影響因素仍有其限制。最後，即使AVMs能克服其技術與資料取得問題，法令如何規範不動產估價師的業務範圍將是影響兩者關係最重要的因素，若是法令規範某些業務範圍一定需要不動產估價師出具估價報告書，則此時AVMs技術與資料的成熟度將不再重要。
就上一節的不動產估價師業務範圍來看，金融機構的不動產擔保品估價是否一定要由不動產估價師出具估價報告書，或是僅要有其內部估價即可將會影響很大。不過，金融機構本身也可能雇用具有不動產估價師資格的員工來評估其大量的房屋貸款案件，甚至後續的定期擔保物價值重估案件也由內部估價師擔任，這也會影響兩者的關係。
整體來看，本文認為AVMs與不動產估價師彼此間的衝突性不大，AVMs所能替代的僅是住宅類型且資產價值較低的案件，對於不動產估價師的威脅並不大，但如何應用此項技術來提升不動產估價師的估價品質則是值得鼓勵的方向。
六、結論-既合作又競爭的關係
不動產估價師並不算是一個新興的行業，但在不動產估價師法通過並以國家考試做為不動產估價師執業的必經門檻後，不動產估價師這個行業開始受到重視，然而，由於現有估價法令並未保障不動產估價師的執業權利，不動產估價師通過考試取得證照後，面臨的是更嚴峻的挑戰，即如何樹立不動產估價的專業，以及將不動產估價業務由不動產估價師執行並簽証的市場機制，後者在AVMs加入市場後，對不動產估價師的挑戰更大。而本文希望透過研究二者的互動關係，釐清二者應擔負的角色，在競爭又合作的關係上使不動產估價領域負擔更多促進交易安全與風險管理的功能。
經由本文的研究，發現AVMs與不動產估價師關係其實是可以相輔相成的，AVMs的任務可以侷限於在企業內部對不動產風險的自我控管，而且是針對典型、低風險的不動產物件，如銀行用來評估低風險住宅購屋貸款的住宅價格，或者是定期針對尚未清償的不動產抵押貸款進行風險管理；而不動產估價師可以就非典型類型、需要特殊目的的估價場合、或需要進行簽證的場合進行估價，例如不動產投資信託商品(REITs)的估價、強制執行拍賣不動產(法拍屋)的估價、或貸款成數較高，需要進行詳細風險評估而須由不動產估價師簽證等場合。特別是在我國不動產估價師公會所列舉的22項估價業務中，有17項是很難由AVMs取代的，這突顯了不動產估價師的專業及不可取代的部份。
此外，不動產估價師也可以運用AVMs輔助進行估價，然而，依照USPAP的規範，不動產估價師應深刻了解AVM的能力與限制，並進一步做出解讀。無論如何，我們仍認為，AVMs是一項工具，它不能取代傳統不動產估價師的專業與將估價藝術化的能力；但基於成本與效率的考量，我們也不能否認AVMs在許多場合確實有它採用的必要性，但現實情況是，AVMs確有可能與不動產估價師競爭一個共同的市場，但我們相信，就市場需求的角度來看，二者應該很快可以找到他們的市場區隔與合作的模式。
未來本文將試圖進一步對國內不動產估價師、金融機構放款人員與風險管理人員進行調查，詢問這些人對不動產估價業務與AVMs競合的意見，也希望從中歸納影響二者的因素。由於AVMs在國內仍在發展初期，基於現有的需求，我們認為AVMs將快速成長，然而，從國外的經驗，我們相信，未來AVMs與不動產估價師的衝突有機會進一步調和。
注釋
1.五大銀行指台灣銀行、合作金庫銀行、彰化銀行、華南銀行、第一銀行。資料來源為中央銀行出版的金融統計月報。
2.不動產估價師法第14條規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」，不動產的估價並非正面規範由不動產估價師執行，而是僅允許被動由不動產估價師承攬。
3.許多銀行為了在房貸市場保有競爭優勢，常以放寬放款額度為手段；或者銀行的業務人員也會彈性認定借款人呈報的交易金額，當銀行內部之稽核機制不健全時，超額貸款的風險就容易發生。
4.新版巴塞爾協定的全名為「銀行自有資本之計算與自有資本標準之國際通則：修正版架構」，是由十大工業國家組成之巴塞爾銀行監理委員會，2003年於瑞士之巴塞爾制定的銀行風險管理規範準則。主要在提供一個架構，規範銀行妥善的去管理經營過程中的信用風險、作業風險、及市場風險。
5.“結合地理資訊系統之電腦大量估價系統之應用系統”`，行政院中美基金專案研究計畫結案報告，2006年。
6.“2006 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice”, Standard 6, ed. The Appraisal Fundation, 2006.
7.命中率意指估價的結果達到真實價格一定誤差範圍內的比例。例如每針對1000件不動產估價，在估價桔果與真實價格差距在10%內的物件有920件，則稱10%誤差之命中率為92%。
8.詳見
Real Info公司的介紹網頁。
9.台灣住宅需求動向調查，2005年第4季。
10.“2006 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice”, ADVISORY OPINION 18 (AO-18), ed. The Appraisal Fundation, 2006.
11.“2006 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice”, ADVISORY OPINION 18 (AO-18), ed. The Appraisal Fundation, 2006.
12.Dell, George(2004), “AVMs: The Myth and the Reality; the Problem and the Solution”, Valution Insights and Perspectives, 2004; 9, 3, p.12.
13.一般在進行統計迴歸分析時，必須針對其結果進行檢測，常見的檢測包括線性重合、異質變異、自我相關…，使其符合一般最小平方法(OLS)的要求，否則可能產生估計上的偏誤。
14.
中華民國不動產估價師公會全國聯合會網站有宣示不動產估價師的22項業務範圍。
15.目前有許多以提供法拍不動產資訊的公司，例如透明房訊。
16.財團法人國土規劃及不動產資訊中心於行政院中美基金委託的研究計畫”結合地理資訊系統之電腦大量估價系統之應用系統”中，已完成具有GIS功能的AVM系統雛型，在20%誤差的命中率可達到82%。
參考文獻
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5.楊宗憲(2003)，”不動產價格指數解讀”，財團法人台灣不動產資訊中心第7期電子報，2003年11月3日。
6.“銀行自有資本之計算與自有資本標準之國際通則：修正版架構”，”International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards :A Revised Framework”(新巴塞爾資本協定中文版)，行政院金融監督管理委員會銀行局，2004年12月。
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8.“結合地理資訊系統之電腦大量估價系統之應用系統”，行政院中美經濟社會發展基金專案研究計畫(79-1-211-3-K3002-09)結案報告，2006年1月。
9.“台灣住宅需求動向調查”，2005年第4季，第3卷第4期，行政院經濟建設委員會都市及住宅發展處，2006年3月。
附錄：CSW公司的CASA估價軟體的估價報告範例
